最終更新⽇時
2025/11/21葛城市とはどんな地域なのか？リースバックの方法や注意点なども併せて解説いたします。
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
葛城市の概要
葛城市の位置や地勢
葛城市は奈良県の北西部に位置しています。隣接している市町村には奈良県の「大和高田市」「御所市」「香芝市」、大阪府の「南河内郡太子町」「河南町」があります。市の西側には山々が広がっており、それを超えると大阪府に入ります。
葛城市の人口は2022年1月時点での市の調査で、以下のようになっています。
総人口：3万7,755人
男性：1万8,155人
女性：1万9,600人
世帯数：1万5,310世帯
また、人口の増減比率は2015年〜2020年の間で100.5%の微増となっています。
葛城市の特徴や魅力２
（１）自然豊かで静かな街並み
葛城市は自然に囲まれた地域のため、子育てに適した地域となっています。
（２）大阪都市部へのアクセス良好
葛城市から大阪都市部への所要時間は「電車で30〜45分」「車で40〜50分」程度となっており、十分通勤圏内となっています。
（３）公共料金が安い
水道料金が奈良県内で1位（全国84位）の安さであることや、ゴミの収集費用が無料であるなど、公共料金が安くなっています。
（４）子育て支援が手厚い
葛城市では18歳まで医療費助成制度を受けられることや、小学生になっていない子供が2人以上いる親が、車を買う際に受けられる「幼児2人同乗用自転車購入費補助金」があるなど、子育て世帯に対する支援が手厚くなっています
このように葛城市には様々な魅力があり、東洋経済新報社が全国812市区を対象に公表している「住みよさランキング2021」では近畿地域3位（奈良県では1位）、全国49位という高順位になっています。
そういったことから、現在は都市部から葛城市へ移住する人が増えています。相続などで空き家や空き地を所有している方は、高い価格で売却できる可能性がある情勢です。
不動産を売却する方法３
リースバックには大きく分けて「仲介売却」「買い取り売却」「個人売買」の3つの売却方法があります。それぞれ順に解説していきます。
（１）仲介売却
不動産業者に売却の仲介を依頼して、第三者に売却する方法です。リースバックではこの仲介売却が最もオーソドックスな売却方法となっています。仲介売却のメリットは「売却価格を自由に決められる」という点です。価格を自由に決められるため、うまく買い手が付けば、高い価格で売ることができます。一方、「仲介手数料が発生する」「売れるまで時間がかかることが多い」という2点のデメリットもあります。まず、仲介売却では売買契約成立時に仲介手数料が発生します。（※仲介手数料がどのくらいかかるかは、下記「リースバックにかかる費用や税金」にて詳しく解説します。）
次に仲介売却では、仲介契約を結んでから「物件の広告掲載」→「購入検討者の内覧」→「購入希望者とnの価格交渉」→「売買契約」といった流れになるため、売れるまでに時間がかかることが多いです。また、住宅を売却する場合、古くなって状態の悪い物件などは、なかなか買い手が見つからないこともあります。
（２）買い取り売却
不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。買い取り売却のメリットには「売れやすい」「早く現金化できる」という点があります。買い取り売却は不動産業者に買い取ってもらうため、仲介売却ではなかなか売れないような物件でも、買い取ってもらえる可能性が高くなります。また、買主の不動産業者と直接やりとりを行えるため、現金化までの時間や手間が少なく済みます。一方、仲介売却より売却価格が低くなってしまうことが多いというデメリットもあります。
（３）個人売買
自分で買主を見つけて不動産業者を通さずに、個人間だけで売買を済ませる方法です。
個人売買は地方に住んでいる方などが、知り合い同士で売却をする場合に使われることが多いです。個人間だけで取引を行うので、仲介手数料などの費用を節約できるメリットはありますが、契約書などの書類も全て自分たちで作成しないといけないため、大変な手間がかかります。また、後でトラブルになるケースもあるので、あまりお勧めはできません。
リースバックにかかる費用や税金
不動産を売却する際は様々な費用がかかります。どのような費用がどのくらいかかるのか、それぞれ順に詳しく解説していきます。
（１）仲介手数料
仲介手数料は売買契約成立時に、仲介をしてもらった不動産業者に支払う手数料です。 仲介手数料の金額は物件の売却価格によって変動し、その上限は法律によって定められています。
売却価格：仲介手数料
200万円以下：(売却価格×5%)+消費税
200万1円～400万円以下：(売却価格×4%+2万円)+消費税
400万1円～：(売却価格×3%+6万円)+消費税
例えば、売却価格が500万円だった場合、仲介手数料の上限は以下のようになります。
500万円×3%＋6万円+消費税（10%）＝23万1,000円（仲介手数料）
また仲介手数料には「物件の広告掲載」や「契約書の作成」などの業務は含まれていますが、敷地の測量などを依頼する場合は別途費用が必要です。
（２）印紙税
印紙税は「収入印紙」という証票を購入し、売買契約書に貼り付けることで、納税したことになります。印紙税の金額は契約金額によって変動します。
契約金額：本則税率：軽減税率
10万1円～50万円：400円：200円
50万1円～100万円：1千円：500円
100万1円～ 500万円：2千円：1千円
500万1円～1,000千万円：1万円：5千円
1,000万1円～5,000千万円：2万円：1万円
5,000万1円～1億円：6万円：3万円
1億1円～5億円：10万円：6万円
5億1円～10億円：20万円：16万円
※10万円以下の契約は200円で統一され、1万円以下の契約は非課税となります。
※現在は消費税増税の影響を考慮して、2024年3月31日までに作成された契約書には軽減税率が適用されます。
（３）抵当権抹消費用
売却時に住宅ローンなどが残っていて、売却と同時に完済する場合は抵当権の抹消を行う必要があります。その際、司法書士の方への依頼料などで、5,000円〜2万円程度の費用がかかります。
（４）譲渡所得税
リースバックで利益が出た場合に、「譲渡所得税」という税金が課税されます。この「利益」は売却価格ではなく、「売却価格－取得費」の価格になります。次に「取得費」というのは、土地や建物の購入費や建築費、その他取得時にかかった費用や税金を合計したものになります。この取得費を証明するためには契約書や領収書などの書類が必要で、見つからない場合は金額が分かっていても、取得として認められず「取得費不明」となってしまいます（※取得費不明の場合は売却金額の5%が「概算取得費」となります）。概算取得費となると、実際の取得費に比べて大幅に下がってしまうことがほとんどなので、何とか頑張って書類を探しましょう。た、譲渡所得の税率は、その不動産を所有していた期間によって変動します。
譲渡所得税率
短期譲渡所得税（5年以下）：39.63%(所得税 30.63% ＋住民税 9%)
長期譲渡所得税（5年超）：20.315%(所得税 15.315% ＋住民税 5%)
例えば、4年所有していた土地と5年所有していた土地を売却し、それぞれ1,000万円の利益が出た場合は、以下のような式と納税額になります。
4年所有の土地：1,000万円×39.63%（長期譲渡所得の税率）＝396万3,000円（納税額）
5年所有の土地：1,000万円×20.315%（長期譲渡所得の税率）＝203万1,500円（納税額）
このように、所有期間が5年を超えているか超えていないかで、納税額が約2倍も変わってしまいます。
（５）測量費用
土地を売却する際、正確な面積や敷地境界線などを確定するために、業者に測量を依頼する場合があります。その際、50〜80万円程度の費用がかかります。
不動産を高く売るコツ
（１）複数の不動産業者に査定依頼をする
不動産業者に査定依頼をする際は、必ず複数の会社に査定依頼をするようにしましょう。また、「全国展開している大手企業」「地元に根付いた中小企業」など、会社の規模や特徴などで分けて依頼することもポイントの一つです。各企業によって査定方法や得意な物件などが変わってくるため、査定金額も変わってきます。このようなポイントにも気を付けつつ、最低でも3社以上の会社に査定依頼をするようにしましょう。
（２）近隣の売却相場を調べる
設定価格が安いほど早く売れやすいですが、少しでも高く売るために、近隣の売却相場を把握して、適切な価格設定を行えるようにしましょう。調べ方は、SUUMO（スーモ）などのポータルサイトを使って、近隣の同条件の物件（築年数・面積・設備など）がどれくらいの価格で売りに出されているか調査します。
リースバックをする際の注意点
（１）掃除をしていない
購入検討者が内覧をする際、家の中が散らかっていたり汚れていたりすると印象が悪くなり、結果的に売れる可能性が下がってしまいます。また、売却する物件が空き家の場合、物置として利用しているケースがありますが、物をたくさん置いているとその分家の中が狭く見えてしまいます。ですので、なるべく物を置かないようにして、部屋を広く見せられる状態にしましょう。
（２）売却前にリフォームしない
少しでも高く売ろうと売却前にリフォームをする方がいらっしゃいますが、あまりお勧めはできません。「工務店をやっていて自分で安くリフォームできる」といった、よほどの好条件でもない限り、リフォームによって得られる売却価格の増額分が、リフォーム費用を超えることは難しいです。ですので、ハウスクリーニングなどを依頼する程度は構いませんが、リフォームまでは行わないことをお勧めいたします。
（３）高すぎる価格で売り出さない
当然ではありますが、高すぎる価格では売れる可能性は少ないです。ここで注意しないといけないのが、自分で物件に付加価値を付けて評価してしまうことです。例えば「内装にこだわっているから高くしても売れる」といった感じです。このように自分では高い評価をしていても、同じように評価してくれる買主が現れるとは限りませんので、そういった点を注意して価格設定を行いましょう。
参考URL
土地や建物を売ったとき｜国税庁 (nta.go.jp) リースバックでかかる譲渡所得税とは？ 申告や計算方法は？ 節税はできる？ | 住まいのお役立ち記事 (suumo.jp)
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 (nta.go.jp)
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