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2025/11/21住宅固定資産税の軽減措置と計算方法を徹底解説！
- 税金
- その他
今回は、住宅に発生する固定資産税について解説したいと思います。固定資産税とは固定資産であるもの全てに発生する税金です。市町村に納める地方税ですが、徴収税額総額の中でもかなり高い割合になるので、非常に重要な税金となっています。住宅を保有すると、利用の有無に関わらず固定資産税は発生します。固定資産税の歴史や背景から、一戸建てとマンションでの税額の違いなどについて解説するので、ぜひ最後までお読みください。この記事を読むことで、住宅の固定資産税について概要をつかむことができます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
固定資産税とは？概要と重要性を解説
総務省によると、皆さんの周りにある住宅地や田んぼなどの土地、住宅やお店などの家屋、工場の機械や会社の備品などの償却資産を総称して固定資産と呼びます。固定資産税とは、こうした固定資産にかかる税金です。固定資産の所有者が、その資産価値に応じて算定された税額を、固定資産の所在する市町村に納めます。」と記載されています。
つまり固定資産を保持する人すべてに支払う義務が発生する税金のことを、固定資産税といいます。
具体的な固定資産の項目を以下に記載します。
- 土地→ 田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱山地（温泉など）、牧場、原野などの土地
- 家屋 → 住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物
- 償却資産 → 会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）
「国税・地方税の税収内訳（令和2年度決算額）」によると、2020（令和2）年度の固定資産税の税収は9兆2,936億円であり、これは2020（令和2）年度の市町村税収（22兆4,570億円）の約41％にあたります。
つまり、固定資産税による市町村の収入は非常に大きく、確実に市町村財政を支えていると言えます。固定資産税は、市町村はもちろん国にとっても、かなり重要な税収入源となっています。
固定資産税の歴史と背景：シャウプ勧告の影響
固定資産税の支払いは、いつから実施されたのでしょうか。総務省によると、「日本には明治時代から地租（土地に対する税金）や家屋税（住宅に対する税金）が存在しましたが、戦後1950年（昭和25年）にシャウプ勧告を受けて地方税制が改正され、地租や家屋税が統廃合され、原則として市町村税として固定資産税が創設されました。」
シャウプ勧告とは、日本における長期的・安定的な税制と税務行政の確立を図るため、昭和24年にシャウプ使節団が来日したことで制定された規則です。この勧告書の基本原則は、同25年の税制改正に反映され、より現状に即した調整が加えられ、国税と地方税にわたる税制の合理化と負担の適正化が図られました。
所得税を税制の根幹に据え、基礎控除額を引き上げて負担の軽減を図ると同時に、その減収分は高額所得者へ富裕税として課税されました。また、申告納税制度の水準の向上を図るための青色申告制度や、容易で確実な納付のための納税貯蓄組合制度も導入されました。シャウプ勧告では、地方自治の確立・強化を目指して、｢行政責任の明確化｣｢能率｣｢市町村優先｣の三原則を立てています。
同勧告は理論的に首尾一貫した公平な税体系を目指したものの、戦後復興期の社会経済の実情にそぐわないこともあり、昭和28年以降、シャウプ税制の修正が行われています。この年に、執行が困難な富裕税や累積的取得税制度などが廃止されました。また、シャウプ勧告は租税特別措置を公平の原則に反するとし、多くの租税特別措置は廃止されていましたが、高度経済成長期の昭和30年代からは、資本の蓄積と経済の発展を図ることなどを目的として様々な租税特別措置が導入されました。
ドッジ・ラインによる日本経済の安定化に対応して恒久的な租税制度の確立を目的としたのが、このシャウプ勧告です。
つまり固定資産税とは、日本経済の安定化を大きな目的として制定された地方税ということになります。固定資産税が制定された背景を知ることで、なぜ保有のみの場合でも納税義務が発生するのか考察することができます。
（参考：財務省HP https://www.mof.go.jp/tax_information/qanda015.html）
住宅の固定資産税軽減措置を徹底解説
固定資産税の概要や歴史をご説明しましたが、マイホームを購入した場合も、固定資産税と都市計画税が課税されます。これらの税金は毎年1月1日時点で不動産の所有者に課税され、どちらも地方税として位置付けられています。不動産の利用の有無に関わらず、保有しているだけで税金が発生することに注意が必要です。
固定資産税と都市計画税の計算方法
- 固定資産税
→ 課税対象額に対して、1.4%の税率 - 都市計画税
→ 課税対象額に対して、0.3%の税率
※課税対象額とは….
新築住宅に適用される固定資産税の軽減措置
- 一戸建て
→3年にわたり2分の1に減額 - マンション
→5年にわたり2分の1に減額
こちらの軽減措置は新築の場合に限ります。
ただし2022年3月31までに新築した物件に限られるので注意が必要です。
さらに、住宅用地の特例制度も用意されており、こちらの制度でも固定資産税の軽減が用意されています。
② 住宅用地特例制度とその税額軽減の仕組み
- 土地の広さ 200㎡以下の部分
→6分の1に減額（都市計画税は3分の1に軽減） - 土地の広さ 200㎡超えの部分
→3分の1に減額（都市計画税は3分の2に軽減）
③ 長期優良住宅リフォームによる固定資産税軽減方法
以下の条件を満たす場合に、翌年の固定資産税が3分の2に減額されます。
- 工事費用が50万円を超える
- 一定の耐震改修・省エネ改修と合わせてリフォームをする
- 床面積が50平方メートル以上
以上、固定資産税の軽減措置をご紹介しました。要件に当てはまるものがあった方は、ぜひ制度を活用してみてください。 02
一戸建てとマンションの固定資産税の違い
どちらにも固定資産税は発生しますが、購入価格に占める土地と建物の比率が異なるため、固定資産税額にも違いが生じます。一般的に、マンションの方が一戸建てよりも固定資産税が高くなる理由について、以下で説明します。
マンションでは、敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となり、土地よりも建物の価格が購入金額に占める割合が高くなります。
物件価格を10とした場合、一戸建ては土地7、建物3なのに対し、マンションはその逆で、土地3、建物7の比率になります。
これが原因となって、固定資産税の軽減措置が受けにくいという事実があります。
（参考：https://o-uccino.com/front/articles/48413）
耐用年数も、違いがあります。耐用年数とは法律で定められた会計上で減価償却処理を行っていく際に指標となる年数のことですが、国税庁によるとマンションの耐用年数は47年と定められています。木造・合成樹脂造のものはさらに短く、22年とされています。
対して一戸建ては、22年とされています。
そのためマンションの方が、建物の価値が減る償却期間が長いことになります。結果的に固定資産税が高い状態が続くことになります。
続いて、例外としてタワーマンションの固定資産税についてご紹介します。 基本的に、マンションの固定資産税が階層で変化することはなかったのですが、富裕層の相続時節税対策として取引されることが多くなり不公平感が増した結果、平成29年の税法改正以後、高さ60メートル以上のタワーマンションにおいては階層別の補正率を設定することによって高階層になればなるほど固定資産税額が高くなるようになりました。
具体的には、「1階を100として、階を増すごとに39分の10(0.2564)を加算」することとしています。マンションの中でもタワーマンションを希望している人は、思っていた額よりも固定資産税が高くなる可能性があるので、注意が必要です。
まとめ：固定資産税軽減措置を有効活用する方法
今回は、固定資産税の歴史や背景、軽減措置、税額の違いについてご説明しました。特に住宅にかかる固定資産税は無視できない金額になるため、軽減措置についてよく理解しておくことをおすすめします。しかし、現在はすでに終了している軽減制度もあるので、要確認が必須です。
特に現在は、新型コロナウイルスの影響で東京都主税局が特別な軽減措置を設けています。
「地方税法附則第18条及び同法附則第25条の改正により、令和３年度限りとして、課税標準額を令和２年度の課税標準額に据え置くことで税額の上昇を抑える措置」が講じられています。昨今の状況で家計が圧迫され固定資産税の支払いの軽減を希望される方は、ぜひ以下のサイトを参考にしてみてください。
それでは最後までお読みいただきありがとうございました。
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