アパートローンの金利相場と審査のポイント！初心者でも安心の解説

アパートローンは、不動産運用を目的とする事業用ローンを指します。

アパート経営を始める際には、アパートローンを利用するケースが一般的です。

アパートローンの金利相場、仕組み、融資時の注意点について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

アパートローンとは？基本的な概要と利用目的

アパートローンとは一体どのようなローンなのでしょうか。

一言で言うと、アパートやマンションを購入するためのローンです。

アパートやマンションを購入・建築し、不動産運用する人に向けて提供しているローンです。

アパートローンの利用条件と対象者

アパートローンは、主にアパートやマンションを投資目的で購入したり、新築したりする際に利用できるローンです。所有しているアパートやマンションの修繕や、リフォーム、底地買取、アパートローンの借り換え資金として利用できます。

アパート専用のローンと思われがちですが、実際には多用途で利用できます。

利用条件の対象として、満20歳以上の個人が対象となっています。

また、法人名義でアパートローンを利用することも可能です。

法人としてアパートローンを利用する際には、個人よりも審査が厳しくなります。

個人の審査では、物件の収益性と個人の属性が審査の対象です。

法人の場合は、物件の収益性と法人の事業実績が審査の対象なので、事業実績の有無が審査を左右します。

住宅ローンとの違い：アパートローンの特長

住宅ローンとの違いとして以下の項目があげられます。

• 資金の利用目的
• 借入期間
• 連帯保証人
• 団体信用生命保険

資金の利用目的

住宅ローンとアパートローンの違いとして、資金の使用目的が異なる点があげられます。

住宅ローンは「自分が住むための家を購入する費用」であり、一方アパートローンは「家賃収入を得る目的で不動産を購入する費用」です。このように資金の使用目的が異なります。

住宅ローンでは、個人の支払い能力（給与収入など）が重視されます。一方、アパートローンでは、不動産の収益性や事業計画が審査の主なポイントとなります。

借入期間の違い

住宅ローンの借入期間は一般的に、30年から35年で設定されます。

それに比べ、アパートローンの借入期間は建物の耐用年数が上限とされています。一般的には20〜30年とされていますが、建物の構造によって借入期間が異なっているので、その点は注意が必要です。

金融機関の審査で借入期間が決定しますので、自分の希望する借入期間になるとは限りません。

連帯保証人の有無

住宅ローンの場合は、連帯保証人は原則不要です。

アパートローンの場合の連帯保証人は法人か個人なのかにより違いがあります。

個人は連帯保証人が必要

個人としてアパート経営する場合には、連帯保証人が必要です。

連帯保証人として、配偶者が連帯保証人になるよう求められるでしょう。

アパートローンは事業としての借入になりますので、賃貸収入から得た資金を返済にあてます。

経営者が亡くなっても賃貸収入は発生しますので、法定相続人である配偶者が連帯保証人として指名されるでしょう。

連帯保証人が立てられない場合は、団体信用生命保険の加入が必要になります。

法人の場合は必須ではない

法人の場合に連帯保証人が必要となった場合には、法人の代表者が連帯保証人になります。

しかし、事業の経営状況によっては不要な場合もあります。

法人化する事で、連帯保証人を立てる必要がなくなったとしても、法人運営にはそれなりの費用がかかりますので、専門家に相談しながら判断しましょう。

団体信用生命保険の取り扱い

団体信用生命保険とは、ローン契約者が事故や病気などで亡くなり返済が難しくなった時に、生命保険会社がローン残高を保険金として金融機関に支払うシステムです。

住宅ローンの場合はだいたいのケースで加入することが義務になっていますが、アパートローンでは、加入は任意です。住宅ローンの場合は、借入する人の収入から返済するので、借入本人の年齢や健康状態が返済に大きく影響するでしょう。

しかし、アパートローンの場合は家賃収入を返済に充てるので、借入本人の年齢や健康状態は返済にあまり影響ありません。そういった理由から、団体信用生命保険の加入は任意となっています。

しかし、個人でアパート経営をしている人で連帯保証人が立てられない場合は、団体信用生命保険に加入する必要があるでしょう。

アパートローンの金利の仕組み

固定金利

固定金利の特徴として、「借入期間内であれば毎月の返済金額が変化しない」点があげられます。

しかし、変動金利に比べると金利が高い傾向にあることがデメリットになるでしょう。

変動金利

変動金利の特徴として、「固定金利より利率が低い」点があげられます。

変動金利では半年に1度金利が見直される仕組みなので、変動によるリスクが生じるのでその点は注意が必要です。

アパートローンの金利相場：金融機関別の比較

アパートローンの金利相場は、各金融機関によってさまざまです。

各金融機関の金利相場を解説していきます。

都市銀行の金利相場と特徴

大手都市銀行の場合は、他の金融機関に比べると低金利で融資を受けることが可能です。

金利の相場としては、「2%」程度が相場になっています。

デメリットとして、審査が厳しい点があげられます。

審査される項目として、信用情報、借入状況、本人属性などが審査の対象です。

地方銀行・信用金庫の金利と融資条件

都市銀行に次いで、低金利で融資を受けられる選択肢です。

金利の相場としては、都市銀行と大差がなく「2%」程度が相場となっています。

地域密着型のため融資対象エリアが限定されますが、その地域の不動産事情に精通している点が大きな強みです。

ノンバンクローンの金利と審査基準

審査が比較的緩いので借入しやすいですが、金利が高くなります。

金利の相場としては、「4%」程度になっています。

金利が高いので、借入の際は慎重に検討すべきです。

日本政策金融公庫の金利と利用条件

日本政策金融公庫は中小企業や小規模事業主を対象に融資をおこなっている政策金融機関です。他の金融機関で借入ができない場合でも、日本政策金融公庫では融資を受けられる場合もあります。

金利の相場としては、「1.1%〜」となっています。

借入期間が、他の金融機関より短く「最長で20年」となっているので、その点は注意してください。

しっかりとした事情計画、返済プランを考えましょう。

農協（JAバンク）の金利と地域特性

農協の金融機関としてJAバンクが各都道府県にあります。

金利の相場としましては、「2%〜」となっています。

地域密着型となっているので、営業エリアによって融資対象が決まるでしょう。

ネット銀行の金利相場と便利さ

ネット銀行でもアパートローンは扱っています。

ネット銀行として、以下の金融機関などがあります。

• 楽天銀行
• オリックス銀行
• SBIエステートファイナンス

金利の相場としては、「2%後半〜」となります。

比較的低金利であるため、選択肢として十分検討する価値があります。

アパートローン金利を低く抑えるためのポイント

アパートローンを低金利で借りるポイントについて解説していきますので、参考にしてください。

金利比較の重要性：最適な金融機関選び

金融機関によって金利に違いがあります。

店頭金利と実際提示される金利には違いがあるので、各金融機関ごとの金利を比較検討することが重要です。

事業計画書の作成と審査通過のポイント

事業計画書をしっかりと仕上げることで、金融機関の信頼を得られ融資を受ける事が可能になるでしょう。

• 収入源となる家賃の設定が、周辺の相場と比較して適切か
• 修繕費・必要経費の金額が適切か
• 運用する際のシミュレーション

これらの点を考慮して、安定的に事業を継続できる事業計画を練り上げることが重要です。

信頼できる不動産業者との連携

アパートを建築する際には、信頼の高いハウスメーカー・不動産会社に依頼することも重要になります。

信頼性の高い会社に依頼することでスムーズにアパートが建築される点もありますが、信頼のある会社と事業することで金融機関から信頼を得る事が期待できるからです。

初めての不動産運用の場合、実績がないことで金融機関から信頼を得られないケースがあります。

その際に、実績もあり信頼できる会社と共に事業をすすめることで、不足している部分をカバーすることが可能になるからです。

また、大手ハウスメーカーなどは提携先のローンを利用することも可能なので、手続きや資金調達がスムーズにすすむこともあります。

借り換えを検討する際のポイント

固定金利で融資を受けていても契約プランによっては、数年後に変動金利へと変わるパターンが多いのです。変動金利の場合そのときの金利相場に影響を受けますが、より好条件の商品もあります。

さまざまなケースを想定して、将来的な借り換えを検討しておくことも重要です。

収入や属性の見直しで金利交渉の余地を作る

入念に事業計画を仕上げていても、さまざまな状況により追加投資などが必要になる可能性もあるでしょう。そうなった場合に対応できるように、自己資金や収入を金融機関に提示できる準備しておくことで、柔軟に対応が可能になります。

アパートローン金利に関する注意点

アパートローンの金利での注意点について解説していきます。

事前準備と申請のポイント

融資を受ける際には、事前準備は綿密にする必要があります。

自分の収入や資産状況を十分に把握し、さまざまな状況を想定して資金計画を立て、事業計画を決めましょう。

不動産運用は計画通りに運用できればいいですが、不測の事態も起きるでしょう。当初計画していたよりも空室が増え、損失が発生する可能性もあります。

事業計画が綿密にねられていないと、そもそも審査に落ちてしまい融資を受けられません。

金融機関が納得できる事業計画を考えることで、融資を受ける事が可能になります。

住宅ローンの残債がアパートローン融資に与える影響

アパートローンは事業用のローンになりますので、融資を受ける際には審査が必要です。

返済方法として、賃貸収益で返済するとしても、借り手の債務状況により融資額が左右されるでしょう。

住宅ローンなどを組んでいた場合は、債務の残債によって融資額にも影響がでることを想定しなければいけません。

借り換え時の注意点と専門家の相談

金利によって返済額は変化します。

利息の支払いを減らす目的で、より低金利な金融機関へ借り換えを検討する人も多いでしょう。

返済期間が長くなるので、金利が変わることにより返済額に影響があります。

少しでも返済額を減らしたい気持ちは理解できますが、借り換えをすることにより、その後の事業に影響がでるかもしれません。

借り換えをすることで、今まで取引していた金融機関から信頼を失う可能性もあります。

借り換えを検討する際にはさまざまな状況を考慮して、専門家に相談するのがおすすめです。

専門家による事業計画の見直しであれば、借り換え時の審査もスムーズにすすむでしょう。

融資期間は長めに

融資期間を長くすることで、毎月の返済額の負担を減らす事が可能です。

融資期間が長くなると、金利によって利息の支払い総額が増えますが、毎月の返済額を抑えることが可能になります。

アパート経営する際に問題となるのが空室です。

空室があると収入を得る事ができないので、自己資金で補填する必要があります。

毎月の返済額を適切な金額にすることで、このようなケースも乗り切る事が可能です。

返済が滞ってしまうと、金融機関からの信頼も失いますので、その点は十分注意が必要でしょう。

住宅ローン控除のような制度はない

アパートローンは住宅ローンと違い、節税制度がありません。

住宅ローン控除は住宅ローンを利用することで、所得税を節税することが可能ですが、アパートは自宅ではないので対象外になります。

連帯保証人が必要

アパートローンを利用する際には、連帯保証人が必要になります。

連帯保証人には、推定相続人が連帯保証人として求められるでしょう。

アパートローンの場合は、賃貸収益で債務を返済します。

そのため、連帯保証人の収入などは重要視されません。

連帯保証人が必要な理由として、相続放棄を防ぐために設定されるので、無職の人でも可能です。

確定申告で経費計上

アパートローンの場合、住宅ローン控除のような制度はありませんが、不動産所得を確定申告する必要があります。

金利は経費として計上が可能です。

まとめ：アパートローン金利の相場を理解して賢く借り入れ

アパートローンは不動産運用を目的としたローンです。

一般的によく利用される住宅ローンと違い、不動産運用を目的とした事業用のローンとなります。

住宅ローンの審査よりも厳しく審査されるので、資金計画・事業計画を綿密に考えることが必要です。

そうすることにより、金融機関からの信頼を得る事ができ、無事融資を受けることが可能になるでしょう。

融資を受ける際に、住宅ローンなどの残債がある場合は、融資額に影響がでるので注意が必要です。

アパートローンの金利相場は、各金融機関によって違いがあります。

金融機関によって、審査の厳しさや金利が違いますので、事業に適した金融機関を選ぶ事も重要です。

返済期間は長期になるので、金利負担も大きくなりますが、安易に借り換えをすることはおすすめできません。

借り換えを検討する際には、さまざまなメリット・デメリットを考慮し、専門家に相談しましょう。

専門家による事業改善になることで、融資も受けやすくなります。