家を売る時に発生する税金について税金の種類や仕組みなどを徹底解説！

家を売る時には、不動産会社への仲介手数料、土地家屋調査士や司法書士などへの報酬など、様々な費用を支払う必要があります。作業の簡便化のために支払うことが多いこれらの費用は、実は必ずかかるものではありません。一方、家を売る時の「税金」は必ずかかるものです。「税金」と聞くと難しいイメージを持ちがちですが、ここではわかりやすく解説していきます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

家を売る時に発生する税金の種類

①自宅を売却する場合、②投資用不動産を売却する場合、で発生する税金は多少異なります。そのため、それぞれに発生する税金の種類を説明します。

①自宅を売却する場合

発生する可能性のある税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別税、消費税です。

印紙税

売却契約書などの契約書に課せられる税金です。契約書に収入印紙を貼付して収めます。

登録免許税

自宅売却の場合、ローンが残っている可能性があります。ローンが残っている時は、売却前にローンを完済し、抵当権を債権者自身で抹消する必要があります。この手続きを抵当権抹消登記といい、登録免許税がかかります。土地と建物は、別々の不動産として数えられるため、注意が必要です。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産１個あたり１０００円のため、土地と建物を両方売却する場合は、２０００円かかることになります。

譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税

不動産売却によって得た利益のことを「譲渡所得」といいます。この譲渡所得に対し、所得税と住民税がかかります。この場合の所得税は、総合課税(給与所得、事業所得など)とは別に計算するのが特徴です。所得税の計算方法は後ほど説明します。住民税は、所得税の確定申告に基づき、翌年６月に各市町村が決定します。また、復興特別所得税は、東日本大震災の復興のための財源を確保するために創設された税金で、令和１９年までの施行となっています。
自宅売却の場合、ほとんどの人は、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税はかかりません。これは、控除制度を利用できるためです。「３．家を売る時に発生する税金を抑える方法」で説明します。

消費税

不動産会社への仲介手数料、司法書士に支払う報酬など、売却そのものではなく、事業者と取引した際に発生する費用に課税されます。

②投資用不動産を売却する場合

発生する可能性のある税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税、消費税です。①と大きく異なるのは、消費税についてです。

印紙税

①の説明をご参照ください。

登録免許税

別事情により登記が必要な場合にかかる税金です。例えば、自宅売却時にも必要な抵当権抹消登記は、その名の通り、投資用不動産に与えられている抵当権を抹消するために必要な税金で、不動産1個につき1000円かかります。その他にも、住所変更登記、相続による所有権移転登記、贈与による所有権移転登記、分筆登記などの税金がかかります。

譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税

①の説明をご参照ください。

①の説明をご参照ください。

通常はかかりません。しかし、２年前の課税売上が１０００万円超の事業者(課税事業者)には、「建物部分」に消費税がかかります。

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家を売る時に発生する税金の計算方法

計算方法が複雑な、印紙税、登録免許税、所得税・住民税

印紙税

契約価格ごとに金額が決められています。不動産譲渡契約書については、契約金額が１０万円を超えると、軽減税率の対象になります。印紙税は、未納者に対し、３倍の過怠税が課せられるため、注意が必要です。印紙税の詳細についてはこちらをご参照ください。

→https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

登録免許税

登録免許税の計算方法は以下のようになっています。

登録免許税＝課税標準×税率

課税標準は、申請する登記の種類によって、不動産の価額、債権金額、不動産の個数の三つがあります。

例えば、相続による所有権移転登記は「不動産の価額」によって決まり、不動産の固定資産税評価額の０．４％です。また、抵当権抹消登記・住所変更登記・分筆登記は「不動産の個数」によって決まり、不動産１個につき１０００円です。

なお、不動産の固定資産税評価額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価格、または登記所が認定した価額です。どちらも、市町村役場で証明書を発行する、不動産を管轄する登記所の登記官に問い合わせる、ことで知ることができます。

登録免許税の仕組みは複雑なため、自信のない方は、司法書士に相談することをおすすめします。相談費用１万円ほどで、手続きを依頼することができます。

譲渡所得に対する所得税・住民税

売却した不動産の所有期間によって変わってきます。所有期間が５年以下の場合、所得税は３０．６３％、住民税は９％、復興所得税は０．６３％です。所有期間が５年を越える場合、所得税は１５％、住民税は５％、復興所得税は０．３１５％です。所有期間は、不動産を取得した日から、売却した日までの期間のことですが、その年の１月１日時点で判断されます。例えば、２０１７年３月４日に不動産を取得し、２０２２年４月１０日に不動産を売却したとしても、２０２２年１月１日時点で売却したとみなされます。そのため、所有期間は４年になります。

譲渡所得＝譲渡価格ー（取得費＋売却費用）ー特別控除

譲渡価格は売却した価格、取得費は不動産購入時にかかった費用、売却価格は売却時にかかった費用です。売却価格は、仲介手数料、建物の取り壊し費用、違約金、立退料などを含めることができ、維持管理費は含むことができません。取得費は以下のように計算します。

取得費＝取得価格＋取得の時に必要となった費用＋取得後の改良費ー減価償却費

減価償却費＝建物の取得費×０．９×償却率×経過年数

売却する不動産が事業に使われていた場合は、建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。減価償却費の詳細についてはこちらをご参照ください→https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm

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家を売る時に発生する税金を抑える方法

前述の通り、家を売る時は、様々な税金がかかります。印紙税や登録免許税、消費税は必ず支払わなくてはなりません。しかし、一定の条件を満たす場合、譲渡所得に対し、「特例控除」を受けることができ、税金の負担額を抑えられます。

そもそも、譲渡所得がでない場合は、所得税・住民税・復興特別所得税は免税になります。譲渡所得がでない場合とは、家を購入した価格より安く売った場合です。
それでは、家を購入した価格より高く売った場合の「特別控除」について見ていきましょう。

特例控除①３０００万円特例控除

• 自宅であること(投資用不動産、別荘などは適用外)
• 居住しなくなってから３年以内に売却する
• 売却前に事業収集を得ていない
• 売却する年から３年前までに特例控除をうけていない
• 売り手と買い手が親族関係でない

特例控除②住宅借入金等特別控除

住宅ローンを利用してマイホームを買った場合に適応される制度です。住み替えのために家を売却した場合、１３年間、毎年ローン残高の１%、最大４０万円または２０万円までを所得税・住民税から控除できます。ただし、①３０００万円特例控除との併用はできないため、注意が必要です。

特例控除③事業用財産の買換え特例

売却した投資用不動産の代わりに、買い換える不動産がある場合に適応される制度です。売った金額（譲渡価額）より買い換えた金額（取得価額）が多いときは、売った金額に20％を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。 譲渡価額より取得価額が少ないときは、その差額と買い換えた金額に２０％を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。ただし、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却する不動産を１０年超所有している
• 買い換える不動産の面積が、売却する投資用不動産の５倍以上
• 売却から３年以内に買い換える
• 買い換え不動産の購入後、１年以内に事業用に利用する

特別控除以外にも、節税方法は存在します。

所有期間を６年以上にする

前述の通り、所有期間が５年以下の場合、所得税は３０．６３％、住民税は９％、復興所得税は０．６３％です。所有期間が５年を越える場合、所得税は１５％、住民税は５％、復興所得税は０．３１５％です。所有期間が６年以上になると、税率はぐっと半額まで下がります。そのため、売却時期を先延ばしにすることで節税できます。

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まとめ

自宅売却時でも、投資用不動産売却時でも、発生する税金は「印紙税、登録免許税、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別税、消費税」の６つでした。譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別税は、節税できる可能性が高いため、お持ちの不動産が節税できる条件にあてはまるのか、一度確認してみてください。家を売る時にかかる税金は、種類・条件が多く複雑であるため、専門家に相談するのも手です。ただし、専門家への報酬には消費税がかかるため、注意が必要です。

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おわりに

今回は、難しそうだから、面倒だからといった理由で避けられがちな「家を売る時の税金」について細かく説明しました。家を売る機会は、人生に数回しかありませんが、高額の取引のため、税金について理解していないと大きく損をすることになります。この記事を参考に、不動産売却時の税金について少しでも理解を深めていただけると幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

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