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2026/04/22離婚する際の不動産査定とは？財産分与のポイントを解説
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
離婚する際には不動産査定が必要
離婚する際には、不動産に限らず、夫婦で共同で所有していた様々な財産の所有権を明確にする、もしくは分割する必要があります。そのさい、財産の価値を正確に測る必要があるため、家や土地などの不動産も査定する必要があるのです。家具・家電などは、結婚中にそれぞれが使っていたものとして、個人の持ち物にすることができますが、家の場合はそういうわけにはいきません。そのため、不動産査定を行い、その価格を基に売却金額を分割するか、相手方に贈与という形を取って賠償金を払うなどの対応を行う必要があります。
また、離婚した後も、同じ家に住み続けるケースもありますが、もう住みたくなかったり、各々が新生活を送る場合などは、不動産売却を行い、その金額を分割することになります。この場合もまずは不動産会社による査定を行い、売却価格に納得すれば契約に基づいて売買を行うことになります。
不動産査定にはどのような種類があるのか
不動産査定とは、不動産価格を調査することです。不動産を売却するときや相続の際に査定をします。不動産の査定には有料のものと無料のもの、机上査定と訪問査定というように複数の種類があります。それぞれについて説明していきます。
有料査定と無料査定とは
不動産の査定には有料査定と無料査定があり、それぞれ目的が異なります。無料の査定を利用するのは不動産を売却するときです。不動産を業者に査定してもらい、その結果をもとに不動産に価格をつけて売却活動を行います。一方、有料査定は不動産の価値を示す公的な証明書類が必要になる際に依頼します。公的な証明書類が必要な場合とは、例えば裁判や離婚、死後の相続の場面などです。有料の査定は不動産鑑定士に依頼します。このように、査定には無料のものと有料のものがありますが、その二つは目的が異なっています。
一方、訪問査定とは不動産を実際に見に行って調査を行う方法です。訪問査定では机上査定でも参照した不動産の情報に加えて、データだけではわからないポイントを査定に考慮します。例えば、実際に不動産を訪問することで、近くに商業施設はあるかどうか、隣接する物件との境界線はどうなっているか、駅からのアクセスはよいかなどを確認することができます。そのため、訪問査定の結果は机上査定よりも精度が高くなるのです。
不動産査定の流れ
不動産を査定する流れを簡潔に紹介すると、
- 1.必要な書類を準備する
- 2.不動産の相場を自分で調べる
- 3.ローン残債を確認する
- 4.査定の前に掃除をする
- 5.机上査定を依頼する
- 6.訪問査定を依頼する
という流れで進んでいきます。この流れからもわかる通り、必要書類を集めるのは査定の最初段階なのです。必要書類が揃っていないと査定に進むことができません。つまり、書類の準備は査定において非常に重要な段階なのです。
離婚時の不動産査定の注意点
離婚時に不動産を査定する場合の注意点について解説していきます。
訪問査定で正確な金額を算出する
家の査定は、比較サイトや不動産業者の提供するポータルサイトなどで、簡単に査定することができますが、これらはあくまで簡易的な査定であり、実際の査定金額に対して正確な金額ではありません。インターネットで査定する際は、土地・築年数・最寄り駅などの簡単な情報を入力して算出する、あくまで予測値です。実際の不動産査定は、外装の劣化、傷、周囲の住環境など、総合的に判断されるため、正確な金額を知りたい場合は、必ず不動産業者や専門家による訪問査定を依頼しましょう。
査定金額は、成約価格ではない
不動産の最低金額は、あくまで不動産業者や専門家の意見にすぎず、実際に家を売却する際は、売主と買主の間でのやり取りによって決まります。伊パン的には、買主から売主に対する値下げ交渉が行われるため、当初の査定金額よりも、売却価格が下回ることが多いようです。査定の段階で「このくらいのお金が手に入るだろう」と早まってしまうと、後々の計画が狂ってしまうことがあるので、充分に注意しましょう。
法的に効力のある査定は、有料鑑定
不動産会社による無料査定は、あくまでその業者の予測値・意見にすぎません。ですので、家の不動産価値の法的な評価額ではないのです。裁判所や法的な期間に、エビデンスとして法的効力のある、正式な評価額を算出したいのであれば、「不動産鑑定士」に依頼することになります。これは不動産を鑑定する国家資格のため、不動産査定（有料鑑定）に対して、一定の費用が掛かります。
訪問査定のために必要な書類とは
机上査定の次の段階である訪問査定では、さらに別の書類が必要になります。どのような書類が必要なのかについて説明します。
登記識別情報または権利証
登記識別情報または権利証は、査定のときにはなくても大丈夫ですが、不動産を売却するときには必ず必要です。「登記識別情報通知書」とは、不動産の所有者が登記簿上で権利を取得したときに、そのことを証明するために渡される書類です。登記識別情報通知書は法務局から交付されます。この書類は権利者しか持っていないため、査定の際にはこの書類で本人確認を行います。登記識別情報や権利証は再発行してもらうことができないので注意が必要です。
不動産登記法が改定する以前は「登記識別情報通知書」ではなく「権利証」であったため、改訂前に不動産を売買していた場合は権利証を用意してください。対象の不動産が戸建ての場合は土地と建物で別々の権利証になっていることがあります。確認して、必要な分だけ用意しましょう。
身分証、実印、印鑑証明
自分自身の身分証も必要です。身分証としては運転免許証などが利用できます。これは不動産の所有者であることを確認するために必要となります。実印は契約書を作成するときに必要です。売買契約や登記申請書類など、契約に関する書類を作成するときには毎回実印が必要です。可能であれば不動産を購入したときの契約に押した実印を使用しましょう。
固定資産税納税通知書
は、いくらの固定資産税を納めたのかが記載されています。この書類は納税額を調べたり、登録免許税を確認したりするために必要になります。もし紛失してしまった場合は役所で再発行することができます。固定資産税納税通知書が複数枚ある場合には最新の通知書だけあれば大丈夫です。
マンションの場合に必要となる書類
査定する不動産がマンションの場合は支出がわかる書類と管理規約が追加で必要になるので用意しましょう。マンションを所有していると維持費、管理費、修繕積立金などがかかります。それらの費用がいくらかかっているのかがわかると査定がしやすくなるのです。維持費、管理費、修繕積立金について記載された書類が手元にない場合はマンションの管理組合に問い合わせて書類を受け取るようにしましょう。
また、管理規約とは、マンションに住むうえでのルールなどが記載されている書類です。マンションは複数人で利用するものなので気持ちよく生活するためにいくつかのルールが定められています。管理規約には例えば、そのマンションではペットを飼うことができるか、共用のバルコニーの使用方法、リフォームについてなどが記載されています。不動産を査定し、さらに売却へと進めていく場合には管理規約も重要になるので準備しておきましょう。
書類を出すときの注意点
書類を不足なく準備する
不動産の査定を依頼するときは、必要となる書類を確実に準備してから行うようにしましょう。査定のために必要となる書類には不動産に関する情報が記載されたものが多く、査定のための情報を提供します。そのため足りない書類があると、正しい査定結果にならない可能性があるのです。書類不足によって不動産の面積がわからなかったり、権利者が誰かわからなかったりすれば、査定の結果は曖昧になってしまうでしょう。また、必要書類がない状態で依頼しても査定を行えず、結果が出るまでに時間がかかってしまうことがあります。正確な査定結果を早く出してもらうためにも必要書類は揃えてから査定を依頼するようにしましょう。
どのような書類が必要なのか事前に確認する
査定を依頼するためにはどのような書類が必要なのかわからない場合は事前に不動産業者に確認するとよいでしょう。そうすれば、書類不足で査定ができなくなったり、何度も不動産業者に書類を持って行ったりする必要はなくなります。査定のためには今回説明してきた通り、登記事項証明書、測量図や公図、建物の図面などが必要となるのですが、不動産業者によってはこれらに追加してさらに書類が必要になる場合があるのです。どのような書類が必要になるのかは不動産業者によって異なることがあるので、事前に確認しておくと確実です。
まとめ
今回は、不動産査定に必要な書類について説明してきました。
机上査定を依頼するときには登記事項証明書、測量図や公図、建物の図面などが、訪問査定のときは登記識別情報または権利証、身分証、実印、印鑑証明、固定資産税納税通知書が必要になります。また、マンションの場合はこれらに加えて管理規約や維持費、管理費、修繕積立金に関する書類を準備しましょう。書類は不足なく準備してから査定を依頼するとスムーズに査定が進むので準備は徹底して行います。不動産業者によってはさらに書類を求められることがあるので、不安な場合は事前に確認してみましょう。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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