直接還元法／ちょくせつかんげんほうとは

不動産専門用語

た行

収益還元法と呼ばれる、不動産から得られる収益価額を算出する場合に用いられる一つの手法のこと。割り出された価額は、不動産価額を鑑定評価するための指標の一つとなる。

算出方法は、通常、１年間で得られる純利益（利益から諸経費を差し引いた金額）を還元利回り（キャップレートとも呼ばれている）で割った金額となる。

具体的には、年間で５００万円の収益がある物件があり、諸経費は５０万円で還元利回りが５％である場合、純利益４５０万円（利益５００万円ー諸経費５０万円）を５％で除した９０００万円が収益価額となる。従って、当該物件を取得するために銀行などから融資を受ける場合は、９０００万円までの融資を受けられる可能性があることとなる。

なお、収益還元法には、直接還元法以外にDCF（Discounted Cash　Flow）法と呼ばれる方法があり、直接還元法では算出根拠となる期間があくまで一定期間（通常１年間）であるところ、DCF法では、実際にその不動産を保有することになる将来的な期間を含めた期間を算出根拠としていることから、算出される金額の精度はDCF法の方が高いと考えられている。

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