不動産査定の税金徹底解説！国税庁の特例制度と控除の仕組み

不動産売却を行う際には、必ず支払うべき税金が発生します。その中でも、売却時に得た利益に課される税金として、所得税と住民税があります。この2つの税金をまとめて譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税は必ず発生する税金であるため、算出方法や税額の具体的な計算方法を事前に把握しておくことで、売却時の不安を軽減できます。

また譲渡所得税以外で発生する税金に関しても、具体的にどのような時期に支払い義務が生じるかご説明しています。

今から不動産売却を考えている方は、近いうちに支払うことになる税金の種類、支払う時期、そしてそれぞれの計算方法などをこの記事を読むことで理解することができます。それではぜひ、最後までお読みください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産査定・売却時にかかる税金の種類とその計算方法

不動産査定を行い、かつ売却した際に発生する税金は４種類あります。

• ① 譲渡所得税（所得税・住民税）
• ② 登録免許税
• ③ 印紙税

この中でも不動産売却の利益にかかる税金が、①の譲渡所得税となっています。

②の登録免許税は、不動産の名義変更にかかる税金です。
金額は、固定資産税評価額×税率（1.5%~3%）となっています。

③の印紙税は売買契約の締結にかかる税金です。
金額は2,000円〜2万円となっています。

費用が発生するタイミングを以下にまとめました。
③の確定申告期間は、不動産売却翌年の2月16日から3月15日です。

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不動産売却益にかかる税金：譲渡所得税の仕組み

不動産の売却益に発生する税金は譲渡所得税です。譲渡所得税の内訳は、所得税と住民税です。
譲渡所得は以下の方程式によって求めることができます。

譲渡所得の金額 ＝ 譲渡による総収入金額 － 土地、建物などの取得費 － 譲渡費用

具体的に取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を指します。

そして譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用を指しており、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売る時の取り壊し費用などです。

具体的には以下のようなものになります。
（参考：https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=265）

取得費

• 購入代金、建築代金
• 購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税等)
• 仲介手数料
• 測量費、整地費、建物解体費
• 設備費、改良費
• 一定の借入金利子等

譲渡費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 借家人に支払った立退料
• 建物解体費
• 借地権の名義書換料

取得費と譲渡費用の金額が大きければ大きいほど、譲渡所得の金額は小さくなるので、課される所得税も小さくなります。そのために、取得費や譲渡費用などの領収書はきちんと保管しておく必要があります。数年前に自宅を購入して以来、領収書の場所を把握できていない方もいるのではないでしょうか。今のうちに探し出しておくことをオススメします。

また、譲渡所得を正確に求めるためにも、取得費や譲渡費用にかかった金額を出す必要がありますので、この点を留意していただけたらと思います。

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譲渡所得税の計算方法と税率の違い【期間別解説】

譲渡所得税は、その不動産の保有期間によって決定されます。期間によって税率が定められており、5年以上の場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が適用されます。

5年以下の場合は短期譲渡所得になりますので、39.63%の税率が適用されます。5年間を区切りとして、両者の間で19%もの差がつくことになります。
所有期間を計算する際は、売却した年の1月1日時点を基準にする点に注意が必要です。そのため自宅を購入してから5年目の年に売却をしたとすると、まだ5年を経過していないことになりますので、短期譲渡所得が適用されることになります。

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不動産査定における税金の国税庁見解と適用ルール

次に、国税庁が不動産査定や売買に関して説明している内容をいくつかご紹介します。

① マイホーム売却時の特例制度とは？【3,000万円控除の適用条件】

令和3年9月1日時点の法令では、マイホーム売却をした際の売却益に対して発生する所得税（譲渡所得税）を免除できる制度を定めています。

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。（国税庁HPより）

この特例は、以下の適用除外項目に該当しない限り、一定の条件を満たした全ての方が利用可能な制度です。

＜適用除外項目＞

• （1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• （2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な　　 目的で入居したと認められる家屋
• （3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

(参考：国税庁HP https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm)

不動産の譲渡所得税の計算方法：長期・短期譲渡所得の違い

譲渡所得税は不動産保有期間によって左右されることを目次3にて述べたのですが、具体的な計算方法に関しても国税庁がHPにて紹介しています。

課税長期譲渡所得金額の計算

課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
　　　 　　　 税額 = 課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

（注1）譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などのこと。
（注2）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができる。
（注3）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などのこと。
（注4）特別控除は、通常の場合ないが、マイホーム売却の際の3,000万円控除など各種の特例あり。

以上のように計算方法が定めれらています。(注4)の特別控除が先にご説明した3,000万円の控除になります。3,000万円の控除を受けることができた場合には、譲渡所得税をかなり抑えることができることがわかりますね。

続いて短期譲渡所得の求め方は以下のようになります。

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
　　　　　　　　　 税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）

税額の算出式で用いる税率ですが、
長期譲渡所得 → 15% に対して
短期譲渡所得 → 30% となっており、売却物件が 5年以下の保有になると非常に税率が高くなることがわかりました。
5年以内に購入したマイホームを売却する際は、買い手が見つかりやすいので高く売れる可能性も高いですが、同時に譲渡所得税として納める必要がある税金額が高くなることを留意しておく必要があります

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終わりに

不動産を売却した際に支払う義務がある税金の種類は、4つありました。
その中でも売却利益に対して発生する税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売却する不動産物件を保有していた期間によって課税される税率が異なってきます。5年以下の短期保有ですと税率は30%となり、5年以上の長期保有の場合は15%となります。この税率に譲渡所得金額を掛けた金額を、税額（所得税）として国に納めることになります。

またマイホームを売却した際の優遇制度として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。こちらの特例には条件があるものの、一定の条件を満たせば適用されるので、非常に優れた制度と言えるでしょう。マイホーム売却を検討している方は、ぜひこちらの制度を利用できるか調べてみることをオススメします。さらに今回は3,000万円の特別控除をご紹介しましたが、他にも国による長期譲渡所得の軽減制度が存在しています。こちらも条件があるので、全てを満たす必要はありますが、通常の場合より低い税率で済むことを目的とした制度ですので、5年以上の保有物件の売却を考えている方は、ぜひこの制度にもアンテナを張っていただければと思います。 

（参考：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

今回の記事では、国税庁のHPを参考にさまざまな情報を解説しました。同HPには不動産売却時の詳しいQ&Aも掲載されています。確実な情報を得るという目的も兼ねて、国税庁のHPもぜひ確認してみてください。
それでは最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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