家を売る時の税金シミュレーション：かかる費用を事前に知る

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

家の売却時にかかる税金とは？

家を売却する際、すべての金額が利益になるわけではありません。一定額以上の売却価格や特定の条件によって、税金が発生することがあります。

すべてが自分の利益と思い込んで税金を納めないと、税務署から通知が届いたり、ペナルティが課されることがありますので、注意が必要です。そのため、ここで売却時に発生する税金について理解しておきましょう。

家を売却する際に発生する税金は、以下の表の通りです。

必ず発生する税金、もしくは状況によって発生する税金	種類	詳細
必ず発生する税金	印紙税	売買契約時に使用する紙を作成する際にかかる税金。契約書を作成した人が負担する税金。
必ず発生する税金	消費税	仲介手数料に発生する（土地の譲渡に関しては非課税。）
必ず発生する税金		他人に貸していたりした場合、（不動産業を行っていた場合）は課税対象。
状況によって発生する税金	登録免許税	不動産登記の名義変更の際に発生する税金。
状況によって発生する税金	所得税	売却益が発生した際に発生する税金。
状況によって発生する税金	住民税	売却益が発生した際に発生する税金。
状況によって発生する税金	復興特別税（2037年12月31日まで）	売却益が発生した際に発生する税金。

家売却で必ず発生する税金は、印紙税と消費税の2つです。

消費税に関しては土地自体は消費するものではないため、課税対象とはならないものの、仲介手数料には税金が発生します。しかし売却する土地で不動産業を行っていた場合は、仲介手数料に加え土地にも消費税が発生します。

そして印紙税は売買契約時に使用する契約書を作成する際に発生する税金です。契約書を作成した人が負担します。しかし、共同作成の場合は売主と買主の双方が印紙税を納める義務があるとも定められています。

とはいえ、売主と買主のどちらが負担するかは実は決まっていません。しかし不動産売買に関する契約書は、売主と買主が合意して作成するものであるため、双方が負担する義務があります。つまり、印紙税は売主と買主が平等に負担するのが一般的です。

その他の「登録免許税」「所得税」「住民税」「復興特別税」については、状況によって発生する税金であり、必ず発生するわけではありません。

このように不動産売却で発生する税金はややこしく種類が多いため、難しいと感じている方が多いのではないでしょうか。しかし、一つずつ理解することで、難なく理解できるようになるでしょう。

この記事では、家を売却する際に発生する税金の計算方法、抑える方法、注意点について紹介します。税金関係は知っておいて損になることはありませんから、ぜひこの機会に知っておきましょう。

家の売却時に発生する税金の計算方法

ここでは、家の売却時に発生する税金の計算方法について説明します。

• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税
• 所得税
• 住民税
• 特別復興税

まずは印紙税から紹介します。

印紙税

金額	税額
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	1万円
5,000万円超1億円以下	3万円
1億円超5億円以下	6万円

印紙税は印紙購入をする際に含まれているため、別途支払う必要はありません。印紙税を納めなかった場合は過怠税として、本来貼るべき印紙税の額とその2倍相当の罰金が発生します。つまり3倍もの金額を納めなければならなくなるのです。

3倍ともなれば1番安い1,000円だとしても、約3,000円を納める必要があります。無駄な出費をしないためにも、必ず納めるようにしましょう。 続いて仲介手数料に発生する消費税です。

続いて仲介手数料に発生する消費税です。

消費税

なお、仲介手数料には上限が決まっています。仲介手数料の上限とあわせて消費税を見てみましょう。

売却価格	税率
200万円以下	金額の5％+消費税
200万円超～400万円以下	金額の4％+消費税
400万円超え	金額の3％+消費税

売却価格が1,000万円の場合は、次の計算の通りです。

• 1,000万円を200万円以下に当てはめる
• 200万円から400万円以下の部分の200万円に当てはめる
• 400万円を超えた600万円に当てはめる

｛（200万円×5％）+（200万円×4％）+（600万円×3％）｝+消費税=36万円+消費税 となります。

｛（200万円×5％）+（200万円×4％）+（600万円×3％）｝+消費税=36万円+消費税 となります。

消費税はあらゆるものにかかるものの、忘れて計算しがちです。お金が足りないとならないように、事前にどのくらい税金がかかるのかを把握しておきましょう。

登録免許税

続いてが登録免許税です。

まずローンを完済しきっていない場合は、売却前にローンを完済する必要があります。さらに、このときに抵当権を抹消しなければなりません。

抹消権は自動的に抹消されるものではなく、自分で手続きをして抹消する必要があります。この手続きの際に発生するのが登録免許税です。

登録免許税は不動産1つあたり、およそ1,000円となっています。一戸建ての場合であれば土地と建物にかかるため、2,000円になります。抵当権抹消登記は自分でも可能ですが、もしもわからない場合は司法書士へ依頼することも可能です。

登録免許税は不動産1つあたり、およそ1,000円となっています。一戸建ての場合であれば土地と建物にかかるため、2,000円になります。抵当権抹消登記は自分でも可能ですが、もしもわからない場合は司法書士へ依頼することも可能です。

続いてが次の3つです。

• 所得税
• 住民税
• 特別復興税

これらは家を売った際に、売却益がある場合に発生する税金です。逆にいえば利益が発生しなかった場合、つまりマイナスだった場合はこれらの税金は発生しません。
例えば次のようなケースでは譲渡所得は発生しません。

• 購入時の価格よりも売却時の価格が安いケース
• 3,000万円特例控除を利用して、譲渡所得が3,000万以下の場合
• 住み替えのために家を売却した場合（買い替え特例により発生しない）

多くの人は家を売却しても特例控除を利用すれば、所得税、住民税、特別復興税は発生しません。

なお、譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝譲渡価格（取得費+譲渡費用）

家の売却価額が譲渡価格です。これには固定資産税の精算金も含まれます。
そして購入時の費用が取得費です。取得費用に含まれるものは次のとおりです。

• 購入代金
• 設備費や改良費などの建築代金
• 登記費用
• 不動産取得税
• 測量費
• 登記費用など

取得費用に含まれる費用は多いため、各自で確認しておくと良いでしょう。わからないことがあれば専門家に聞くのがベストです。

なお、建物の場合は年数の経過とともに価値が低下していくため、減価償却を用いて計算しなければなりません。

そして売却したときの費用が譲渡費用です。譲渡費用とは物件を売る際に発生した費用のことです。譲渡費用に含まれる費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 売買契約書作成の際の印紙税
• 建物の取り壊し費用
• 借主がいた場合は売却時に支払った立ち退き料

譲渡所得の計算で必要になるため覚えておきましょう。
続いてが譲渡所得の計算方法です。譲渡所得税の計算式は次のとおりです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

なお、譲渡所得税は物件の所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。短期譲渡所得の場合の税率は39.63％です。
なお、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は20.315％となります。

種類	対象期間	税率
短期譲渡所得	土地・建物の所有期間が5年以下	39.63％（所得税30％、住民税9％、復興所得税0.63％）
長期譲渡所得	土地・建物の所有期間が5年超	20.315％（所得税15％、住民税9％、復興所得税0.315％）

このように税率は所有期間によっても異なるため、間違えないように事前に把握しておきましょう。

家の売却時の税金を抑える方法

ここでは家の売却時に発生する税金を抑える方法について紹介します。

まず、売却益が発生した場合は、3,000万円特例控除を利用できます。この特例を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税と住民税は発生しません。

税率=（譲渡所得－3,000万円）×税率

なお、3,000万円特例控除には適用条件があります。条件は次のとおりです。

• マイホームに住まなくなってから3年以内に売却
• 事業用に使用していない場合
• 3年前までにこの特例を使用していない
• 売手と買手の関係が特別ではない

他にも住宅ローン控除、所有期間による軽減税率などがありますが、こちらを利用しても節税が可能です。

特例に関してはいくつかの条件があり、条件を満たしていないと適用されません。特例が適用されると、税金対策としてとても有効的です。自身が家を売却する際は、適用されるか確認しておきましょう。

なお、もしも売却物件の取得時が分からない場合は、売却額の5％を取得費にして計算します。

注意点：家の売却時にかかるその他の費用

ここまで家の売却時に発生する税金や計算方法について紹介したとおり、家の売却時には税金などの費用が発生します。さらに税金も家の所有期間や条件によっては、税率や発生するかが変わります。しかし売却益によっては税金対策ができるため、事前に適用されるか確認しておきましょう。

特例が適用される場合はとてもお得であるため、条件は事前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

この記事では家の売却時に発生する税金の種類や、税率の計算方法などを紹介しました。家の売却時は場合によって税金が発生するものの、特例を適用すればかなりの節税効果が期待できます。

不動産に関する税金は難しいことが多いものの、調べずにわからないではなく、積極的に調べていきましょう。そうすることで節税も可能になります。もしも調べてもわからない場合は不動産の方や司法書士の方に聞いてみましょう。そうすることで税金対策が可能です。

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エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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