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2025/11/05個人再生で自宅売却は可能？不動産査定の重要ポイント
- 査定
- 個人再生は借金を減額しつつ自宅を維持できる可能性がある債務整理手続きである。
- 住宅ローン残債がある売却では残債減額はないため、慎重な計画と業者選定が必要だ。
- 自宅を売却しない場合、リースバックによる長期的な安定収入の確保も検討できる。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
個人再生は債務整理の一つで、抱えている借金を減額する方法です。債務整理とは、借金から解放されるための手続きであり、その中には支払いの猶予を得たり、借金を減額することが含まれます。債務整理の手続きには、以下の4つの種類があります。
- 個人（民事）再生
- 過払い金請求
- 任意整理
- 自己破産
自己破産をせずに借金を圧縮し、自宅を手放すことなく借金整理を行うことが可能です。個人再生は他の債務整理と比較して、借金整理を進めながら住宅などの財産を維持でき、特定の職業に就けないといった資格制限も受けない点が特徴です。
例えば、住宅ローンを個人再生で減額すると、借金の返済が容易になり、返済を続けながらも居住を続けることができます。財産を維持しつつ減額できることは、大きなメリットです。また、個人再生の詳細や、住宅の売却が可能かどうかについても徹底的に説明していきます。
Contents
個人再生とは？借金整理の新しい選択肢
より具体的に説明すると、個人再生は法律に基づいて行われます。【民事再生法】という法律です。
裁判所によって債務の減額や返済条件の変更等を含む再生計画を認可する手続のことを民事再生法と言います。認可がおりれば、債務者の経済生活の再生を図ることができます。ただし、民事再生法に従った手続きが必要です。なので、個人的に借金が返済出来ないので個人再生したいと思うだけでは、即実行することは不可能です。
ちなみに、個人再生は2つに分類分けされます。
・個人再生
⇨会社員（サラリーマン・OL）or アルバイト社員など
・民事再生
⇨有限会社/株式会社などの企業 or 自営業など
※申請するときは気をつけましょう。
個人再生の手続きが通ると、借金が5分の1〜10分の1になる可能性がある手続きです！
多額の借金の場合に検討してみると非常に減額を見込める価値があります。
不動産ビギナーさん借金が最大で10分の1に減るのは、債務整理の中でも大きいですね！
山口智暉減額幅は負債総額や清算価値によって異なります。住宅維持には返済計画の確実性が求められます。
個人再生に必要な手続き：種類と流れを徹底解説
個人再生での手続きは、２種類あります。
- 小規模個人再生
- 給与所得者等再生
という手続きです。
小規模個人再生
民事再生法２２１条１項ではこのように記載されています。
個人である債務者のうち，将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあり，再生債権額が５０００万円を超えないものが行うことを求めることができる民事再生法第１３章第１節に規定する特則の適用を受ける民事再生手続のことをいいます。
給与所得者等再生
給与所得者等再生の手続を開始してもらうための要件はこのようになっています。
- 再生手続開始原因があること（民事再生法第21条第1項）
- 再生手続開始申立棄却事由がないこと（民事再生法第25条）
- 申立てが適法であること
- 債務者が個人であること
- 債務者が将来にわたって継続的にまたは反復して収入を得る見込みがあること
- 負債総額が5000万円を超えないこと
- 給与またはこれに類する定期的な収入を得ていること
- 定期的な収入の変動幅が小さいことが見込まれること
- 給与所得者等再生を行うことを求める旨の申述をすること
この２つの手続きの違いは、収入の安定性です。
もちろんどちらの手続きでも収入の安定性は重要ではありますが、給与所得者等再生がより確実な収入の安定性は必要になります。
小規模個人再生の場合、給与またはこれに類する定期的な収入を得ている給与所得者等再生ほど正確に規定がないです。
手続きをする人は小規模個人再生で申請する人が多いようです。
住宅ローンと個人再生：重要な関係性
住宅ローンが完済している場合、個人再生は難しくなります。「小規模個人再生」の場合、「清算価値保障原則」という規定を満たす必要があります。
「清算価値保障原則」とは個人再生の弁済率が破産した場合の弁済率以上でないといけない規定です。分かりやすく言い換えると、自己破産した債権者よりも返済する借金が個人再生の方が多くなければならない制度と捉えられます。
つまり、持ち家の価値分の借金を返済しなければなりません。そうなると、返済ができずに、再生計画が裁判所から認められなくなる可能性があります。
逆に、住宅ローンが残っている場合には、「住宅資金特別条項」が利用できれば個人再生を活用できます。また持ち家をはなさずに減額できる可能性が高いです！
住宅ローンが住宅資金貸付債権であること
・持ち家に住宅ローン以外の抵当権がないこと
・個人再生をする本人が所有する居住用の不動産であること
・床面積の1/2以上が居住用面積であること
・代位弁済から6か月を経過していないこと など
- 不動産ビギナーさん
ローンが残っている方が、自宅を手放さずに済む可能性が高いのですね。
- 山口智暉
完済物件は資産価値全額を弁済に組み込む必要があります。清算価値保障は再生計画の最大のハードルです。
どのタイミングで、どのように自宅売却できるのか？
個人再生中ではいつ自宅売却ができるのでしょうか。
- 個人再生の申請から裁判所の認可まで
- 認可から再生計画の実行まで
の2つあります。
ここで注意点が3つあります。
1つ目は、自宅に住宅ローンがある場合売却してしまうと、住宅ローンの処分も大きく変わってしまいます。
2つ目は、再生計画が受諾されるまでの期間には自宅を勝手に売却することはできません。
3つ目は、自宅を所有することを前提で再生計画を申請した場合は、計画通りに進めないといけませんので、売却すると、住宅ローンの残債は減額されることはないということです。さらに売却できたとしても住宅ローンの残債は残ったままですので、購入希望者とのまっっチングは注意を払って、慎重に選びましょう。
売却はできるので、ローンの残債は減額されないことをお忘れなく。
個人再生中の自宅売却時に気をつけるべきポイント
上記で説明したとおり、個人再生中、売却はできるのですが、注意点を非常に気をつけながら進めることをおすすめします。逆に高く売ることができれば、返済に有利です。また資産運用を考えている人は利回りを期待できます。
まず、査定額を提示してくれた不動産会社は、予想額でしかないということです。実際の売却価格と必ずしもイコールではありません。
実際に査定額通りに売った場合は全体の5〜6割ほどで、それ以上になる可能性もあります。
「高く売りたい！」と売主が思っても、不動産会社の力によって大きく異なります。
契約した不動産会社の実績がよくないといくら売主が強い熱意があっても意味がないです。慎重に不動産会社を選び、高く売りましょう。
またリースバックとしての活用方法もあります。リースバックとは、今の持ち家を借主に賃貸として貸すことにより安定した家賃収入を得るという方法です。まとまった資金が一括で得られるわけではありませんが、収入は安定します。借主がすぐに見つかれば、すぐに借主が出ていく可能性は非常に少ないです。長期間の収入を借主から得た後に、売却することも可能なのでとても資産運用としては非常に優れています。
- 不動産ビギナーさん
売却価格が予想より高くなれば、返済が有利になるのですね。
- 山口智暉
高く売れた場合、超過分は全額を債権者への弁済に充てる必要があるので注意が必要です。
不動産の価格設定が成功の鍵：高く売るためのコツ
個人再生で自宅を売るのであれば、不動産会社が査定した額よりも、高く売ることをおすすめします。自宅を高く売るためには、価格設定には細心の注意を払いましょう。
自宅を高く売るためには、相応しい物件とみなされることが必要です。誰だって「良いものを安く買いたい」と考える人が多いので価格設定は重視します。
自宅を高く売るために、2つのポイントがあります。
1つ目は、一括査定サイトを使って、査定額を比較しましょう。
業者と比較することによってどれくらいの住宅が売られているかを見定めることができるからです。
中には、根拠が曖昧な部分を提示して査定しているケースもありますので、そこは売却する場合は買主に合わせて、付加価値になる可能性もあります。複数の業者の査定を比較して価格設定をするべきでしょう。
2つ目は、自宅の掃除や整理整頓をしておくことで第一印象が格段に上がります。
家の管理は丁寧にケアをしていないと、汚れたり、傷んだりしますので、まめに掃除や整理整頓することをお勧めします。資金に余裕があれば、ハウスクリーニングなどに頼るのも１つの手です。
まとめ：個人再生後の不動産処理と生活の見通し
個人再生について、売却や資産運用のことは理解できましたでしょうか？ ただ売却するだけでなく、入念な注意と準備をして、売却をすることが自分の住宅を有利に売ることができます。また資産運用としても、不動産は重宝しますので、慎重に活用しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
