土地売買時の税金を徹底解説！計算方法と節税対策も紹介

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

土地の売買時に発生する税金の種類と注意点

土地を土地の売買には、必ず税金が発生します。税金の額や税率は売却時期や売却額によって異なるため、複雑だと感じる方が多いです。ただし、予想外に高額な税金を負担しないためには、事前に税金の詳細を理解しておくことが大切です。

さらに、条件を満たせば節税可能な特例もあります。これらを活用すれば税負担を軽減できるので、事前に確認しておきましょう。

まず土地の売買時に発生する税金は次の表の通りです。

土地の売買時に発生する税金は上記の表のとおりで、必ず発生する税金と状況によって発生する税金の2つに分けられます。必ず発生する税金は印紙税と登録免許税の2つです。

まず不動産売買の際には契約書を作成しますが、その際には印紙税といわれるものが発生します。印紙税とは作成した人が負担するもので、2通作成します。そのため売主と買主の双方が1通ずつ印紙代を負担するのが一般的です。

印紙税を未納の場合、通常の額に加えて未納分の2倍に相当する過怠税が科されます。つまり、3倍もの金額を払うことになるのです。これは、過怠税と呼ばれるものです。

次の登録免許税とは、不動産登記をする際に課税されるものです。

登録免許税は「登記等を受ける者が複数いる場合、全員が連帯して納付義務を負う」（第3条）と定められており、売主と買主が分担するのが一般的です。

しかし実際は、登記を負担するのは買主であるケースが多く見られます。双方が合意すれば折半で負担することも可能ですが、基本的には買主が負担すると考えておきましょう。

基本的に登録免許税は司法書士へ依頼する際に手続きを行ってくれるため、個人が納付に関して心配をする必要はありません。なお、原則として現金での納付となりますが、オンライン申請の場合であれば電子納付が可能です。

続いての「所得税」「住民税」「復興特別所得税」「消費税」は状況によって発生する消費税です。

所得税と住民税は支払う税金のうちの多くを占めるものですが、売却によって利益を得たときに発生する税金になります。納付は売却した翌年に行うため、必要な資金を事前に準備しておきましょう。

続いての復興特別所得税とは、2011年3月に発生した東日本大震災の復興を目的とした税金です。

次の消費税とは、不動産会社を通して売買契約を依頼した際に、発生するものです。

売買活動に関する業務である仲介手数料などは、消費税がかかります。土地自体は消費されるものではないため消費税はかかりませんが、仲介手数料などには消費税がかかるため注意が必要です。

土地の売却は家の売却同様、さまざまな消費税が発生する為難しいと感じている方も多いでしょう。しかし、1つずつ理解することにより、実際の売買時に役立つ知識となるはずです。この記事では土地の売買時に発生する税金の計算方法について紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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土地売買時に発生する税金の計算方法

続いては土地の売買時に発生する税金の計算方法について紹介します。
次の税金の計算方法を見ていきましょう。

• 印紙税
• 登録免許税
• 所得税
• 住民税
• 特別復興所得税
• 消費税

まずは印紙税から紹介します。

土地売買で必ず発生する印紙税の計算方法

ここでの印紙税とは、不動産の売買契約書で発生する額のことを指します。それぞれは次のとおりです。

印紙税は売却益が1,000万円以上だとしても1万円ほどの税額であり、それほど出費の多い税金ではありません。なお、貼り付ける印紙税額は成約価格に応じます。

注意点として、印紙税はただ書類を購入しただけでは納税したことにはなりません。納税をするには収入印紙を購入後、書類に貼付けて消印をする必要があります。

先に述べた通り、土地などの不動産売買では2通の作成が必要です。これは売主の保管分と買主の保管分となるからです。

続いては登録免許税について見ていきましょう。

登録免許税の計算方法と注意点

不動産売買では、売却前にローンをすべて返済する必要があります。

さらに、抵当権の抹消が必要です。抵当権の抹消とは、不動産登記から不動産を担保にしている設定を消すことです。抵当権は自分で書類を作成して抹消する必要がありますので、忘れないように注意してください。

この手続きの際に発生するのが登録免許税です。土地の場合の登録免許税は、評価額の×2.0％です。これを住宅ローンの借入額にかけて計算をします。

なお、登録免許税は土地と建物、新築か中古によっても異なります。新築の場合は0.4％、中古の場合は2.0％です。ただし、一定条件で軽減を受けられます。その場合は新築建物は0.4％から0.15％、中古の建物は2.0％が0.3％です。

続いて、状況によって発生する税金が次の4つです。

• 所得税
• 住民税
• 特別復興所得税
• 消費税

上記のうちの所得税と住民税に関しては、譲渡所得が出た際に課される税金です。
なお、税率は5年以下の短期譲渡所得なのか、5年を超える長期譲渡所得なのかで税率が異なります。

なお、所得税率には特別復興所得税を含んでいます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が約2倍異なります。節税効果を期待する場合は、長期譲渡所得が適用される5年超を満たしてから手放すことをおすすめします。

なお、譲渡所得の算出方法は「譲渡収入金額－（取得金額＋譲渡費用）」です。譲渡収入金額とは土地を売却した際に得た収入のことです。その他にも固定資産税も含まれます。

続いての取得金額とは、土地を購入する際にかかった費用のことです。次の項目が該当します。

• 土地の購入代金
• 土地を購入するときに発生した仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税

など
続いての譲渡費用とは土地を売却する際に発生した費用のことです。次の項目が該当します。

• 仲介手数料
• 測量費
• 印紙税

など
譲渡所得の算出にはこれらが必要となるため注意してください。もしも算出方法がわからない場合は、専門家に聞いてみることをおすすめします。

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家の売却時の税金を抑える方法

ここでは家の売却時に発生する税金を抑える方法について紹介します。
まず売却益が出た場合は3,000万円特例控除が使用できます。この特例を使用することにより、譲渡所得が3,000万円以下であれば所得税と住民税は発生しません。

税率=（譲渡所得－3,000万円）×税率

なお、3,000万円特例控除には適用条件があります。条件は次のとおりです。

• マイホームに住まなくなってから3年以内に売却
• 事業用に使用していない場合
• 3年前までにこの特例を使用していない
• 売手と買手の関係が特別ではない

他にも住宅ローン控除、所有期間による軽減税率などがありますが、こちらを利用しても節税が可能です。特例に関してはいくつかの条件があり、条件を満たしていないと適用されません。

特例が適用されると、税金対策としてとても有効的です。自身が家を売却する際は、適用されるか確認しておきましょう。

なお、もしも売却物件の取得時が分からない場合は、売却額の5％を取得費にして計算します。

最後が仲介手数料などに発生する消費税です。そもそも仲介手数料自体、建物でなければかからないと思っている方が多いのではないでしょうか。しかし、先述したとおり、土地でも不動産会社を通せば仲介手数料が発生します。

多くの場合、不動産会社を利用するため、仲介手数料に消費税が課されます。仲介手数料は売主も買主も支払うものですが、不動産会社によっては片方しか負担しない、もしくは負担がない場合もあります。仲介手数料に加え、消費税は負担の大きいものです。しかし、個人での売買はトラブルのリスクが高いためおすすめできません。

土地の仲介手数料には上限が設けられており、次の表のとおりです。

多くの場合は、上限ギリギリまで請求されます。これに500万円の土地を売却したと、当てはめて計算してみると次のようになります。

200万円の部分が11万円200万円を超え400万円以下の部分が88,000円
400万円以上が33,000円
以上の合計、231,000円が仲介手数料の上限となります。

これに10％の消費税が発生します。仲介手数料に消費税は大きい出費ですので、実は交渉自体は可能です。

しかし、過度な交渉は相手を不快にさせ、気持ちの良い取引ができません。気持ちの良い取引をするためには、過度な交渉は控えましょう。

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まとめ

この記事では、土地の売買の際に発生する税金について紹介しました。土地のみならず、不動産に関係する税金は難しいイメージを抱いている方が多いでしょう。実際、確かに複雑な部分もあります。

とはいえ、1つずつ理解していく心構えがあれば。利用できるようになるはずです。ぜひこの記事を参考にして、土地の売買時に役立ててみてください。

＜参考記事＞
https://www.gmosign.com/media/work-style/post-0054/
https://biz.moneyforward.com/accounting/basic/10278/
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130974.pdf
https://vs-group.jp/real-estate/regandlic/
https://ieul.jp/column/articles/497/
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/toroku_menkyozei/
https://sumitas.jp/sell/guide/441/#toc2

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける