文化、歴史の街京都市右京区でリースバックを検討している方必見！町の特徴を解説します。

京都市山科区の不動産を所有しているけれど、このまま所有し続けるのか、売却すべきなのかと考えたことがある方必見！この記事では、山科区の町の特徴や、今現在力を入れて取り組んでいること、今後人口がどのように変化していくのかといったことについてまとめています。山科区の町の特徴をつかむことで、今後の不動産の動向を予測することができます。
特に、近年は、様々な都市機能の整備が行われており、ハード面においても充実した町づくりが行われています。そんな山科区のリースバックをご検討中の方はぜひご参考にされてみてはいかがでしょうか！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都市山科区の基本情報

京都市山科区の場所と町の様子

山科区は、京都市の東端に位置している町です。京の東の玄関口として古くからその役割を担っています。多くの種類の川が流れており、豊かな自然とその恩恵を受けた土地柄になっています。平野の方は農業に適した土壌になっています。また、明治時代の名残で桜や紅葉の季節になると観光客が訪れるようになります。

現在の人口

2022年11月現在の山科区の人口は、13万2862人です。世帯数は6万4971世帯となっています。

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町の特徴と魅力

町の特徴

清水焼や京扇子、京仏具といった伝統産業の生産団地があり、金属箔や金属粉等の生産が発達しています。近年は、地下鉄が開業したり山科駅前再開発整備事業、エコランド音羽の杜の供用開始といった山科区の中でも特に大きなプロジェクトが成功しています。また、都市機能の充実として、山科地域体育館や山科総合福祉会館等といったハード面の建設も行われ、町の様子が近年大きく変化を遂げています。

人口の推移

地域医療情報システムによると、2015年から2020年の山科区の人口増減率は-0.27%(全国平均は-0.75%)となっています。また、高齢化率に関しては、29.8％（全国平均は28％）です。人口密度は、4707.4人/㎢（全国平均は338.2人/㎢）です。
特に高齢化率に関しては、ここ20年間で急速に高齢化が進み、京都市内で2番目の高さになっています。また、生産年齢人口は平成7年の段階では京都市内で最も高い水準となっていましたが、これらの人々が減少傾向にあることが課題になっています。山科区の人口に関しては、緩やかに減少傾向にありますが、急激的に減少するというよりは、同じくらいの水準で推移し続ける予測になっています。

子育ての環境

子育ての環境としては、子どもが生まれた際に「やましな誕生おめでとう事業」によって民生児童委員や受忍児童委員が子育て中の家を訪問するといった活動があります。このようにして、子どもは地域で育むという「はぐくみ文化」の醸成を図っています。また、地域子育て支援ステーション事業によって、子育てを支援する施設との連携を強化し、子育て世代が孤立することのないようにまち全体で支えていく雰囲気があります。

建物等の状況

山科区の建物用途別の延べ床面積の比率は、住宅が80.3％で、京都市全体の割合と比べると、住宅の比率は高く、商業・業務施設・工業施設は京都市全体の比率よりも低くなっています。また、空き家に関しては、空き家率は14％となっており、数にして、1万150戸存在しています。これは京都市の割合と比較すると高くなっています。これらの不動産をどのようにしていくかが課題です。

注力して取り組んでいること

山科区は、これからのまちづくりの方向性として「住んで、働いて、訪れて、都市区美しいまちづくり・山科へ！」を掲げています。
具体的には①若者から高齢者まであらゆる世代が住みよいまち・コミュニティの維持②子育て世代等新たな定住者を巻き込むまちづくり③次代の山科の魅力を創り出すまちづくり、の3点を掲げています。これらを達成するにあたって具体的な取り組みの例を挙げます。

【地域力・繋がりを活かす】

京都橘大学、京都薬科大学といった周辺の大学と協力し、行政と学術機関の繋がりを高め、学生のまちづくりへの参加を促していこうとする動きがあります。また、NPO法人や市民団体等を通じたコミュニティ活動を促進し、地域住民の交流の活発化を促しています。
「1人1人が関わる」ということを大切に豊かな人間関係の構築をしていこうとしてます。

【子育て世代や子ども、若者を地域で支える】

出産や子育て世代を支えることはもちろんですが、山科区にいる子どもや若者を支え続けていこうとする動きがあります。具体的には中学生に対しては、生き方探求・チャレンジ体験を通じて将来を自分自身で考えることを支える活動があります。また、大学との連携によって、大学生が、山科区の企業や保育園、幼稚園、病院などの施設でインターンシップを経験できる場づくりを進めています。

【特徴を活かし、町の魅力と活力を高める】

京焼や京仏具といった伝統産業、京都の伝統野菜を広くPRをして、地産地消を促進していこうという動きがあります。また、今までのものを大切にしながらも、時代に合わせた商品開発や販路拡大に努めています。

【暮らしの安心安全を高める】

山科区では、地震や火災などの災害に強い都市を構成するために、河川や排水路といった設備の改修を定期的に行っています。また、建物の面では、耐震化や狭小住宅への改修を 促したり、空き家対策プロジェクトとして、空き家の実態調査や相談を地域、専門家、及び行政が連携をして行い、空き家問題の解決に向けた取り組みを推進しています。
また、「1人1人」ということがキーワードになっている山科区では、消防団の防火活動などを通じて地域の自主防災力を高め、民生児童委員や地域包括支援センター等の見守り活動を通じて、災害への対策を強化しています。

【地域における健康と生活を共に支えあう】

「京・地域福祉推進指針」に基づいて、関係機関や地域団体、区民によるネットワークの構築を強化しています。介護老人福祉市越等の事業所定員数は京都市内で2番目に高いです。
また、誰もが住みやすい町をつくるため、性的少数やの支援や多様性への支援、また、多文化共生という点において、外国人留学生との交流会や、就労が必要な高齢者や障がい者の方に対して、活動できるための機会と場所の提供を積極的に行っています。その一環として、案内表示や多言語などの情報・コミュニケーションの分野でのユニバーサルデザインの普及に努めています。

【交通・都市基盤を整える】

稲荷山トンネルが無料になったことに伴い、幹線道路が渋滞することへの緩和、生活道路と緊急輸送道路の確保に努めています。また、公共交通機関の利用促進をすると共に、新たな交通手段や移動の利便性を図ります。具体的には、山科区に住む住民や観光客へのレンタサイクルの導入やIoTやAI技術を駆使した新しい交通のサービスにも着手しています。

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リースバックはすべきなのか

近年の土地代

株式会社Land Price Japanが国土交通省のオープンデータから独自集計として行ったデータによると、令和4年の京都市山科区の最新の基準地価の平均価格は、14万6846円/㎡でした。坪単価は48万5441円/坪です。変動率は+ 0.15％上昇しています。

近年のリースバックの相場

ここから先は次のサイトを通じて調べた山科区のリースバックの相場に関してです。
あくまで、ここで独自に集計したものになっているので参考としてご参照ください。

＊参考https://www.home4u.jp/sell/kyoto/110

山科区のマンションの売却動向に関してです。今半期の売却価格は1523万円（前半期1545万円。差分22万円）専有面積は60㎡（前半期54㎡差分6㎡）築年数33年（前半期30年。差分3年）となっています。一戸建ての売却動向に関してです。売却価格は2279万円（前半期6438万円。差分4159万円）専有面積は104㎡（前半期252㎡。差分148㎡）築年数33年（前半期25年。差分2年）となっています。土地の売却動向に関してです。今半期の売却価格は4966万円（前半期は5960万円。差分994万円）専有面積は267㎡（前半期530㎡。差分263㎡）となっています。
次に不動産の相場情報です。マンションの場合50㎡までで1608万円で、90㎡までで2779万円です。一戸建ての場合、50㎡までで1018万円で、100㎡までで2745万円です。土地の場合、50㎡までで680万円で、100㎡までで1850万円です。

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まとめ

【京都市山科区のリースバックに必要な情報のまとめ】

• 人口は緩やかに減少傾向にあるが、比較的今と同じ程度で推移し続ける。
• ハード面での都市基盤の整備が進んでいる。
• 交通面でも新たなツールの導入をしているため、町のさらなる利便性の向上が期待できる

山科区は、人々が暮らしやすい町づくりを進めようと様々な取り組みが行われています。若者の流出が課題になっていることもあり、インターンシップや支援を行うことで山科区で暮らし続けて行くことができる基盤づくりを整えています。
このような状況からも、今後の京都市山科区の不動産購入の需要は高いことも考えられるため、リースバックを考えている方は、なるべく高く売るために、今のうちに行動することが必要かもしれません。お持ちのリースバック価格が気になる方は、直接不動産会社に相談をしたり査定を行うことをおすすめします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける