最終更新⽇時
2025/11/28アパート建築費の相場と初期費用を徹底解説
- 査定
- その他
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
アパートの定義と種類：建物構造の違いを徹底解説
今回は賃貸利用を想定して、アパートを建築する際の建築費やその他の注意点について解説していきます。使っていない土地を有効活用したい方や不動産運用に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
アパートとマンションの定義の違い
まず、そもそもアパートとはどういった建築物を指すのでしょうか。実はこの区分は非常に曖昧であり、地域や不動産・建築会社によって定義が異なります。不動産業界では、アパートは一般的に「木造の共同住宅で2階建て以下のもの」と定義されています。建物名が「○○アパート」等となっていても、コンクリート造の物件や3階以上のものは一般にマンションに区分けされるということになります。とはいえ前述のように、地域や会社によっては木造3階建ての建物や、軽量鉄骨造の2階建ての建物もアパートと呼ぶケースがあります。それに対してマンションの定義は「鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造などの3階建て以上の共同住宅」です。また、木造3階建ての建物や、軽量鉄骨2階建ての建物もマンションに該当することになります。基本的に、アパートよりも大規模で頑丈な構造の建物が多いです。概ね、アパートはマンションに比べて小規模であると覚えておけばいいでしょう。
一般的なアパートの部屋数と規模
また、一般的に、アパートと呼ばれる建物の部屋数は4～8部屋といわれています。これも明確に定義があるわけではありませんが、2階建て以下で現実的な規模を考えるとこの程度が平均になります。次項の「アパートの賃貸運営について」で詳しく解説していきますが、もちろん部屋が10部屋以上あるなど、大きな規模のアパートを建築・保有することも可能です。これは場合によっては、節税につながることもあります。土地の広さや建築費相場・運用方針などと合わせて、自身にあった規模のものを選択していきましょう。
アパート経営とは？賃貸運営のメリット・デメリット
続いて、賃貸として運営する場合のアパート建築について解説していきます。アパートを賃貸として運営する＝アパート経営とは、不動産投資の一種です。不動産を利用して一定の収益を期待するため「不動産投資」という言い方をしますが、株式等の投資とは異なり、元手となるアパートを管理・運営していくことになるので「アパート経営」と呼ぶ方がしっくりくるかと思います。アパート経営は、マンション経営に比べ規模が小さく、限られた資金でも始めやすい投資手法です。初心者にもおすすめの投資先といえますが、メリット・デメリット等をきちんと理解してアパート建築に臨むことが大切です。
アパート経営のメリット
例えば前述の定義によれば、アパートは木造2階建て以下の建物になるため、建築コストが安く抑えられるというメリットがあります。また、投資の一種であるアパート経営ですが、株式投資や投資信託のように価格が急激に変動することが少なく、土地価格は比較的安定している点が特徴です。
何より、複数の部屋があるアパートを所有している場合、安定した不労所得が得られるのが最大のメリットです。同じ不動産経営でも、ワンルームマンション一部屋を貸し出している場合等は、空室や滞納があると収入が全く得られなくなります。一方アパート経営であれば、万が一、一部の部屋で滞納が発生しても、全戸が空室にならない限り収入が途絶えることはありません。このような安定した収入源は、老後の生活資金としても活用が見込めます。公的年金の額が削減されていったり、政府が受給時期を遅らせることを検討したりしていることを鑑みれば、これからの世代は定年後の生活資金が十分に得られないことを想定しなくてはいけません。アパート経営は、今ある土地を手放さずに長期の安定収入が見込める手段として、定年後の生活資金を得るために人気の高い土地活用法となっているのです。また、土地の活用方法によっては、相続税や固定資産税の負担を軽減することができます。例えば、相続財産が現金の場合はそのままその金額に課税されますが、土地の場合では現金よりも2～3割程度安く評価された上での課税となります。こういったメリットを考えると、アパートを建築・運営するのはかなりメリットの大きな投資といえるのではないでしょうか。
アパート経営のデメリット
とはいえ、賃貸アパート経営には当然デメリットも存在しています。入居者がなかなか見つからない場合などはもちろんのこと、維持費や運営費と収入をきちんと計算しておかなければ、いつまでたっても初期費用や運営コストを回収できないという事態にも陥りかねません。また、前提としてまとまった資金を投資しなければなりませんので、目的や収益目標を明確にしておくことが大切です。
アパート建築費の相場：構造別の坪単価と具体例
それでは、アパートを建てるための建築費用はどのくらいになるのでしょうか。一般にアパート建築費は、その構造によってある程度の坪単価相場が決まっています。前述のようにアパートは「木造2階建て以下」とされてはいますが、特に構造に関しては振れ幅が大きく、鉄骨や鉄筋コンクリート造の場合でも規模や形式によっては「アパート」と呼称されます。それを踏まえ、以下に、各構造ごとのおおよその坪単価を示します。
| 構造 | 建築費相場 |
|---|---|
| 木造 | 77～90万円／坪 |
| 軽量鉄骨造 | 80～100万円／坪 |
| 重量鉄骨造 | 90～120万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 90～120万円／坪 |
台風の多い地域などでは鉄筋コンクリートが選択される場合もありますが、一般的に、2階建て以下のアパートを建築する際には木造や軽量鉄骨造が適しているとされています。
敷地面積60坪の場合の建築費目安
また、アパートを建築する際には60坪以上の土地が望ましいとされ、一般的には敷地面積80～100坪程度のアパートが多いと言われています。敷地が広い場合は駐車場や駐輪場・ゴミ捨て場（10戸以上の集合住宅には必須）が併設されている場合が多いため、ここでは一例として、アパート自体の敷地面積を60坪として考えてみましょう。
木造であれば4,200～5,400万円、軽量鉄骨造であれば4,800～6,000万円ほどが相場です。
建築費の内訳割合
「建築費」とひとくくりにされるこの費用は、アパートの本体構造である「躯体」・外装や内装の「仕上」・電機や空調や給排水衛生工事といった「設備」の費用の合計値です。多くの場合は躯体：仕上：設備が概ね4：4：2程度の割合になると言われています。建築費の見積もりを取った場合などは、この割合を目安にすると適正な価格設定を求めることができます。
実はアパートの建築費は新築一戸建てと比べても、そこまで著しく高いというわけではありません。当然維持費や管理費といったコストはかかりますが、その分家賃収入があることを考えれば、かなり有効な土地の活用方法といえるでしょう。活用できていない土地がある方や、相続などで土地を手にする可能性のある方は、アパートの建築・経営を検討してみてもいいかもしれません。
賃貸アパート建築時に必要な諸費用の内訳とポイント
アパートを建築する際には、本体にかかる建築費以外にもいくつかの諸費用が掛かります。通常の一戸建て建築とは異なる要素が多いため、アパート建築を検討する際は正確な概算を事前に確認することが重要です。基本的な諸費用としては設計費・現況測量費・地盤調査費・水道分担金・不動産取得税・登録免許税及び司法書士手数料・印紙税・損害保険料・融資手数料が考えられます。アパートを建築する際には、これらの諸費用と建築費を合計した初期費用が掛かるわけです。以下に、それぞれの費用について簡単にご紹介していきましょう。
「設計費」とはその名の通り、アパートを設計するために設計者に対して支払う費用です。ハウスメーカーに建築を依頼する場合は建築費の1～3％程度、一級建築士事務所に依頼する場合は5～8％程度が設計費の目安です。また、この設計費の中には確認申請料（建築物を建築する際に都道府県や市に必要書類を提出し、建築確認手続きを申し込むための費用）が含まれていることがほとんどですが、そうでない場合は確認申請料として50～60万円の費用が生じることもあります。
「現況測量費」とは設計のために必要な方位や高低差を知るための測量費用です。窓や玄関の位置、基礎の構成などを決める重要な調査で、これを疎かにすると物理的瑕疵物件（床が傾いているなど建物の構造上の問題がある物件）として扱われてしまう場合もあります。各種調査費用の合計として、20万円～30万円程度の費用がかかります。
「地盤調査費」とは杭工事が必要な場合に発生する、支持地盤の深さを図るための調査費用です。地盤の固い土地であれば問題ありませんが、立地や周辺環境によっては強固な杭工事が必要になる場合もあります。小規模アパートであればさほど多くのポイントを調査する必要はありませんが、1ポイントあたり30～50万円程度の費用が掛かります。
「水道分担金」とは、水道を引き込むときに自治体へ支払う費用です。水道管自体の工事とは別に、利用申請のような意味合いでの経費になります。戸数によって水道使用量の目安が異なり、それによって分担金の額も変動します。一般的なアパートの規模であれば少なくとも100万円、多くとも500万円程度と考えられます。
「不動産取得税」はその名の通り、不動産を取得した際に発生する税金です。新しくアパートを建築したときはもちろん、中古購入などの場合にも同じように発生します。原則として、対象物件の評価額×3％とされています。
「登録免許税および司法書士手数料」は、新築した建物を新たに登記するための費用です。司法書士手数料は司法書士に作業を依頼した場合にかかります。登記の登録免許税は物件の評価額×0.4％、一般に司法書士手数料の相場は6～7万円程度といわれます。
「印紙税」は印紙を入手するための費用で、アパート建築の際は「請負工事契約書」と「アパートローンの金銭消費貸借契約書」に印紙を貼り付ける必要があります。建築費が5,000万円以上1億円以下なら請負契約書は3万円、金銭消費貸借契約書は6万円となります。
「損害保険料」は、アパートに付ける火災保険および地震保険の料金です。これは継続してかかる費用ですが、複数年一括契約すると安くなるため、初年度に5年または10年といった単位でかけることが多くなります。1年あたりの保険料は建築費の0.05％程度といわれます。
最後の「融資手数料」は、建築に際してアパートローンを組む場合に銀行へ支払う手数料です。一般的な60坪程度の小規模アパートでも、建築費は最低5,000万円前後となるためアパートローンを組むことが多いでしょう。この手数料は固定料金制であれば5～10万円程度になります。
このように、アパートを建築する際には建築費のほかに様々な費用が掛かります。これらはアパートの規模や構造・建築方針などによって大きく変動するため、専門家に依頼して予算を決定するのもおすすめです。建築費や諸経費をまとめて、適切な予算を計画することができれば、アパートの建築はスムーズに進むはずです。
アパート建築費を抑えるコツと投資成功の秘訣
今回の記事ではアパートの建築費に関して、建造物の構造や考え方・様々な経費等も合わせて詳しく解説してきました。建築費としてはおおよそ5,000～6,000万円前後、諸費用を合計すると建築費の5％程度になります。ローンなどを利用するとはいえ、15～20％ほどは自己資金を見積もっておきましょう。
当然ながらまとまった初期費用や自己資金の必要なアパート建築ですが、土地の有効活用や安定資産の確保という面では、かなり効果的な投資といえます。土地の活用にお悩みの方は、ぜひ一度アパートの建築を検討してみてはいかがでしょうか。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
