不動産売却益にかかる税金と節税の方法

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産売却：所得の種類

既に住んでいる不動産や所有している不動産、投資用に購入した不動産を売却しようとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
売却によって利益が生じた場合や損失が発生した場合に関する税金について解説します。

①利子所得

利子所得とは、預貯金や公社債の利子、合同運用信託、公社債投資信託、および公募公社債運用投資信託の収益分配に係る所得です。

②配当所得

配当所得とは、株主や出資者が法人から受ける配当、投資信託（公社債投資信託および公募公社債運用投資信託を除く）、および特定受益証券発行信託の収益分配に関する所得です。

③不動産所得

不動産所得とは、土地や建物などの不動産、借地権を含む不動産に関連する権利、船舶や航空機の貸付によって得られる所得を指します。

④事業所得

事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業などの様々な事業から生じる所得です。

⑤給与所得

給与所得とは、勤務先から受け取る給料や賞与などの所得を指します。

⑥退職所得

退職所得とは、退職に伴い勤務先から受け取る退職手当や、厚生年金基金等の加入者の退職に基づく一時金などの所得です。

⑦山林所得

山林所得とは、山林を伐採して譲渡する場合や、立木のままで譲渡することによって得られる所得を指します。

⑧譲渡所得

譲渡所得とは、土地、建物、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生じる所得、および建物などの所有を目的とする地上権の設定による所得です。

⑨一時所得

一時所得とは、利子所得から譲渡所得までのいずれにも該当しないもので、営利を目的としない一時的な所得です。労務や資産の譲渡による対価とは異なります。

⑩雑所得

雑所得とは、利子所得から一時所得までのいずれにも該当しない所得を指します。

売却益の基本的な計算式

売却益は「売却によって得られる利益」であり、前述の譲渡所得を指します。
まず譲渡所得は、次の方法で計算されます。

譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）

利益なので、購入や売却時の所有者の出費は差し引いて計算されます。次に、取得費とは、売却した不動産を購入する際にかかった費用のことです。不動産自体の価格や購入にかかる諸費用も含まれます。

土地だけではなく建物も売却するのであれば、減価償却も考慮しなくてはいけません。
減価償却とは、価値が減少していくことです。減価償却の一般的な計算方法は定額法と呼ばれ、以下の方法で計算されます。

減価償却費＝所得価額×0.9×償却率×経過年数

また、取得費が譲渡収入（売れた金額）の5％に満たないのであれば、譲渡収入の5％として計算されます。古い不動産などで購入費用が不明なケースでも同様に譲渡収入の5％とします。

続いて譲渡費用とは、不動産の売却の際に直接かかった費用のことです。購入にかかった諸費用と同様に、売却の仲介手数料や登記費用はこちらに分類されます。貸家であれば、売却のために借家人に支払った立退料も譲渡費用に含まれます。

一方で、住居のメンテナンス、リフォームにかかった費用や固定資産税などは直接売却には関係ないので、譲渡費用には含まれません。

売却益の基本的な計算式

税金は、売却益に対して課税されます。売却益にかかる税金の種類には、所得税と住民税、復興特別所得税などがあります。
これらは譲渡所得税と呼ばれ、売却をした年の翌年の2月16日から3月15日の確定申告期間に申告・納税します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は売主の他の所得、給与所得などとは別に計算されます。
譲渡所得自体に決められた税率を掛け合わせて算出します。
まず、譲渡所得はその不動産の所有年数によって以下の2つに分けられます。

• ①所有年数が5年以下は短期譲渡所得
• ②所有年数が5年以上は長期譲渡所得

①の所有年数が5年以下の短期譲渡所得では、合計すると39.63％の税率になります。
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％

②所有年数が5年以上の長期譲渡所得では、合計すると20.315％の税率になります。
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％

つまり、譲渡所得に関しては所有年数が短い方が、約20％も税金が高くなります。そして、税金が安くなる重要なポイントである所有年数に関してですが、売却した年が起点で計算されるところもポイントなので理解しておきましょう。

所有年数が5年以上なのか、5年以下なのかという判断軸で支払う額が大きく変わってきますので、しっかりと判断してください。

続いて、特別控除についてです。売却益にかかる税金の特別控除は、自宅を売却したときと、公共事業のために不動産を売却したとき（収用）とで異なります。

まず、自宅を売却したときは、3,000万円の特別控除が利用できます。これは、前述の売却益の計算式から3,000万円を差し引かれ、以下の方法で算出されます。

譲渡所得=売却金額−（所得費＋譲渡費用）−3,000万円

この特別控除を受けるには、以下の要件を満たしていることが必要です。

• 実際に居住していること
• 近しい親族間での売却ではないこと

普通に自宅を売却するのであれば、ほとんどの方が利用できます。この特例は、購入時期に関わらず利用できる点がメリットです。

一方で、買い替えをして新しい住まいで住宅ローン控除を利用する場合は併用できませんのでご承知おきください。また、公共事業のために売却する場合は、5,000万円までの譲渡所得に対して非課税になります。

売却した不動産が以下の内容であることが要件です。

• 固定資産であること
• 他の特例と併用していないこと
• 買い取りの申し出を最初に受けた人が6ヶ月以内に売却すること

売却益を抑えるための節税対策

不動産売却は必ずしも利益が出るとは限りません。不動産売買を行った結果、損失になることも考えられます。

損失を出してしまった際は、その他の所得と相殺して税金を減らすことができます。損失が大きい時は繰り越しも可能で、売却した年を含めて最大4年間税金が安くなります。

この控除を受けるためには所有期間が5年を超えること、敷地面積は500㎡以内、合計所得が3,000万円以内などの各種条件があります。

この控除にはタイプごとに条件が異なります。

• ①買い替えで受けられるタイプ
• ②買い替えをしなくても受けられるタイプ

①の買い替えの場合

買い替えの場合は住宅ローン控除と併用可能で、買い替え先の新居にも要件があります。

②の買い替えをしない場合

買い替えをしないのであれば、売却する不動産のローンが完済していないことが要件になります。不動産を相続して売却した場合に受けられる特例もあります。

譲渡所得は、譲渡収入金額から所得費と譲渡費用が差し引かれるので、差し引かれる部分である取得費と譲渡費用の額が大きければ税金は少なくなるのです。そして相続であれば、上記を効果的に利用できます。なぜなら相続したときに支払った相続税は、特例として取得費に上乗せできるからです。要件は相続で受け継ぎ相続税を支払った不動産を3年10ヶ月以内に売却することです。

所有年数が長い不動産を売却すれば、結果として税金は安くなります。10年を超えて所有した自宅を売却した場合、6,000万円以下の利益であれば軽減税率が適用されます。

所得税10.21％（復興特別所得税を含む）＋住民税4％で合計14.21パーセントの税率になります。この軽減税率は先ほどご紹介した3,000万円の特別控除とも併用可能です。

マイホームを売却して新たに戸建てやマンションを購入する場合、譲渡所得を繰り延べできる特例があります。繰り延べですので、税金が非課税になるわけではないので要注意です。

例えば、売却価格よりも高い住宅を購入した場合は課税されません。しかし、次に売却するときは、過去に繰り延べられた譲渡所得をプラスして税金が計算されます。

要件は以下のとおりです。

• 自宅を売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 所有期間が10年超していること
• 近しい親族間での売却ではないこと
• 直近2年間に3000万円の特別控除などを受けていないこと

さらに、売却した年を基準として、その前後1年の間に買い換える必要があります。

まとめ

今回は不動産の売却益、売却損について解説しました。

既に不動産を所有している方や、これから取得しようと考えている方の税金の知識として少しでもお力添えになれば幸いです。所有している不動産の売却が成功して、得られた売却益には税金が課されますが、さまざまな特別控除や減税措置があります。

特別控除は条件を満たせば非常に賢く税金対策ができますが、一部併用が不可の制度もあるので注意してください。どの制度を利用するべきなのか、実際にシミュレーションして検討するのが良いでしょう。

この記事が皆様の税金対策に役立ち、良い不動産の売買が出来れば幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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