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2025/11/28不動産査定と銀行評価の基準とは？売却前に知っておくべきポイント
- 査定
- その他
不動産とは売買で大きなお金が動くため、後悔をしないように注意をすることは必須です。しかし、不動産の売買が初めてで不安に感じている方は多くいるのではないでしょうか？
売買するにあたって、最初にするべきことは「不動産査定」です。不動産について知識が全くない人でも、不動産査定の方法をわかりやすく説明していきます。
- 不動産査定は適切な価格設定と損を防ぐために必須であり、不動産会社に無料で依頼できる
- 銀行は公的基準を基にした比準法、不動産会社は成約事例を基にした売買比例法が主流である
- 建物の評価において、銀行は耐用年数をベースとするが、不動産会社は種類ごとに多様な手法を活用する
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産査定の概要と必要性の理解
不動産査定とは、売買時に必要となる価格を予想するための評価プロセスです。
不動産の売買では「いくらになるのか」という疑問が常に発生しますが、最初に査定を行うことで価格設定がスムーズに進みます。
価格が低すぎると損をし、高すぎると買い手が見つかりにくくなります。
そのため、損を防ぎ、できるだけ早く買い手を見つけるためには、適切な価格設定が極めて重要です。つまり、不動産査定をする工程が必須になります。不動産会社による査定は一般的に無料で提供されています。査定は不動産会社の営業活動の一部であり、査定のみで費用を請求されることはありません。見積もりと同様に、基本的には無料で、売買依頼を断っても問題ありません。
不動産を高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い価格を提示した会社を選ぶことが重要です。
査定をしてくれる会社は不動産会社だけではありません。
- 銀行
- 不動産会社
- 不動産鑑定士
上記のように査定の方法は様々あります。
土地評価基準の比較：銀行と不動産会社の違い
査定の方法は様々ですが、その中でも銀行で行われている査定について詳しく説明していきます。
不動産を査定するのは不動産会社ですが、銀行での評価は「担保評価」と呼ばれます。不動産会社の査定とは異なり、銀行の担保評価は評価手法が大きく異なります。
評価手法の違いについて詳しく見ていきましょう。
評価手法（銀行の場合）
銀行では、土地の評価手法として比準法を用いています。 国や県が公表する公示地や基準地を基に、評価対象と比較して価格を算出します。
評価項目には以下の要素が含まれます。
| 比較項目 | 具体的に |
|---|---|
| 地型 | 整形地（整った形状、地形であること）、不整型（整形地の逆）等々 |
| 交通の利便性 | バス停や駅等への接近性等 |
| 全面道路との接面状況 | 無道路、一方路、二方路、角地、三方路、等々 |
| その他 | 商業施設等への接近性、 |
その他の多くの項目を考慮して評価額を算出します。「担保評価システム」に各項目を入力し、システムで計算して評価書を作成する仕組みです。
評価手法（不動産会社の場合）
不動産会社で行う評価手法は、売買比例法が主流です。 売買制約事例（過去の成約内容をまとめた資料で、具体的な情報が記載され、売買予定の不動産と似た条件の成功事例を知ることができます）や現在販売中の事例をもとに対象物件との優劣を比較し、査定価格を導き出しています。
比較するという点では、銀行も不動産業界も一緒ですが、比較の軸となるのが、銀行は基準値価格、不動産業界では成功事例・販売中の事例ということになります。
評価の基が異なっている。銀行は国や県が定めた評価で、不動産業界は今までの制約された事例か、今、販売されている事例になっている。
不動産ビギナーさん銀行の評価（担保評価）と不動産会社の査定は、目的が違うのですね。
山口智暉銀行は貸し倒れリスクを最終的に回収するための担保価値を見ます。査定は市場で売れるための価格を見極めます。
建物の評価基準の違い：銀行と不動産会社の視点
建物評価についての評価も不動産会社とは異なっています。銀行は税務上の端用年をベースにした経年残価率
※「建物」の評価については、銀行は税務上の耐用年数を基にした経年残価率で評価します。アパートやマンションなどの収益物件も同様です。収益還元法（利回り）は使用しません。
不動産は建設後、年数が経つにつれ価値が下がっていくものと考えられています。不動産売買の際にはこれを前提とし、その物件にどれくらいの価値があるかを判定する材料として「耐用年数」という基準を用いています。
不動産は建設後、年数が経つにつれ価値が下がっていくものと考えられています。不動産売買の際にはこれを前提とし、その物件にどれくらいの価値があるかを判定する材料として「耐用年数」という基準を用いています。
耐用年数とは
不動産は建設後、時間の経過とともに価値が減少するため、売買時にはこの変動を考慮する必要があります。耐用年数は、物件の価値を判断するための重要な基準です。
耐用年数は以下の3種類に分類されます。
法定耐用年数
法定耐用年数は国が定めた基準で、不動産の構造や用途に基づいて設定されています。これは、不動産の価値を公正に算出するための主要な指標です。
経済的残存耐用年数
経済的残存耐用年数は、不動産がどれだけ長く使用できるか、または価値が失われるまでの期間を示します。これは、劣化の状況や補修・修繕費用の見込みなども考慮して算出されます。
物理的耐用年数
物理的耐用年数は、建物の材質や構造が劣化せずに使用可能な年数を示します。
不動産の端用年数で最もよく利用される法定端用年数は法定であります。
種類によって異なりますので下記の表を見てみましょう。
| 種類 | 用途 | 端用年数 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 木造・合成樹脂造のもの・住宅用 | 22年 |
| 一戸建て（中古） | 耐用年数を超えている、木造・合成樹脂造のもの・住宅用 | ４年 |
| マンション | 木造モルタル造のもの・住宅用 | 47年 |
| アパート | 木造モルタル造のもの・住宅用 | 20年 |
建物の評価基準（不動産会社の場合）
不動産業界では、種類ごとに異なる評価基準が設けられています。下記の一覧表をみてみましょう。
| 種類 | 方法 |
|---|---|
| 戸建て住宅 | 端用年数を軸に評価 |
| マンション | 売買事例を軸に評価 |
| アパート | 収益還元法（利回り）を軸に評価 |
※評価基準はあくまで目安であり、物件によって異なる場合があります。
以上が建物の評価に関する評価手法で、不動産業界の方が、様々な評価手法を幅広く活用しているように感じます。
また、銀行が取得する不動産などの担保は融資金（金融機関が必要な資金を貸すこと）の最終的な回収手段のために担保評価の価格はかなり低く評価されます。
- 不動産ビギナーさん
銀行は収益物件でも利回りを見ないで、耐用年数で評価するのですね。
- 山口智暉
銀行は収益還元法よりも安全性を重視し、税務上の法定耐用年数に基づいた残存価値で評価します。価格は低くなります。
まとめ：不動産査定を有効に活用するためのアドバイス
いかがでしたか？ 不動産の査定は、不動産会社だけでなく銀行でも受けられます。また、評価の基準が異なることも理解していただけたかと思います。売買時には、複数の会社に査定を依頼し、最適な価格設定を行うことを推奨します。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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