ポイントあり住宅査定の方法や売却するまで流れを徹底解説！

家の査定を依頼する方法や必要な手続き、プロセスを知りたい方は多いのではないでしょうか。家の査定を依頼する際には、いくつかの注意点や流れがあります。家の売却手順を知らないで不動産会社へ相談すると、相場からかけ離れた金額で査定をされたり売却までに大きな時間がかかったりします。

トラブルなく売却するには、失敗しないためのポイントを押さえておかなければなりません。そこで本記事では、家を査定する方法や流れを順番に解説します。状況に合わせた査定方法や安心して売却するステップがわかるので、ぜひ最後までご覧ください。

住宅の査定方法

住宅の査定方法は大きく分けて2つあります。売却状況や目的によって使い分けられるように、それぞれの特徴を解説します。ぜひ参考にしてみてください。

簡易（机上）査定

査定には簡易（机上）査定と呼ばれる方法があります。ここでは、簡易査定のなかでもよく利用される方法を3つ紹介するので、ぜひ読み進めてみてください。

AI査定

AI査定とは過去に取引・成約された物件データをもとに、AI（人工知能）が不動産価格を算出する査定方法です。成約事例をAIが学習しているので、所在地や個人情報、住宅情報などを入力するだけで簡単に査定額が算出されます。不動産会社が運営している場合が多く、無料で依頼できます。査定額がすぐに分かるのが特徴です。

不動産一括査定サービスでの査定

不動産一括査定サービスはユーザーが指定して入力した情報を、不動産会社に同時に送れるサイトです。1回の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができるだけでなく、無料で利用できるのが特徴です。ただし登録した途端、電話やメールが一斉にくるためしつこく感じる方もいます。電話が苦手な方や連絡をすぐに返せない方は利用するのは難しいでしょう。

自己査定

自身で固定資産税額を調べて査定することも可能です。毎年4～6月頃に不動産を所有する人に届く「固定資産税納税通知書」から査定額を予想できます。納税通知書が届くまでに知りたい方は自身で計算しましょう。固定資産税は以下の計算式で算出できます。

固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）＝固定資産税

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際の基本となる数字です。固定資産税評価額にはそれぞれ基準があるものの、国により時価の7割になるように決められています。標準税率は自治体によって異なり、基本的には1.4〜1.6％に収まります。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が現地を訪問して査定する方法です。所有者へヒアリングし、物件の状態や周辺環境などを確認したうえで査定します。依頼方法は、不動産仲介会社の公式サイト内のフォームや電話、店頭での直接依頼などがあります。訪問査定のメリットは、机上査定よりも精度の高い査定額がわかる点です。

簡易査定の結果は、不動産の所在地や間取り、面積をもとに過去に売買された物件を調べて比較した金額です。しかし、とくに一戸建ての場合、物件ごとの個別性が高いため売買取引を参考にするだけではわからない部分があります。同じ築年数や間取りの家であっても、生活状況によって家屋の劣化具合が大きく異なるのです。そのため具体的な算定額を知るためには、訪問査定をすることが大切です。

住宅の査定前に確認しておく4つのこと

実際に住宅の査定をする際に「何から始めればいいの？」と考えている方は多いでしょう。ここでは、住宅の査定前に確認しておく点を4つ紹介します。査定前のアクションプランを知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

相場を調べる

査定をする前に自分の住宅がどのくらいの価格で売られているのか、相場を確認する必要があります。地域や間取り、広さなどから自宅と似たような条件の不動産価格を調べておきましょう。相場をリサーチする方法は以下のとおりです。

• 土地総合情報ライブラリ
• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 不動産サイト

土地総合サイトとレインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省が運営・管理している不動産情報サイトです。自分の地域や都道府県を入力することで、自宅近くの成約価格や地価を確認できます。

また、不動産サイトからでも、地域を検索することで周辺の物件価格がわかるので、簡単に調べたい方にはオススメです。

住宅ローンの完済

住宅ローンを借りるには、売却時に残債を全額一括返済しなくてはいけません。住宅ローンを借り入れる際に担保で発生する抵当権を抹消するためには、ローンの完済が必要だからです。そのため査定前に住宅ローンの残債を確認しましょう。査定結果が残債を上回る場合は、売却で得た代金を返済に充てて一括返済し抵当権を抹消します。

必要書類をそろえる

査定前には以下の必要書類を準備しておく必要があります。

• 登記識別情報通知書（登記済権利証）
• 間取り図
• 地積測量図
• 建設住宅性能評価書
• リフォームの履歴が分かる資料
• 瑕疵担保保険の付保証明書
• 建物状況調査の結果報告書
• 建築確認通知書
• 管理規約・長期修繕計画表

登記済権利証は廃止されたため、本人確認書類には「登記識別情報通知書」が必要です。登記済権利証の廃止前に登記が行われた物件に関しては登記済権利証を準備しましょう。ほかの通知書はあると良い書類なので、なるべく用意しておくのがオススメです。

物件のポイントを考えておく

売却後に問題が発生すると、売主は買主から追完請求（修繕の請求）や契約解除、損害賠償を受ける可能性があります。そのため査定額に影響する良いポイントはもちろん、デメリットも伝えなくてはいけません。近年にリフォームや耐震のための改修・修繕はプラスに働きます。雨漏りやシロアリ被害、設備の不備などは正直に伝えましょう。

住宅査定が決まるまでの4つの流れ

査定の流れを理解していないと、想像以上に時間がかかったり別の不動産会社へ何度も依頼したりしなくてはいけません。ここでは、住宅査定の流れを4つに分けて紹介します。スムーズに契約できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。

簡易査定を依頼する

売却期間の平均はマンションでは3か月、一戸建ては6か月程度となるのが一般的です。最低でも3〜6か月の売却期間がかかることを見越して計画を立てておきましょう。営業が苦手だったり受け身だったりする不動産会社が仲介する場合は、1年以上かかることも少なくありません。過度な売り急ぎは安売りにつながるので、早めに簡易査定を受けるのがオススメです。

査定結果から訪問査定を検討する

自宅は物件ごとの個別性が高く、過去に取引・成約されたデータをもとにAI（人工知能）の売買取引を参考にするだけではわかりません。より正確な査定額を知りたい方には、訪問査定が向いています。訪問査定を受ける前には、必要書類や物件のアピールポイントをまとめる準備が必要です。売却する意思が固まった段階で不動産会社に依頼しましょう。

訪問査定を受ける

詳細な査定額を知りたい方や売却する意欲が高い方は訪問査定を依頼しましょう。訪問査定は自宅で実施するため、日程に余裕をもっておくことが大切です。また不動産会社が1社だけだと、担当者と合わなかったり査定額に満足できなかったりします。そのため査定を受ける際は、複数社から見積もりを取るのがポイントです。

査定結果を受けて家を売るか決める

訪問査定後、不動産会社から査定書が届いたら家を売るかどうか決定します。不動産会社の特徴や担当者の知識、経験などを加味して契約先を決めていきます。少しでも不安に感じる部分があれば質問や確認をし、良い不動産会社だと感じたら契約しましょう。不誠実な対応を受けた場合には、契約を見合わせるのをオススメします。

住宅査定後の3つの流れ

自宅を売ることを決めたら実際の売却活動をしていきます。契約の種類や広報をする際のポイントを解説します。不動産売買の最後の部分なのでしっかりと抑えておきましょう。

不動産会社と契約する

不動産を売却する際には買取と仲介の2種類があります。買取の場合は不動産会社に直接買い取ってもらいます。一方で仲介は、不動産会社と媒介契約を交わす必要があります。媒介契約とは自宅を売買する際、不動産会社に買主を探してもらうために結ぶ契約のことです。媒介契約には3つの種類があります。

媒介契約は、レインズ・マーケット・インフォメーションへの報告義務や有効期限の有無で分かれています。オススメは複数社に依頼できる一般媒介契約です。レインズ・マーケット・インフォメーションへの報告義務もありませんし、自身でも買い手を探せるので身軽に不動産会社を見つけられます。

売却活動をする

不動産会社と契約をしたら、インターネットや店頭、チラシの投函などを通して売却活動をしていきます。買い手を探す売却活動費用は売買契約成立の際に発生する仲介手数料に含まれているため、すべて不動産会社が負担します。

ただし、中には例外的な費用や違約金が発生するケースも珍しくありません。そのため、契約前には不動産会社に確認をしておくことが大切です。

また、売却活動を知られたくない方もいるのではないでしょうか。売却活動を知られたくない方は、まず不動産会社に相談してみるのがオススメです。何かしらのアクションプランを提示してくれるでしょう。

家を売る

売買契約後、決済をして自宅を引き渡します。引き渡し当日は、売主と買主、不動産会社と金融機関の担当者で話を進めていきます。

また不動産の売却では、売買契約と引き渡しは、1か月ほどの期間を空けるのが一般的です。そのため決済してもすぐに引き渡す流れにはなりません。決済が完了すれば鍵や資料などを渡して完了です。

まとめ

今回は住宅の査定方法について紹介しました。何となく査定額を知りたい方には簡易査定、本格的に売却を検討している方は訪問査定がオススメです。簡易査定は過去に取引・制約されたデータをもとに査定する方法です。

一方で訪問査定は、物件の状態や地域性など細かい部分までを加味したうえで算定額が決まります。具体的な情報をもとに査定額が決まるので、本気で売却を検討している方はぜひ利用してみてください。また査定には3〜6か月かかるため、スムーズに話を進めるためにも相場や必要書類などを事前に知っておく必要があります。情報収集の時間を考えて、半年〜1年程度のスパンで売却を計画しましょう。

実際に査定をして売却が決まったら、媒介契約を結んだり広報活動を実施したりします。媒介契約には3種類あるため、内容をしっかりと確認しておく必要があります。営業やそれにかかる費用は不動産会社が負担するので、契約書の内容に問題がなければ任せても問題ありません。信頼できる不動産会社と手を組み、安心して家を売る準備を進めましょう。