1,000万円の土地売却税金はいくら？計算方法と節税対策を解説

土地を売却するときには、さまざまな経費や税金がかかります。とくにかかる税金は大きいと聞いたことがあり、不安になっている人も多いのではないでしょうか。そこで本記事では、土地の売却時にかかる税金や、売却以外の選択肢についても紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

土地売却のメリットとデメリット

土地を売却することが本当に得策かどうか迷う方もいるでしょう。本項では、土地売却のメリットとデメリットを分かりやすく解説します。

土地売却によるメリット

売却代金を資金にできる

土地を売却することで、まとまった現金を得ることが可能です。この資金は、新たな土地の購入やリフォーム、教育費や医療費の支払い、老後資金の準備、相続税の軽減など、幅広い目的に活用できます。

資産を分けやすくなる

土地は大きな資産であり、相続時や離婚時などの財産分与の際には分割が難しいことがあります。しかし、土地を売却して現金に換えることで、資産を簡単に分けることができます。これにより、相続人間でのトラブルを避けられるでしょう。

定期的な支出を削減できる

土地を所有することには、毎年の固定資産税や都市計画税、管理費や修繕費などの維持費用がかかります。これらの支出は一定期間ごとに支払う必要があり、経済的な負担となってしまうかもしれません。しかし土地を売却することで、これらの定期的な支出を減らすことができ、経済的な余裕を生み出せるようになります。

赤字を最低限に抑えられる

収益物件を所有している場合、入居率の低下や家賃の減少などの問題が発生することがあります。このような場合、土地を売却して資金を回収することで、赤字を最低限に抑えることができます。また、とくに地方では、土地の価値は時間とともに下がる傾向があるため、早めに売却することで損失を最小限に抑えることができます。

以上が、土地を売却することの主なメリットです。

土地売却によるデメリット

反対に、土地売却のデメリットについて、詳しく見てみましょう。

売却金額が相場の60～80％程度になる

土地売却の際、不動産会社に仲介を依頼すると、再販を見越して売却金額が相場よりも低く設定される場合があります。一般的には、相場価格の60～80％程度になることが多いです。そのため、土地を高く売りたい場合には建物とセットで売却する、直接買い手に売却するなどの工夫が必要です。

売却後に土地の利用が不透明

土地売却では、不動産会社が土地を買い取った後の利用方法を決定します。売主は土地がどのように利用されるかを知ることができず、自身の思惑と異なる使い方がされる可能性があります。

不動産会社との交渉が不利になる可能性

土地売却することを検討している人は、通常は早く現金化したいなどの理由から急いでいることが多いでしょう。そのため、不動産会社との交渉で不利な条件を受け入れざるを得ない場合があります。また、一度契約を結んでしまえば、他の買い手との交渉の余地がなくなるため、損をする可能性もあります。これを防ぐためには、時間に余裕を持ち、複数の不動産会社から見積もりを取り、条件を比較することが重要です。

これらのデメリットを考慮したうえで、今すぐに土地売却することが自分に合った正しい選択かどうかを慎重に判断する必要があります。もし自分に合う方法が土地の売却ではなく活用だという人は、次で紹介する活用方法について詳しく見てください。

土地を活用する選択肢とリスク

土地を売却せずとも、土地を有効活用するという方法もあります。土地を売却すると資産が手元に残らなくなるため、売却ではなく活用を検討する人もいるでしょう。そこで今回は代表的な土地活用方法を紹介しますが、今回紹介する方法以外にも活用方法は存在するため、自分で調べてみてください。

土地の活用方法

畑や自宅として活用する

相続した土地を畑や自宅として活用することで、その土地を無駄にすることなく有効活用できます。家族のための居住スペースや家庭菜園として利用することで、土地を管理する負担を軽減できます。ただし、収益を得ることは難しいため、土地の維持費用は自己負担が必要です。

賃貸マンションやアパートを経営する

土地にマンションやアパートを建設し、それを賃貸経営することで、安定した家賃収入を得ることができます。土地のまま貸し出すこともできますが、賃貸物件を立てて活用することで、より大きな収益を生み出せるでしょう。賃貸マンションやアパートは需要が高く、入居者が安定しているため、収益の安定性が高いのです。ただし、建設費用や運営コストがかかるため、事前の収支計画が重要です。

駐車場経営をする

相続した土地を駐車場として利用することで、安定した駐車料金収入を得ることができます。駐車場の建設費用は比較的安く、管理も比較的簡単です。とくに、駐車需要が高いエリアや施設の周辺では、より多くの契約者、利用希望者を募ることができるでしょう。

コインランドリーやトランクルームを経営する

駐車場経営と同様に、比較的低い初期費用で始められるビジネスです。コインランドリーやトランクルームは需要が安定しており、適切な場所であれば収益性が高いです。ただし、設備の維持や管理が必要なため、事前の計画が不可欠です。

太陽光発電を行う

広い土地や日照条件が良好な場所で、かつ大規模な土地を有しているのであれば、太陽光パネルを設置して太陽光発電を行うことができます。売電収入を得ることができ、設置後は比較的手間がかからないため、長期的な収益性が期待できるでしょう。ただし、設備投資や法規制に対する十分な理解が必要です。

これらの方法を十分に検討し、土地が持つ特性や地主の計画に合った活用方法を選択しましょう。

土地活用時の注意点

相続した土地を有効に活用するには、いくつかの注意点を押さえておくことが重要です。以下に主なポイントを解説します。

収支のシミュレーションをしておく

相続した土地を活用する場合、収支のシミュレーションを事前に行うことが重要です。たとえば、賃貸経営をする場合は、建設費用やローンの支払い、維持費などのコストを考慮し、それに見合った賃料収入が得られるかを計算する必要があります。また、空室リスクなども考慮し、将来の収支を見据えることも必要です。

土地活用のリスクも把握しておく

土地を活用する際には、リスクも存在します。たとえば、賃貸経営では空室リスクや入居者トラブル、自然災害などが考えられます。これらのリスクを理解し、対策を講じることが重要です。信頼できる不動産会社や専門家と相談し、リスクを最小限に抑える方法を検討しましょう。

相続対策をしておく

相続した土地を活用する場合、将来の相続に関する問題も考慮する必要があります。不動産は遺産分割が複雑であり、相続人間でのトラブルが発生する可能性があるのです。そのため、遺言書の作成や生前贈与などの相続対策をしておき、将来的な相続トラブルを回避することが重要です。相続に関する専門家に頼ることも一つの方法です。

これらのポイントを踏まえて、相続した土地を有効に活用し、将来の安定した収益を確保することが大切です。

1000万円の土地売却時の税金計算

最後に、1,000万円の土地を売却するときには、どれくらいの税金がかかるのかということについて解説します。

売却時にかかる税金

初めに売却時にかかる税金について解説します。

所得税、住民税（譲渡所得税）

土地の売却で得られる利益に対しては、所得税と住民税が課税されます。土地売却時には、この税金は、譲渡所得税として計算されます。譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。5年未満の短期譲渡所得の場合は税率が39.63%、5年以上の長期譲渡所得の場合は税率が20.315%です。ただし、一定の条件を満たす場合、たとえばマイホームの売却や特定の資産売却などでは、3,000万円までの利益には課税されない特別控除が適用されることもあります。

印紙税

土地の売買契約書を作成する際には、その契約金額に応じて印紙税を支払う必要があります。この税金は、売買契約書に収入印紙を貼ることで納付されます。印紙税の税率は、契約金額によって異なりますが、2027年3月末までの軽減税率が適用され、売却価格1,000万円の場合、印紙税は5,000円です。

抵当権抹消の登録免許税

土地を購入した際に抵当権（住宅ローンなど）が付いている場合、土地を売却する際には抵当権を抹消する手続きが必要です。この際にかかる登録免許税は、1筆あたり1,000円です。

以上が、土地を売却する際にかかる主な税金です。各税金の計算は素人では難しい場合が多いため、専門家からアドバイスを受けましょう。

1,000万円の土地を売却するときにはいくらの税金がかかるのか

土地を売却する際にかかる税金は、売却益に応じて計算されます。課税譲渡所得があるときとないときで分けて考えてみましょう。

課税譲渡所得がない場合

もし土地を取得した金額よりも売却価格が低い場合や、所得税の特別控除などにより、課税譲渡所得が生じない場合は、税金はかかりません。

課税譲渡所得が生じる場合

売却益から経費や特別控除を差し引いた金額が、課税譲渡所得となります。

所有期間が5年以下の場合は、売却益に応じて所得税が課されます。この場合、売却益が200万円までの場合、税率は20.315%です。また、売却益が200万円を超える部分には、さらに所得税の課税があります。

所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。長期譲渡所得の税率は、10%です。

具体的な計算は以下のようになります。

課税譲渡所得が200万円以下で所有期間が5年以下の場合

1,000万円の売却益から経費などを差し引いて課税譲渡所得を計算し、その金額に20.315%の税率をかけます。これが税額です。

所有期間が5年を超える場合:

1,000万円の売却益から経費などを差し引いて課税譲渡所得を計算し、その金額に10%の税率をかけます。

要するに、実際の税金の額は、売却益や所有期間に応じて異なるのです。

まとめ

本記事では、土地の売却によるメリットとデメリット、売却以外の活用方法、売却時にかかる税金について説明しました。土地の活用や売却については、資金計画やライフプラン、相続人との話し合いなどを踏まえて慎重に判断する必要があります。本記事を参考にして決めていただけると幸いです。