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2025/12/05不動産査定書とは？徹底解説します
- 査定
- その他
不動産査定書という言葉を聞いたことはありますか？一度家を売った方や、不動産の関連の仕事をしている方は、聞いた事があると思いますが、普段の生活では聞き慣れない言葉ですね。「不動産査定書」とは文字の通り、不動産（家や、マンションなどの建物、土地）を査定した時（調べて評価）の金額や等級を決めた際の書類です。
この「不動産査定書」は一般的に不動産会社であれば査定をした際に作ってくれます。不動産会社の人が「この価格なら、家を買ってくれる人がいるかも」というアドバイスをしてくれますので参考にするといいです。
不動産の査定は現在の自分の不動産の価格を知るための方法です。ここで自分の建物がいくらになるかをしっかり確認したいですね。
本記事では、不動産査定書の基礎知識や見方、査定額の算出方法、作成する際に必要となる書類、査定書を確認する際の注意点についてまとめました。
- 不動産査定書とは、不動産会社が実施した査定結果を基に作成した書類のこと
- 無料で作成できるものと有料のものがあるが、家を売却するなら無料のものでOK
- 不動産査定書では査定価格の根拠や流通比率、リスクやマイナス要因などをチェック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産査定書とは
不動産査定書とは、不動産会社や不動産鑑定事務所などが実施した不動産の査定結果を記した書類のことです。不動産の所在地や交通アクセス、種類、土地や建物の特徴などのほか、その不動産にどれだけの価値があるのかが記載されています。
なお、不動産査定書が必要になるシーンは大きく分けて3つあります。
不動産を売却するとき
不動産査定書の活用シーンで一般的なのが不動産の売却です。売主は査定結果を基に所有物件の売り出し価格を決めるため、不動産査定書は販売戦略を考える上で重要な書類となります。
ただし、査定結果はあくまで目安です。買い手が付かなかった場合は値下げせざるを得ないこともあるため、実際に売れる価格とはずれる可能性があることを念頭に置いておきましょう。
不動産を相続したとき
相続する財産の中に不動産があり、かつ法定相続人が複数いる場合、不動産を遺産分割する主な方法は次の通りです。
・不動産の相続人が他の相続人に対価を支払う代償分割
・不動産の売却金を相続人全員で分ける換価分割
いずれの場合も相続不動産を査定し、その価値を把握してから相続方法を検討する必要があります。
財産分与するとき
夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた財産は夫婦の共有財産とみなされるため、離婚時は名義にかかわらず、その財産を分け合う決まりになっています。
結婚期間中にマイホームを建てた場合、土地と建物は共有財産となるため、査定をした上で不動産を所有する方が配偶者に対価を支払うか、あるいは不動産を査定・売却してその代金を分け合う必要があります。
不動産鑑定書との違い
不動産査定書と似た言葉に、不動産鑑定書があります。不動産鑑定書とは、国家資格である不動産鑑定士が実施する不動産鑑定の結果をまとめた書類のことです。不動産鑑定士は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準を基に、その不動産の経済価値を判定します。
不動産の経済的な価値を金額にして表すという点は不動産査定書と共通していますが、不動産鑑定は不動産鑑定士しか行えない独占業務であり、高い公的信用度を伴います。
一方の不動産査定書は公的信用度がないため、裁判所や税務署といった公的機関に提出する場合は不動産鑑定書を提出するのが基本です。例えば遺産相続や財産分与で平等に不動産を分割したい場合は、後のトラブルを避けるために公的信用度の高い不動産鑑定書を使用するケースが多いようです。
不動産査定書の見方を解説
建物を不動産査定をしてもらい不動産査定書を受け取った際に、確認したい項目があるのでご紹介したいと思います。不動産業界に携わっていなければわからないこと、この項目はなんだろう？というものが出てきます。大切な項目ばかりなので見逃さずチェックしていきたいですね。ここでは不動産査定書に記入されている項目を解説していきたいと思います。
物件概要
- 所在地：（建物がある住所）種類（マンションか土地つき建物）
- 建物面積：建物面積とは、建物の各階の床面積の合計のことです。
- 建物構造：木造、鉄筋コンクリート（RC造）鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）鉄骨造（S造）
- 土地面積：土地の大きさ
- 間取り：部屋の数やお風呂、トイレなどは何個あるか
- 築年数：建物ができあがってからの日数
- 備考：方角や借地権（土地を借りているかどうか）
これは、建物や土地の基本情報になります。
次にご紹介するのが、一般的に不動産屋さんで、査定をする妻に、確認される部分となります。
- 査定額の根拠：売却予想価格を出した根拠や計算式が記載
- 査定額：どれぐらいの金額で売却できそうなのかの価格
- 類似物件の取引事例：過去に同じような物件がいくらで売買されたかが記載
- 査定を依頼した不動産会社の紹介：自社での売却の宣伝
不動産査定書の査定額はどう決まる？主な算出方法3つ
不動産査定書に記載されている査定額の算出方法は主に3つあります。
● 取引事例比較法
● 原価法
● 収益還元法
どの方法で算出するかは査定する物件の種類によって異なる他、不動産会社による違いもあるため、同じ物件の査定でも依頼先によって査定額に大きな差が生じる場合があります。
ここでは3つの算出方法の概要や特徴について分かりやすく説明します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、査定対象となる不動産と類似した物件の取引事例を基に査定額を算出する方法です。
ここでいう「類似した物件」とは、以下の項目において条件が近いものを指します。
● 立地
● 敷地面積
● 仕様
● 築年数
● 交通アクセス（最寄り駅からの距離など）
また、不動産価格は売買時期によって左右されるため、類似した物件の中でも半年以内に売買されたものが有用な取引事例として採用されます。
なお、実際に査定額を算出する際は取引に影響する何らかの要因を反映させる事情補正や、取引事例が成約した時期を加味して、現在の相場とのずれを修正する時点補正が行われることが一般的です。
さらに、不動産があるエリアや、不動産そのものが抱える要因も加味されます。例えば、治安の悪い場所や洪水浸水想定区域内にある不動産は査定額が低くなります。
取引事例比較法は主に土地やマンションの査定に用いられることが多い方法です。
原価法
原価法とは、その不動産をもう一度建築または造成した場合に想定される価格（再調達原価）に、減価修正を行って価値を算出する方法です。
減価修正とは、主に建物の経年劣化や機能的要因（旧式設備など）、経済的要因（周辺地域の衰退など）によって発生した下がった分を再調達原価から差し引くことです。土地の場合は基本的に減価修正は行われませんが、地盤沈下などがある場合は修正されることもあります。
なお、原価法によって求められた価格は積算価格と呼ばれます。
原価法は主に、土地と建物、あるいは建物のみの査定を行いたい場合に採用される方法です。
収益還元法
収益還元法とは、その不動産が将来生み出すと予測される価値を、現在の価値に還元して不動産の価格を算出する方法です。その性質上、主に投資用不動産の価値を査定するのに用いられます。
投資用不動産の価格や価値は常に一定ではなく、社会的なニーズや景気などによって左右されますが、収益還元法を用いれば将来予測される変動リスクも踏まえて、所有する投資用不動産の価値を算出できます。
以上3つの算出方法をご紹介しましたが、マイホームを売却する場合は取引事例比較法または原価法のいずれか、あるいは両方を用いて査定額を計算するのが一般的です。
不動産査定書は無料で作れる？
不動産を売る際に、必要な書類が「不動産査定書」だということがわかりましたね。この不動産査定はどこで、誰が作ってくれるのでしょうか？
不動産査定書は無料と有料のものがあります。
不動産会社が作る無料の不動産査定書
不動産会社による査定は、不動産を売却したい人に、所有する不動産が市場でどのくらいの価格で取引されているのかを参考にしてもらうための資料で、一般的な不動産売却に利用されています。不動産査定書は、市場での販売価格を決めるために必要な資料です。不動産会社の不動産査定書が無料なのは、不動産を鑑定して報酬を得る業務は国家資格に合格した不動産鑑定士の独占業務で、不動産の鑑定評価に関する法律で定められているからです。
不動産ビギナーさん無料で作ってもらえるなら、気軽に依頼できそうです。
山口智暉そうですね。できれば複数の会社に作成してもらって内容を比較してみると良いでしょう。
不動産鑑定士が作る有料の不動産査定書
不動産鑑定士が作成する不動産査定書は、法務局で権利関係、役場で公図や測量図などを確認し、実地調査してから取引事例法を用いて計算します。不動産鑑定士が、不動産の価値の評価をすると、法的な効力があるので、裁判所や税務署などの証拠資料として提出するなら不動産査定書ではなく不動産鑑定書が必要になります。実際にいくら支払うことになるのかは各事務所によって差はありますが、国土交通省が定める基本鑑定報酬額を基準に決められることが多いです。相場は3,000万円以下の不動産で、20〜50万円となっています。不動産の額が上がると、支払う報酬も高額になっていきます。
不動産査定書を受け取るまでの期間は約１週間程かかります。思っていたより、早く作成してもらえるのはとてもうれしいですね。
また、最近はインターネットの普及により「不動産一括サイト」というものが出てきました。インターネット上から査定を出すことができ、簡単に査定書を受け取ることができます。不動産会社が近くにない人や、忙しくて時間がない人にはおすすめのサービスになっているので、一度調べてみてはいかがですか？
不動産査定書を作成する上で必ず準備すべき書類があります。
➀登記簿謄本
「全部事項証明書」とも言われており、法務局（登記所）で取得できる書類です。登記簿謄本を見れば、どこにあるか、何坪の建物か、誰が所有しているのか、担保に入っているのかがわかります。取得には500円ほどの手数料が必要です。以前に取得したものを持っている場合は、最新のものを取得する必要があるかどうか不動産会社に確認してください。
➁公図、所在地がわかる地図
公図は、土地の図面で、土地の形状、地番、道路、水路や隣接地の位置などがわかる書類です。法務局（登記所）で取得できますが、インターネットで取得することもできます。併せて、売却する不動産の所在地がわかる地図もあるとよいです。必ずではありませんが、売りたい不動産の場所がわかりにくい場合には、地図を提出したほうが良いでしょう。
➂身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など
本人確認書類として提示または提出を求められることがあります。そのため不動産の所有者全員の身分証明書（免許証や保険証など）、実印、印鑑証明書、住民票を用意しましょう。住民票や印鑑証明書などは、発行から3カ月以内である必要があるため、取得するタイミングを不動産会社に確認してから準備します。登記上の住所と現住所が同じであれば、住民票は必要ありません。不動産が共有名義の場合は全員分の本人確認書類が必要です。
➃あると便利な書類
不動産会社から必ず用意してくださいと指示された書類以外に、不動産会社が査定をする際に、あると便利だとされる書類もあります。用意しておけば、より詳細な査定が期待できるので、不動産会社に下記にある書類も用意したほうが良いかを確認しましょう。
➄地積測量図、境界確認書
地積測量図とは、土地の面積や測量方法、土地の形状などがわかる書類で、法務局で取得できます。境界確認書とは、土地の境界について隣接地の所有者と合意した内容を記した書類で、法務局には保管されていないため、手元にあるかどうか確認が必要です。面積や境界線の情報を明確にしないと、後にトラブルの原因になるため、重要な書類になります。正確な測量図がない場合には、販売活動と同時並行で測量を行うこともあります。
➅固定資産税納税通知書
固定資産税の正確な金額を把握するために必要な書類です。固定資産税納税通知書は毎年自宅に送付されますが、役所や都税事務所にて固定資産税評価証明書を取得することもできます。不動産登記で税金の計算をする時にも、参考にする書類です。
➆登記済権利証または登記識別情報
登記が完了したら法務局（登記所）が発行する書類が登記済権利証です。現在はコンピューターに登録する登記識別情報に変わりました。登記簿上の所有者を買主に変更するときに、このどちらかが必要になります。査定書を作成する段階ではすぐに必要になる書類ではありませんが、所有権を証明する大切な書類なので、用意しておくと良いでしょう。
査定書を確認する際注意
不動産会社から「不動産査定書」を受け取った際に注意して確認したい項目があります。一番最初に査定価格を確認すると思いますが、なぜその面積価格になっているかを確認しましょう。
その次に流通比率がマイナスかプラスかを確認しましょう。流通比率とは、その物件が売り安いか、売りにくいかという度合いを示したものになります。この流通比率がなぜマイナスなのかプラスなのか、根拠が明確になっており具体的であるかを確認しましょう。根拠が明確で具体的だと査定結果も信頼できますね。
また、不動産査定は、１社だけではなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。比較することで高すぎる価格、低すぎる価格に気づくことができます。そして、流通比率の理由も確認しておきましょう。そこで明確な理由が、はっきり答えてくれる会社だと安心感や説得率が高くなりますね。
建物を売る時は流通比率が大切で、価格にも影響してきます。
査定評価額は、交通の便や近隣環境、状況、土地の形状などを基準に決まります。建物の査定評価額は、部材ランク、維持管理状況やリフォームの有無などを考慮して残存価値を算出します。そして最後に、「土地と建物の算出金額の合算に『流通性比率』を掛け合わせたもの」が、最終的な提示金額となるからです。査定額の算出方法がわかると、希望する契約金額に近づけるか検討する手がかりをつかむことができます。
土地の坪単価を上げる事は難しいことかもしれませんが、建物の価値を上げる事はある程度は可能な事です。土地の査定額は環境や交通の便、買い物の便利さによってある程度決められてしまいます。新たなスーパーや大型のショッピングセンターが近くにできたなら多少はプラス査定に影響することもありますが、近くにそのような計画があるとは限りません。建物の査定額は、外観に築年数を感じさせるような汚れや劣化があれば、マイナス要因として差し引かれます。
リスクやマイナス要因が記載されているかどうかにも注目
不動産査定書には、査定士からのコメントも記載されています。このコメントに、強みやプラス要因だけでなく、売却活動におけるリスクやマイナス要因が正直に書かれているかどうかもチェックすることが大切です。
例えば、汚れや経年劣化が目立つ、日当たりが悪いといった要因は査定額ではマイナスになるポイントです。これらの表現が曖昧だったり、記載されていなかったりする場合、提示してきた査定額の信用度は下がってしまうので注意しましょう。
誠実な不動産会社であれば、良い面だけでなく悪い面やネックになる部分も正直に指摘した上で、適切な販売戦略を提案してくれます。
- 不動産ビギナーさん
良いところばかりに目を向けるのは危険なんですね。
- 山口智暉
不動産査定書は売出価格を決める資料になるため、欠点も知ることが大切です。
査定書をもらったら不動産会社に質問してみよう
不動産査定書はただ受け取るだけで終わらせず、その内容を基に不動産会社に質問をしてみましょう。
査定書で分からないこと、疑問に思ったことを尋ねるのはもちろん、今後の販売戦略や売出価格の決定に関わるポイントについて質問すると、その不動産会社の力量や誠実さを判断する基準になります。
以下では査定書をもらったときの質問例をいくつかご紹介します。
● 査定金額はどのように算出したのですか？
● どういう物件が競合物件になりそうですか？
● （不動産がある場所について）どのようなポイントがアピールできますか？
● どのような販売活動を計画していますか？
● この物件の売却額を上げるためのアドバイスはありますか？
● この査定額を売出価格にした場合の懸念点やリスクを教えてください
取引事例比較法を用いて査定額を算出した場合、比較した物件の具体例を教えてくれるかどうかをチェックしましょう。その際、比較物件に対して自分の物件にどのような強み・弱みがあるのかをきちんと説明してくれた場合、信頼できる不動産会社と判断できます。
また、売出価格を査定額よりアップさせるための改善点やアドバイスの提供を求めるのもおすすめです。有用な改善策を提案してくれる業者なら、効果的な販売戦略や広告を打ち出してくれる可能性も高くなるでしょう。
なお、質問に対して回答を濁したり、レスポンスが遅かったりするところは要注意です。専門知識や力量が不足しているところを選ぶと物件を魅力的にアピールできず、なかなか買い手が付かないこともあるので、他の会社を検討した方が良いかもしれません。
- 不動産ビギナーさん
査定を依頼したところ全てに質問した方がいいですか？
- 山口智暉
はい。回答をメモして、後日比較すれば会社選びの参考になるでしょう。
まとめ
この記事はいかがでしたか？今回は不動産査定書とは何かについて記事を書きました。
そして、不動産査定書の見方と、注意して確認したい項目についてお伝えしました。
不動産査定書を初めて見る場合は、どこをみて良いのかがわからない場合がほとんどだと思います。査定書の中には、大切な情報がたくさん書いてあります。大事な部分を見逃さず、自分が損することなく、不動産の査定を行ってほしいですね。一番査定額が高かったからという理由も大切ですが、信頼できる不動産会社をえらべるといいと思います。
初めてのことは誰でも不安になると思います。その不安を少しでも解消できるようにこの記事を参考にしてもらえると嬉しいです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
