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2026/04/22【永久保存版】不動産査定の種類とは？全ての査定方法を紹介します！
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
査定にはどのような種類があるのか
みなさんは不動産の査定を依頼したことはありますか。実は、不動産を査定する方法は一つではありません。目的に合った方法を利用することが大切です。今回は、不動産の査定にはどのような種類があるのかを説明していきます。
無料査定と有料査定
不動産の査定には大きく分けて無料のものと有料のものがあります。まずはこの2つの違いについて説明していきます。
無料査定とは
不動産の無料査定とは、不動産の相場を知るために行う査定です。不動産を売買したいときに依頼します。不動産会社に査定を依頼し、受け取った査定結果を参考に不動産に価格をつけます。それによって売却活動がスムーズになるのです。無料査定の中にはさらに机上査定や訪問査定などいくつかの種類がありますが、これについては後述します。
有料査定とは
有料査定は「不動産鑑定」のことを指しています。不動産鑑定とは、不動産の資産価値を調べる方法です。有料の査定だからといって高い査定額が出るというわけではありません。不動産鑑定が有料である理由は、不動産鑑定は不動産会社ではなく不動産鑑定士という専門家に依頼するからです。不動産鑑定士とは国家資格であり、無料査定とは違って誰にでも鑑定できるというわけではないのです。この不動産鑑定の結果は公式な証明になります。そのため、不動産鑑定は不動産の価値に関する証明書を裁判所や税務署に提出することが求められるときに利用します。利用する場面としては、相続や離婚の財産分与のときなどが挙げられます。
無料査定と有料査定の違い
無料査定と有料査定では、違いが２つあります。１つ目は、誰が査定するのかという点です。無料査定では、不動産会社の担当者が査定します。有料査定では、不動産鑑定士が査定します。２つ目の違いは査定の目的です。無料査定は不動産を売却する際に参考価格を知るために査定を行います。一方、有料査定は公的な証明書を作成するために査定を行います。そのため、無料査定と有料査定は査定の目的によって使い分ける必要があるのです。
無料査定の種類
不動産を売却する前には無料査定を行います。無料査定には机上査定、匿名査定、一括査定、AI査定、訪問査定といった種類があります。それぞれについて説明していきます。
机上査定とは
机上査定とは、不動産の情報をもとに査定する方法です。対象の不動産の所在地、築年数、面積などがあれば査定額がわかります。この査定方法では実際に不動産を見に行くことはしないため、「机上査定」と呼ばれています。査定方法が簡単なため「簡易査定」とも呼ばれます。机上査定を依頼するには不動産会社の公式サイトなどから申し込みます。
匿名査定とは
匿名査定とは、机上査定の中でも匿名で査定を依頼できる方法です。机上査定では不動産の住所を入力する必要がありますが、匿名査定では住所は「丁目」までしか入力しません。そのため、住所が特定されることはありません。また、自分の名前や電話番号なども必要ないため、個人情報が漏れる心配がありません。匿名査定では、営業の電話がかかってこないというメリットがある反面、査定の精度が下がるというデメリットがあります。
一括査定とは
一括査定とは、専用フォームに不動産の情報を一度入力するだけで複数の不動産会社から見積もりを受け取れるという査定方法です。申し込むために必要なことは机上査定と似ていて、不動産に関する情報や必要事項を専用のフォームに入力するだけです。一括査定サイトにもよりますが、一度で6〜10社の不動産会社の査定結果を受け取れます。複数の業者に査定を依頼する手間が省けるというメリットがありますが、査定結果に差があるとどの金額を信じたらよいのか混乱してしまうというデメリットもあります。
AI査定とは
AI査定とは、過去に行われた不動産査定の結果を参考にAIが査定を行うというものです。AIとは、人工知能のことで、AIに過去の査定結果を学習させることで、査定を自動化させるというのがAI査定です。そもそもAIが誕生する前の査定は、全て人間が行う必要がありました。人間が査定をするときにも過去の査定結果を参考にするのですが、全てのデータを頭に入れて査定に反映させるのは不可能です。しかし、AIならば過去のデータを全て記憶し、より精度の高い査定結果を出すことができるのです。AI査定の方法は、机上査定と同じく専用のフォームに必要な情報を入力するだけです。入力する事項はそれほど多くないため、査定を申し込むまでには数分もあれば完了します。
訪問査定とは
訪問査定とは、机上査定でも参照した不動産情報に加えて、不動産会社のスタッフが実際に物件を訪問して査定する方法です。実際に現地を訪れるため、データからはわからないポイントを査定に反映させることができます。例えば、交通アクセスの良さやスーパーマーケットからの距離、近くに学校はあるかどうか、騒音の被害はないかなどは実際に行ってみないと確認できません。そのようなポイントを考慮できるため、訪問査定は机上査定に比べてより正確な査定結果を出すことができます。
自分で不動産の価格を調べる方法
ここまでは不動産会社や鑑定士に依頼して不動産の相場を調べる方法について紹介してきましたが、自分で不動産の相場を調べる方法もあります。自分で相場を調べる手段のひとつとして、「レインズマーケットインフォメーション」、「土地総合情報システム」、不動産会社の物件検索サイト、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」があります。それぞれについて説明していきます。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通省が指定している不動産流通機構が運営しているサイトです。このサイトでは過去の成約価格を調べることができます。成約価格とは、実際に不動産を売却したときの価格のことです。レインズマーケットインフォメーションにはなんと不動産の取引に関する10万件にも及ぶデータが集約されています。その中から価格を知りたい不動産に類似した不動産を探し、査定額の参考にするのです。レインズマーケットインフォメーションでは情報が不動産の場所や築年数、間取りごとにわかれているため、物件を見つけやすいです。レインズマーケットインフォメーションについてはこちらを参照してください。
土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、過去に不動産を購入した人による情報データベースです。不動産の購入者にアンケートを依頼し、その結果から成り立っています。土地総合情報システムの運営元は国土交通省なので、その情報は非常に信頼性があります。土地総合情報システムからは、レインズマーケットインフォメーションと同じく成約価格を調べられます。しかし、レインズの方が多くの情報を有しているため、基本的にはレインズを利用して調べることになるでしょう。土地総合情報システムについてはこちらを参照してください。
不動産会社の物件検索サイト
不動産会社の物件検索サイトを利用すると売り出し価格を調べられます。売り出し価格とは、不動産を売却し始めたときに最初についていた価格のことです。自分が査定したい不動産に似ている物件を不動産会社の物件検索サイトで調べ、その売り出し価格を参考にして不動産に価格をつけるのです。そうすれば売却後に売れ残るリスクや安く買い叩かれるリスクを軽減できます。
国土交通省の地価公示、都道府県の地価調査
公的機関が査定した土地の価格のことを「基準地価」といいます。国土交通省の地価公示や都道府県の地価調査で不動産の価値を調べることができます。毎年、国土交通省や都道府県は不動産価格を調査しています。公的機関が算出した基準価値を不動産価格の参考にすることができます。しかし、国土交通省が提示している不動産の価格と売却価格は必ずしも同じになるわけではないので、あくまで価格をつけるうえでの目安として利用しましょう。基準地価は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」から検索することができます。このサイトを開くと日本地図が表示されているので、まずは対象の不動産がある都道府県と市区町村を選択します。次に、調査が行われた年や不動産の用途区分、地価について選択すると、地価情報が表示されます。標準地・基準地検索システムについてはこちらを参照してください。
まとめ
今回は、不動産の査定にはどのような種類があるのかについて説明してきました。
まず不動産査定には無料のものと有料のものがあり、この二つは目的によって使い分ける必要があります。不動産の売買のためには無料査定を、不動産価値の証明書が必要なときには有料査定を利用しましょう。
また、無料査定には机上査定、匿名査定、一括査定、AI査定、訪問査定といった種類があります。不動産を売却するつもりなのであれば査定は一度ではなく複数回行った方が正確な値がわかります。さらに、不動産を査定したいときには不動産会社に依頼する方法だけではなく、レインズマーケットインフォメーションなどを利用して自分でも相場を調べてみるのもよいでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
