家の売却の税金ってどうなの？

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「家の売却をしたい方」
• 「家の売却に興味がある方」
• 「家の売却に不安がある方」
• 「家の売却について知りたい方」

この記事では、家の売却について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

家を売却すると必要な税金

譲渡所得税

家を売却して利益が生じた場合、その利益に対しては「譲渡所得税」が課税されます。この税金は、文字通り家の売却による所得に対する税金であり、売却した金額から費用を差し引いた金額が所得とされます。

売却時にかかる費用だけでなく、家を購入する際の購入金額やそれに関連する費用も、譲渡所得税の計算に含まれます。ただし、家の購入価格は経年とともに価値が減少するという考え方に基づき、減価償却費が考慮されます。

住民税

住民税は、住民が居住する地域の行政サービスを維持するために必要な経費を負担するために徴収される税金です。所得税が中央政府に対して支払われる国税であるのに対し、住民税は地方自治体に対して支払われる地方税で、都道府県民税と市区町村税のことを指します。

先述の譲渡所得税と同様に、家の売却によって得た利益に対しては住民税が課税されます。また、住民税の税率は短期の譲渡所得と長期の譲渡所得に応じて異なります。

復興特別所得税

譲渡所得税や住民税に加えて、2037年まで復興特別所得税も課されます。この税金は、2011年3月11日に発生した東日本大震災の被災地の復興を支援するために導入されました。2013年1月1日〜2037年12月31日の所得に課税される形になります。

復興特別所得税も、譲渡所得の種類によって税率が異なります。

登録免許税

家を売却する際には、所有権の移転手続きである不動産登記の名義変更が必要となります。この手続きには登録免許税がかかりますが、登記を受ける者が複数いる場合、彼らは連帯して納税する義務を負います。

要するに、売主と新たな買主は登記申請を共同で行う必要があります。法的には登録免許税も共同で納付することが求められますが、一般的には買主がこの負担があるのが通例です。

印紙税

不動産取引において避けて通れない税金の一つに印紙税があります。印紙税は、売買契約書などの特定の文書に課される税金であり、その金額は売買契約の契約金（家の売却額）に基づいて決まります。この税金を支払うためには、所定の金額の収入印紙を該当書類に貼り付け、その後に「消印」を押すことで納税が完了します。

収入印紙は一般的に郵便局で購入できますが、一部の店舗は平日の9時から17時の営業時間にしか窓口が開いていない場合もあります。そのため、郵便局に行く際には営業時間を事前に確認することが重要です。また、ゆうゆう窓口と呼ばれる窓口がある場合は、24時間いつでも受け付けているため、そちらを利用することもできます。

消費税

家を売却する際には、消費税が必ずかかります。この消費税において、不動産会社に仲介業務を依頼を行ったり、司法書士に対して名義変更を頼む場合に手数料がかかります。具体的には、司法書士への手数料は通常1万円から2万円程度となっており、そのため消費税の額もそれほど高額ではありません。

一方で、不動産会社へ支払う仲介手数料は家の売却価格に応じて異なります。一般的には20万円から200万円程度の幅があり、この手数料には10%の消費税がかかります。そのため、消費税の支払い額は大まかに言えば2万円から20万円程度となります。

もしも不動産会社や司法書士などの専門家に頼らず、個人で売買を行う場合は、消費税の支払いは免れることができます。しかし、個人売買は専門家を介さず素人同士のやり取りとなるため、後々トラブルに発展する可能性も考えられます。そのため、安易に行うのは危険です。

消費税の支払いを避けることができないものの、司法書士に契約書の作成を依頼しておくことで、売買プロセスを安全に進めることができます。

譲渡所得において利用できる4つの特例

被相続人に対して居住用財産に関連する譲渡所得の特別控除特例

相続した空き家を売却する際も、特定の条件を満たす場合には最大3,000万円の特別控除が適用されます。この特別控除の適用条件として、空き家を売却する期限は2023年12月31日までとされています。

ただし、この特別控除の要件は多岐にわたり、複雑なため、売却する空き家が該当するかどうか確認する際には、税理士や会計士などの専門家に相談することをオススメします。正確な情報を提供し、適切なアドバイスを提供することができます。

所有期間が10年超物件に対しての軽減税率特例

この特例は、自身の居住用財産であるマイホームを売却した際に、特定の条件を満たすことで長期譲渡所得にかかる税額を一定の範囲で低い税率で計算できる制度です。特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自身の居住用財産であり、売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていることです。

普通、長期譲渡所得にかかってくる譲渡所得税においての税率は20.315％になりますが、この特例を適用すると、税率は課税譲渡所得の上限額である6,000万円以下の部分が14.21％にまで軽減されることになります。ただし、6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得税の税率が適用されます。

居住用財産の譲渡を行った際の、3,000万円の特別控除特例

この特例は、特定の条件を満たす場合に、売却した際に得た利益（譲渡所得）から最大で3,000万円の控除を受けることが可能な特別控除となっています。この特例は、自身の居住を目的とした居住用財産に限定されます。具体的には、賃貸用のマンションやアパート、更地、一定期間以上居住していない住宅などは対象外になります。

特定居住用財産を買い換える場合の特例

所有期間と居住期間がその年の1月1日時点で10年を超えている場合、自宅を売却し、売却時に発生する譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べる特例があります。

具体的には、売却して譲渡益が発生した場合、新しく買い換えた住宅の購入金額が売却金額より高い場合、その時に譲渡所得は課税されることなく、将来買い換えた住宅の売却時までに繰り延べられます。

逆に、売却金額より新居の購入金額が低い場合は、購入金額と同額までは繰り延べられますが、差額には譲渡所得税が課されます。ただし、この特例は2023年12月31日までにマイホームを売却した場合に限ります。

3000万控除の仕組み

不動産の売却に伴う利益は、所得税と住民税の対象となります。この利益のことを一般に「譲渡所得」と呼びます。しかし、この譲渡所得には特例として3,000万円までの特別控除が適用されます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、その金額には税金がかからないということです。この特別控除を利用することで、大幅な節税が可能となります。譲渡所得の計算には、売却価格から購入時の経費や建物の減価償却費などを差し引いた額が使われます。ただし、譲渡所得が発生するのは、売却した結果がプラスになった場合のみです。さらに、譲渡所得の計算における「所有期間」は、売却した年の1月1日までの期間で計算されます。つまり、購入日から売却日までの期間ではなく、売却した年の1月1日までの期間が重要となります。仮に、2017年4月に購入を行った不動産を2022年5月に売却を行った場合、所有期間は4年となり、短期譲渡所得として扱われます。

確定申告

どうして確定申告が必要なの？

家を売却して利益が出た場合、その利益に応じて譲渡所得税、住民税、復興特別所得税が課税され、これらの税金を収めるためには確定申告が必要です。一方、売却して利益が出なかった場合、すなわち売却金額よりもさまざまな費用の方が大きかった場合、利益が発生しないため税金を支払う必要はありませんし、確定申告も不要です。家の売却でマイナスになった場合でも確定申告にはメリットがあります。確定申告を行わないとマイナスの損失はそのままになりますが、確定申告を行うことで他の所得と損益を通算することができます。つまり、サラリーマンであれば、給与所得から家の売却で生じたマイナスの損失を差し引くことができます。このため、所得が減少することで給与から差し引かれていた所得税が返還される場合もあります。さらに、マイナスの損失が大きい場合には、最長で3年間の繰越控除を行うことができます。

確定申告に必要な書類

確定申告では、所得や経費などの金額を記入するため、特定の書類が必要になります。家を売却した際の確定申告においては、以下のような書類が一般的に必要とされます。

まず、「譲渡所得の内訳書」が挙げられます。この書類には、売却した不動産の概要や売却金額、かかった費用などが記入されます。通常、税務署から送られてくる書類であり、必要事項を記入して保管します。

次に、「売却時の書類」が必要です。これには、売買契約書や売買代金受領書、固定資産税の精算書、仲介手数料などの費用に関する書類のコピーが含まれます。

さらに、「購入時の書類」も重要です。これには、購入時の売買契約書や固定資産税の精算書、仲介手数料などの費用に関する書類のコピーが含まれます。

その他にも、売却を行った建物の全部事項証明書、源泉徴収票等の、追加の書類が必要になる場合があります。これらの書類を準備しておくことで、確定申告手続きがスムーズに行えます。

確定申告の仕方

家の売却に伴う確定申告では、「申告書B様式」（第一表、第二表）と「申告書第三表」に情報を記入します。確定申告は一般的に難しい手続きとされますが、サラリーマンであれば給与所得のみであれば、記入はそれほど複雑ではありません。申告書B様式の第一表と第二表には、源泉徴収票の内容を転記します。

申告書第三表は、家の売却益に関連する税金を算出するための書類です。譲渡所得の内訳書から必要な項目を記入し、税金の金額を計算します。計算した税金の金額を申告書の該当欄に書き込み、最終的に申告（納税）する税金額を算出します。

まとめ・終わりに

今回は、家の売却する際の税金について解説を行いました。家の売却で税金対策するには知識が大切です。そのためにこの記事を是非とも参考にしてください。家の売却を行う際にはこの記事を再度確認して売却を行ってもらえればとても嬉しいです。税金対策をする際の確定申告もお忘れなく売却を行ってください。