【初心者向け】不動産鑑定の基本と査定との違いをわかりやすく解説

不動産鑑定の基本を理解しよう

みなさんは「不動産鑑定」という言葉を聞いたことがありますか？不動産鑑定は誰もが行うわけではないので、多くの人にとってはあまり馴染みがないものかもしれません。今回は不動産鑑定についてその内容や依頼の流れを説明していきます。また、不動産鑑定と似た言葉で不動産査定というものがありますが、「査定」と「鑑定」では一体何が違うのでしょうか。徹底解説していきます。

不動産鑑定とは？その目的と重要性

不動産鑑定とは、不動産の価値を調査することです。鑑定を依頼すると、法的基準に従って不動産の価値が算出されます。鑑定をするときは不動産鑑定士に依頼します。不動産鑑定士とは国家資格であり、誰もが鑑定を行えるわけではないのです。不動産鑑定士はまず不動産を実際に訪れて現地調査を行います。その後に法務局での法令の調査や、地域の不動産会社への調査を行い、鑑定評価書を作成します。

不動産鑑定を依頼するタイミング

不動産鑑定は、不動産を売買するときや相続するときなどに行います。
不動産を売買する際には、適正な価格を知る必要があります。それは、適正な価格をつけないと安く売ってしまって損をしたり、高すぎて売れ残ったりしてしまうからです。売却する前に鑑定を依頼することで不動産の価値がわかっていれば、売却したときにいくらの値段をつけることができるかを予想することができます。鑑定の依頼目的は、このように売却のためであるケースが最も多いです。
また、公的な査定結果が必要な場合にも不動産鑑定を依頼します。相続や離婚に際して財産分与を行うときや、裁判所に公的な書類を提出する必要がある場合には不動産鑑定士による鑑定書が必要になります。相続や離婚をするときには正確な不動産の価値を調べ、平等に分割する必要があるからです。

不動産鑑定の流れとプロセス

次に、不動産鑑定の流れについて説明します。不動産鑑定を依頼するにはまず鑑定士を探す必要があります。鑑定士の探し方としては、不動産鑑定士が所属している事務所をインターネットで調べたり、知人から紹介してもらったりする方法があります。鑑定士を選んだら鑑定を依頼します。まずは見積もりをもらい、その内容に納得したら実際に鑑定を依頼します。契約を締結した後には実際に調査が行われます。調査は書類を通したり、現地調査をしたりして行われます。調査が終わると不動産の価値について鑑定の結果が提示されます。これが不動産鑑定の流れです。

自分に合った不動産鑑定士の選び方

鑑定を依頼しようとした際に「不動産鑑定士」と検索することがあるでしょう。するとたくさんの鑑定事務所が出てきてしまい、どのように選んだら良いのかわからなくなってしまうことがあります。それでは、鑑定士はどのように選んだら良いのでしょうか。不動産鑑定士を選ぶ際には次のような点を基準にすると良いです。

鑑定士の得意分野と地域

不動産鑑定士の中でも得意、不得意があります。もちろん自分が鑑定を依頼する不動産を得意とする鑑定士に依頼した方が良いでしょう。例えば、人によって鑑定しなれた地域というものがあります。その地域の情報をより知っている鑑定士の方が適していると言えます。鑑定士を選ぶ際には、どの地域を鑑定した経験があるのか質問してみると良いでしょう。また、分野に関しても得意、不得意があります。その不動産鑑定士が相続問題ばかりを扱っているのか、幅広く扱っているのかなどを事前に確認し、目的に合った鑑定士を選べると良いです。

鑑定士の経験と実績

不動産鑑定士としての経験が十分にある人の方が安心して鑑定を依頼することができます。ホームページを確認したり、実際に聞いてみたりして、鑑定士に十分な経験があることを確認します。その際、経験があると言える基準としては、鑑定を100件以上行ったことがあること、実務経験を5年以上積んだことなどを参考にすると良いでしょう。さらに、不動産売買に関する知識を持っている鑑定士であると尚良いです。売買の知識がなくても鑑定は行えますが、鑑定を依頼する際には売買の知識が役立つことが多いです。鑑定を依頼する前に不動産を売買する流れに詳しいかを尋ねてみると良いでしょう。

民間依頼に対応している鑑定士の見極め

不動産鑑定士の中には公的機関の鑑定依頼ばかりを受けている鑑定士もいます。そのような鑑定士は民間の依頼を受けてくれないわけではありません。しかし、民間の鑑定依頼に長けていない場合があります。その鑑定士が公的機関向けなのか民間向けなのかはホームページの有無で判断できます。ホームページがなく、特に広告活動を行っていない場合は公的機関向けである可能性が高いです。ホームページの有無を確認したり、実際に尋ねてみたりして、民間の依頼にも応じてもらえるかを判断しましょう。

不動産鑑定の費用はどのくらい？

不動産鑑定には費用が発生します。一般的な戸建て住宅を鑑定する場合、その費用は20〜30万円と少し高額です。それは、不動産鑑定は誰でも行えるわけではなく、資格を持った鑑定士にしかできないためです。鑑定にかかる費用は、鑑定を依頼する不動産の種類や大きさによって異なります。いくらかかるかが気になる場合はいくつかの鑑定士から見積もりをもらってみると良いでしょう。そして、自分の予算に合った見積もりをくれた鑑定士に鑑定を依頼します。

不動産鑑定にかかる時間の目安

不動産鑑定には一般的に1〜2週間かかるとされています。しかし、鑑定にかかる時間は鑑定を依頼する不動産の種類や大きさ、鑑定士の事務所の状況によっても異なります。特に1月〜3月の間は繁忙期であることが多く、その場合は鑑定に時間がかかってしまうことが予想されます。鑑定結果が出るまでにどれくらいの時間がかかるのかが気になる場合は見積もりを依頼するときに尋ねてみると良いでしょう。

不動産鑑定の算出方法：主要な評価手法

不動産鑑定では、「原価法」、「収益還元法」、「取引事例比較法」の三つの方法を用いて鑑定結果が算出されます。これらのうちどれに重きが置かれるのかは物件の種類によって異なります。

不動産鑑定と不動産査定の違いを解説

「不動産査定」と「不動産鑑定」は名前が似ているため、同じだと誤解する人もいるかもしれません。しかし実際は同じものではありません。間違えた方を選んでしまうと希望の用途に使えなくなってしまうことがあります。ここからは、査定と鑑定にはどのような違いがあるのかについて一つずつ説明していきます。

査定の主体とその役割

査定と鑑定の違いの一つ目は、査定する主体が異なります。不動産査定は不動産会社の担当者が行います。査定のために何か特別な資格などは要りません。一方、不動産鑑定は不動産鑑定士が行います。このように、査定と鑑定では誰が行うのかという点に違いがあります。

不動産鑑定の目的とは？

査定と鑑定の違いの二つ目は、その目的です。不動産査定は不動産の価格を知ってスムーズに売却するために行われます。しかし、不動産鑑定は裁判や相続のために不動産の価値を調べ、それを書類で証明することが目的です。つまり、もしあなたが不動産の売却のために鑑定を依頼しようとしているのであれば、それは不動産査定でも十分かもしれません。

費用面の違い

違いの三つ目は、費用がかかるかどうかという点です。不動産査定には費用がかかりません。それは、不動産査定は不動産を売却しようとしている人の集客が目的だからです。査定を無料で行うことで不動産会社との接点を持たせれば、売却を促すことができるのです。一方、不動産鑑定では費用がかかります。それは、不動産鑑定は誰でも行えるのではなく、不動産鑑定士という資格を持った人にしかできないからです。

基準の統一性

不動産査定では、それぞれの不動産会社が過去の売却事例などを参考に査定結果を提示しています。つまり、不動産会社によって結果が大きく変わる可能性があるのです。一方、不動産鑑定では、国の基準に従って調査が行われます。このように査定と鑑定では、統一された基準の有無という点で違いがあります。

法的効力の有無

統一された基準があるかどうかによって、法的な効力の有無も異なってきます。不動産査定には法的な効力はありません。一方、不動産鑑定で出された結果に関しては国の統一基準に基づいているため、法的な場面で利用することができます。つまり、裁判などで不動産の価値を示す必要がある場合には査定ではなく鑑定を依頼しなければならないのです。

まとめと今後の活用法

今回は、不動産鑑定について説明してきました。不動産鑑定とは、不動産の正しい価値を調べることです。不動産鑑定士の資格を持った人だけが鑑定を行うことができます。鑑定士と一言に言っても得意な分野、不得意な分野があるので、鑑定士を選ぶときには自分の不動産に合った鑑定士を選べると良いでしょう。

また、不動産鑑定と類似したものに「不動産査定」というものがありますが、査定と鑑定にはその目的や効果に違いがあります。例えば、査定で十分なのに鑑定を依頼すると費用がかかって損をしてしまいます。また、鑑定が必要なのに査定を依頼してしまうと、調査結果を証明書として利用できなくなってしまいます。そうならないように、査定と鑑定の違いを正しく理解し、どちらを利用するべきなのか間違えないように気をつけましょう。