最終更新⽇時
2023/10/04マンション建設費の相場と内訳、費用を抑える方法
- 査定
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの建設費相場
国土交通省の統計によれば、2021年における集合住宅の建築費用は鉄筋コンクリート造で1坪あたり約85万円です。
建物の構造により坪単価は異なり、鉄骨造の集合住宅で約80万円、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた鉄骨鉄筋コンクリート造だと約95万という結果になっています。
マンションでは鉄筋コンクリート造が一般的で、例えば1階あたりの坪数が20坪の5階建てマンションを建設する場合、概ね9000万円の建設費用がかかります。
この統計で用いられる数字は実際に着工している建築工事の工事費を表しています。
工事費の中にはマンション本体である建物の建築費用の他に、建物内外部の水道や電気といった設備に必要な付帯工事費、敷地内の路盤や花壇などを整える外構工事費といった、建物以外の部分に必要な工事費も含まれています。
言ってしまえば、更地の状態からマンションが完成するまでに必要な費用です。
しかし、工事費のなかに必ずしもすべての費用が含まれているわけではありません。
工事着工前の土地が宅地として整備されていない場合、別で土地を造成する費用が必要となります。
また、着工時からの仕様変更などで、追加工事費が発生する可能性もあります。
マンションに限らず、工事費は所在地や土地の形状、建てる建物の構造や内装によって大きく異なります。
マンションを一棟建てる建設費用もさまざまで、80坪の土地に5階建てのマンションを建てる場合の相場は2億から3億円と言われています。
マンション建設にかかる費用の内訳
土地造成
マンションを建設予定の土地が宅地として未造成の場合、まず宅地造成をする必要があります。
造成とは斜面になっている土地を削ったり、沈んだ土地に土を盛ったりして、土地を平らにして形を整える工事を言います。
元々農業用地であった場合など、地盤が弱い土地に対しては地盤改良が必要になりますが、これも造成工事にあたります。
さらに、大量の残土処分が必要な場合や残土が汚染されている場合、費用が大幅に増加するため、土地の土壌状態には十分注意する必要があります。
造成工事が終わると、建築工事が始まる前に土地の地盤調査がおこなわれます。
地盤調査も造成工事の一部にあたり、比較的安価なスウェーデン式サウディング試験で数万円、ボーリング調査で数十万円が必要です。
建築工事業者がおこなう場合は建築工事費に含まれる場合もあります。
建築工事
マンション本体の建物を建てるための工事が建築工事です。
建築工事費は鉄筋コンクリート造や鉄骨造といった構造によって変わりますが、それだけで決まるわけではありません。
さまざまな要素で建築工事費は変動します。
もっともわかりやすい例はマンションの規模で、マンションの戸数が増えればそれだけ建築面積を広くするか、階数を高くしなければなりません。
いずれにせよ建物が大きくなると、建築費も比例して増加します。
マンションの建設工事の50％から70％は建築工事の費用と言われており、建築工事の計画によって建設費用の大部分が決まるとも言えます。
建築工事は建物の外壁に囲まれた箱型を造るだけではありません。
間仕切り壁や天井といった内装を整えることも含まれます。
したがって内部の構造が複雑になるほど工事も煩雑になり、建築工事費が増加することになります。
外装や内装はマンションの特色を強調する部分で、マンションによってさまざまにこだわりを追及できるポイントです。
部屋の間取りなどの造作工事の違いでも建築工事費は変化し、つきつめれば壁紙や床材などの材料の種類やグレードも建築工事費に影響する大きな要因となります。
建築工事計画の中で建材はよく検討しなければならない重要な要素と言えるでしょう。
付帯工事
付帯工事とはマンション建設における、マンション本体の箱型以外の部分の工事のことです。
たとえば電気やガス、水道といった設備工事、駐車場やアプローチを造る外構工事などが含まれ、その費用は建築工事費全体の10％から20％を占めると言われています。
マンションの建築を計画する際、付帯工事には注意が必要です。
付帯工事には厳密な定義がなく、どの工事を付帯工事とするのか、ハウスメーカーやゼネコンの間で統一されていません。
そのため外構工事が建築工事に含まれていたり、別途工事や追加工事という名目で費用を別で請求されたりすることもあります。
マンションの建設には億単位の費用が必要です。
全体の1割か2割程度とはいえ、当然付帯工事費用も数千万円の金額になります。
マンション建設の見積もりを確認する際には、設計図や意匠図と見比べて、なんの工事がどの費目に含まれているのかしっかり確認するようにしましょう。
その他費用
マンションの建設には、建設工事以外の部分にもこまごまとした費用が発生します。
建設工事費用として清算されない費用もあるため、事前に把握して資金を確保しておくことが必要です。
たとえば、マンションが完成した暁には、マンションを登記しなければなりません。
登記には登録免許税という税金が必要です。
不動産登記は自分でおこなうこともできますが、多くは司法書士を通じて登記手続きをおこなうため、司法書士への報酬も発生します。
また、マンションも不動産であるため、不動産取得税や固定資産税が課税されます。
不動産取得税は不動産を取得したときに課税され、自己申告しなければならない1度きりの税金です。
しかし、固定資産税は不動産を取得した翌年から継続して納税義務が発生するため、マンション建設に際しては長期的な資金繰りを計画しなければなりません。
その他にも建物にかける保険の保険料や、建設費用の調達にローンを使用していれば月々の返済も必要です。
竣工後にも費用が動くこととなり、マンションから得られる収益とのバランスを着工前から考えておくことをオススメします。
マンション建設にかかる費用を抑えるポイント
マンションの建設費用を増加させる要因のひとつは建設予定地の立地です。
分譲マンションを買う際に考慮する立地や賃貸マンションを借りる際に気にする立地とは少し意味が異なります。
ここで言う立地とは、マンション建設予定地の広さや形状、周辺の交通状況、および所在地の条件を指します。
マンションに限らず建物を建てる土地は、正方形や長方形のような四角い土地が望ましいとされています。
そのほうが建物が建てやすく、工事が進めやすいからです。
変形した土地に合わせて建物も四角以外の変形した形状になる場合、工事も複雑になり建築工事費が割高となります。
また、土地の広さや周辺の道路事情も重要です。
建設工事をおこなうために、建設地に頻繁に大型の工事車両が出入りすることとなります。
十分な広さがないために工事車両や搬入車両を敷地内に入れることができず、作業が難しくなったり材料の輸送回数が増えることも考えられます。
見落としがちなのは、建設予定地が所在する自治体の条例などによる建材費の増加です。
地域により防火や耐火、水害などの事故や災害に備えるための基準が定められています。
基準を満たすために専用の特殊な建材が必要になったり、他の場所であれば必要がない作業が発生する場合があるため、条例や法令の確認も怠れません。
マンション建設費は安い方がいいとは限らない
マンションの建設費用は小規模なものでも数千万円、大規模なものになると億単位の費用が必要になります。
そのためできるだけ安く済ませたいと思うのも自然なことですが、だからといって建設費用が安ければ安いほどいいと、一概には言えません。
基本的に、作業がシンプルで簡単なほど建築工事費は抑えられます。
デザイン性を追及して折り返し天井のような装飾を施せば、作業が細かくなり作業費が割高になります。
また、階段をスロープにしたり、エントランスをセンサーキーにしたりと機能性を向上させることも、建築工事費を割高にする要素のひとつです。
機能性やデザイン性を排除したマンションは確かに建築工事費を抑えることができます。
しかし、賃貸にしろ分譲にしろ、デザイン性が高く機能性が高いマンションほど入居者を集めやすくなります。
また、そういった部屋ほど家賃を高く設定できるため、マンション建設後の利益に期待できます。
デザイン性も機能性もどちらも建築工事費を上げる要素ですが、同時にマンションの商品価値を決める要でもあります。
費用と収益の見込みを比べ、意匠設計の段階から検討しておくべきポイントです。
マンションの建設費に関するまとめ
マンションの建設費用は、建てるマンションの規模によって異なります。
国土交通省の統計によれば全国的な平均では1坪あたり90万円です。
一般的には、土地面積80坪で5階建て程度の規模のマンションで2億から3億が相場だと言われています。
マンション建設費用の大部分は、マンション本体の建築工事にかかる費用です。
その他にも必要に応じて造成工事や付帯工事が必要になります。
竣工後にも納めるべき税金や保険料など支出が続くため、建設に必要な費用以外にも予算を確保しておくことが重要です。
マンションを建設する費用は建物自体の大きさだけでなく、建設する土地の立地によっても左右されます。
また、どのようなデザインにするか、どのような設備を備えるかで工事の作業内容は異なるものです。
工事費をできるだけ抑えたければ、計画段階で見積もりと設計図や意匠図をよく見比べるようにしましょう。
しかし、工事費を安く済ませようとするあまり、マンション自体の価値を下げてしまわないように注意が必要です。
デザイン性や機能性は、マンションの入居者を集める上では重要な要素になります。
建設費用の予算と竣工後に期待できる収益とのバランスを考えて、納得のいく工事計画を立てるようにしてください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
