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2025/11/21家の売却相場はどう計算する？相場別シミュレーションで解説
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家の売却相場を知るための基本知識
自宅を売却する際、誰もが気になるのは「いくらで売却できるか」という点です。不動産会社に仲介を依頼すると、査定額を元に売主が売却価格を決定します。
しかし、査定額が実際の相場とどの程度合っているかを知ることが重要です。専門家である不動産会社の査定額は信用できるものではありますが、自分の中で基準を持っておくことで、売却価格を決定する時に考えやすくなるでしょう。
自宅の売却価格を把握しておけば、資金計画に役立ち、安心して売却できるでしょう。
この時に活用できるのが、「相場情報」です。自宅の周りの他の物件の売却価格を知っておくことで、自身の家の売却価格も検討しやすくなります。
では、実際に家の相場の価格をどのようにして、調べればいいのかと不安に思われる方もいらっしゃると思います。
本記事では、そういった方に向けて、家の相場を調べる方法を解説していきます。
家の売却相場を算出する方法
では、実際に、家の相場を算出する方法について見ていきましょう。相場を算出する方法としては、以下の方法があります。
- (1)ネットのシミュレーションを使用する
- (2)購入価格から知る場合は、築年数から算出する
- (3)古い家の場合は、路線価から算出する
- (4)エリア別の相場情報を参考にする
実際、家の相場価格は1つの要素だけで決まるものではなく、複数の要素が影響します。そのため、上記に挙げたような方法を使って、価格を算出し、より正確な相場価格を算出していきます。
では、これらの方法を詳しく見ていきましょう。
ネットのシミュレーションを活用して相場を調べる
相場価格を調べる際、最も簡単な方法はネットのシミュレーションを利用することです。多くのサイトが存在しているため、いくつか利用して査定してみることがオススメです。
家の査定シミュレーションができるサイトをいくつか紹介します。
- センチュリー21
- 東急リバブル
- HowMa
- 三菱UFJ不動産販売
これらのサイト以外にも査定シミュレーションを行えるサイトは複数ありますが、これら4つを試すことで、おおむねの相場を把握できます。
サイトによっては、戸建ての査定ができない場合や、会員登録をしないと査定額が確認できないものもあります。不動産会社へ個人情報が公開されることはありませんが、会員登録に抵抗があるのであれば、登録が必要かどうかを確認してから利用するようにしましょう。
購入価格から算出する！築年数を考慮した相場の計算方法
家は、建てた時が一番価値が高く、年数が経過するごとに価値が下がっていきます。基本的には、築年数が古くなればなるほど、売却価格が安くなるでしょう。
首都圏の戸建て売却相場は、築5年を100%として、以下のように下落すると言われています。これは概算であり、参考程度に使うことができます。
- 築5年まで ： 100%
- 築5年から10年まで ： 94.9%
- 築10年から15年まで ： 90.5%
- 築15年から20年まで ： 83.0%
- 築20年から25年まで ： 74.6%
- 築25年から30年まで ： 62.3%
- 築31年以降 ： 48.5%
自宅の築年数を参考に、上記の情報で算出してみましょう。家の売却相場は、「購入額×築年数の下落割合」で算出することができます。
古い家の場合は路線価を使って相場を算出
建物には「法定耐用年数」が定められています。法定耐用年数とは、国が建物の評価額を決める際に使用されるもので、木造の戸建ての場合では22年と指定されており、この年数を超えると建物の価値は0円とみなされるんです。
築22年以上の古い家の売却相場を知りたいのであれば、「土地の価格」だけを調べることもでき、土地の「公示地価」というものを使って調べます。
公示地価とは、毎年1月1日時点の全国の標準地の土地価格で、国土交通省が毎年3月に公表します。自宅の公示地価を確認するには、国税庁が公表している路線価図・評価倍率表で、1㎡あたりの「路線価」から算出。家がある土地に面した道路に記載されている数字が土地の1㎡あたりの評価額です。
路線価から算出される土地評価額は、「路線価×土地面積」で算出することができます。路線価を使った評価額は、公示地価の80%に相当し、先に算出した評価額に1.25をかけた数値が、公示地価の土地評価額となります。古い家の売却相場を、簡易的に調べたい時に参考になるでしょう。
＜計算式＞ 公示地価の土地の評価額 = 路線価×土地の面積×1.25
参考) 国税庁 路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/
エリア別相場情報の活用法
家の相場価格は、築年数などの情報に加えて、「どこの土地の家か」というものも相場を知る上で、重要な要因となります。エリアごとの特徴をつかんでおくことが大切です。そこで、参考になるのが、「レインズ（REINS）」というシステム。
レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されるコンピューターネットワークシステムです。レインズは今や、不動産取引を行なう上では、なくてはならないものです。
参考) レインズ マーケットデータ 2022年度4月版 全国版
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/ZMW_202204data.pdf
売却した場合、手元に残る金額はどれくらいか？
家を売却すると、数千万規模の大きな金額が動くことになります。しかし、売却した代金がそのまま手取りになるというわけではありません。売却時には、仲介手数料や税金などさまざまな費用が必要になってきます。これらの必要な費用を、家を売却して得た代金から引いた差額が、売主の手元に残る金額です。
その際、自分の想像している金額が手元に残っていないと、その後の生活を送るための資金計画が崩れてしまいます。そういった状況にならないために、売却代金のうち、どれだけが手元に残るか、ちゃんと試算しておきましょう。
家を売却する前に、不動産会社へ査定を依頼するとしても、提示された査定金額ではなく、実際の手取りの金額として、いくら残るのかを知っておくことは大切です。
では、家を売却した際、いくらが手取りとして残るのかを見ていきましょう。
一般的に、手取り金額は売却代金の3〜5%少ない額になります。
上述しましたが、手取りの金額とは、売却代金から諸費用を引いた差額です。
具体的に諸費用の内訳としては、必ずかかる費用として、「仲介手数料」「印紙税」の2つが挙げられます。住宅ローンが残っている場合、必要な費用には「住宅ローンの繰り上げ返済手数料」や「抵当権抹消登記費用」があります。
「仲介手数料」は、不動産会社へ売却の仲介を依頼して、売却が成功した際に発生するお金になります。宅地建物取引業法で上限額が定められており、不動産会社はその上限額を超えない範囲内で自由に決めることができます。一般的に不動産会社は、上限額いっぱいに設定していることが多いです。
上限額は、売却代金が400万円を超えるかどうかで変動し、400万円以下であれば「18万円+消費税」となり、超えている場合は「売却代金×3%+6万円+消費税」とされています。
一般的には、売却の契約をする時に半額を支払い、不動産の引き渡し時に残りの半額を支払います。売主から特別に依頼した場合を除いて、査定にかかった費用や広告費用などを追加で請求されるということはありません。
「印紙税」は、不動産の売買契約書に課税されるもので、定められた金額の収入印紙を貼付し、納税する必要があります。売主と買主のそれぞれの契約書に、税額分の収入印紙を貼り付けなければなりません。一般的に、売主の契約書は売主が、買主の契約書は買主が負担することが多いです。
印紙税の税額は、売買契約書に記載されている取引額によって決められています。金額としては、取引額の区分によって、400円から60万円の範囲になります。
具体的な区分に関しては、国税庁のホームページに記載されていますので、ご確認ください。
参考) 国税庁 ホームページ 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、自宅を売却する際に、住宅ローンが残っている場合に必要な費用の１つです。売却する際に住宅ローンが残っていると、借入先の金融機関が抵当権を持っており、家を売却することができません。そのため、売却を行うにあたって、住宅ローンの完済が条件になります。ローンの残債を一括返済する際の手数料が、この費用です。金融機関ごとに金額は異なりますが、例えば、みずほ銀行では33,000円かかります。
抵当権抹消登記費用は、上記住宅ローンを借り入れている時に金融機関が持っていた抵当権を抹消するために、不動産登記を行うための費用です。1登記当たり1,000円かかります。戸建ての場合は、土地と建物で別々の登記になっているため、2,000円かかることになります。
まとめ
不動産の査定額は不動産業者に依頼すれば分かりますが、その金額で必ず売却できるわけではありません。そのため、手取りの金額を把握しておくことで、今後の生活における資金計画をスムーズに進めることができます。
手取りの金額は、売却代金の3〜5%少ない金額と言われていますが、そもそも売却代金が高ければ、その分手取りの金額も高くなります。
しっかりと家の相場を調査し、自宅を少しでも高く売却できるように、準備しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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