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2023/09/29マスターリースとサブリースの違いとは？賃貸経営の注意点
- その他
「マスターリース」という言葉について聞いたことがありますか。
資産の売買を検討したことがない方には、あまり耳にしない言葉かもしれません。
「マスターリース」には似た言葉に「サブリース」や「リースバック」というものもあります。
「マスターリース契約」というよりも「サブリース契約」という言葉の方がよく使われてしまうため、「マスターリース」という言葉はあまり馴染みのあるものではないでしょう。
これらはとてもよく似ているけれど、同一の意味ではありません。
今回は、「マスターリース」について理解していきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マスターリースとは？その基本概念と特徴
マスターリースとは、賃貸借契約の一種です。
「一括借り上げ」と呼ばれることもあります。
マスターリースとは、不動産のオーナーが不動産業者を通して第三者に資産を賃貸する仕組みの一部のことを指します。
それでは、マスターリースの仕組みについて説明していきます。
まず不動産のオーナーは、不動産業者に自分の物件を貸し出します。
不動産業者はオーナーから資産を一括で借り上げ、代わりに毎月リース料を支払います。
次に、不動産業者は借り手を募集し、賃貸契約を結びます。
不動産業者は借り手から毎月家賃をもらいます。
このうちの、オーナーと不動産業者の契約を「マスターリース」、
不動産業者と借り手の契約を「サブリース」といいます。
「マスターリース」は「サブリース」を前提に行われます。
これらの一連の流れをまとめて「サブリース形式」や「サブリース方式」ということが多いので、「マスターリース」については知らない人が多いかもしれません。
しかし、「マスターリース」と「サブリース」は異なるものなので混同しないように注意しましょう。
マスターリースの概要はご理解いただけましたでしょうか。
「サブリース」についての詳細はこちらも参考にしてみてください。
⇒ 【リースバックとサブリースの違い】〜リースバックとサブリースは何が違うのか〜
マスターリースの仕組みと流れ
マスターリースをすることで、賃貸にかかる手間を省くことができるのです。
よりわかりやすくするために、ビルのオーナーがテナントを入れる際のことを考えてみましょう。
ビルのオーナーがテナントを入れる具体例
ビルのオーナーがテナントを入れるとします。 この場合、登場人物はビルのオーナー、マスターリース業者、テナントの三者となります。
まず、ビルのオーナーがテナントを入れることを検討します。
ビルは所有しているだけでは収益にはなりません。これが「空室リスク」です。
テナントを入れることで収益につなげるとしましょう。
しかし、オーナーが直接テナントを探そうとすると手間がかかります。
さらに、契約に関する業務、ビルの管理、各テナントとの交渉、緊急時の対応、賃貸費の回収などの業務が発生します。
これらを全てこなすのは面倒です。
そこで、マスターリースをすれば、オーナーにかかる負担が軽減されます。
マスターリース契約の流れと注意点
個人でテナントに貸し出すには手間が膨大なので、オーナーはマスターリースを選択しました。マスターリースをすれば、上述した業務は全てマスターリース業者が引き受けてくれます。
まず、ビルのオーナーはマスターリース業者にビルの査定を依頼します。業者からの提案に納得すれば、オーナーは不動産業者とマスターリース契約を交わします。契約は、10～20年の定期借家契約であることが比較的多いです。
それによってマスターリース業者はオーナーからビルを一括で借り上げます。
サブリース契約のプロセス
次にマスターリース業者はオーナーから借り上げたビルに入れるテナントを探します。
テナントとの交渉は全てマスターリース業者が行います。
テナントの募集に関しては、オーナーも関与できる場合とできない場合があります。それは業者によって異なります。
その後は実際にテナントが入り、マスターリース業者によってビルの運営が行われていきます。
このように、マスターリース契約では、不動産業者はオーナーと借り手を仲介する役割を果たします。
一方、普通の不動産業者では、仲介役となるものは存在せず、借り手と不動産屋が契約を交わすことになります。
そのため、不動産業者、オーナー、借り手という三者による取引であるという点が、マスターリース契約の特徴であるといえます。
マスターリースの契約方法：賃貸保証型とパス・スルー型
マスターリースには、賃貸保証型とパス・スルー型の2つの契約方法があります。
それぞれについて説明しいていきます。
貸保証型の特徴と利点
契約方法の１つ目は、賃貸保証型というものです。
この契約を結ぶと、不動産業者はオーナーに毎月固定のリース料を支払います。
この場合、貸した不動産にいくつ空室ができてしまっても固定のリース料をもらえるため、オーナーは安定した収入を得ることができます。
つまり、「空室リスク」をなくすことができるのです。
しかし、たとえ地価が上昇しても、収入を増やすことができないなどのデメリットもあります。
また、不動産業者との契約は数年ごとに見直されることが多く、その際にリース料が減額されてしまう可能性もあります。
パス・スルー型の仕組みとリスク
２つ目は、パス・スルー型という契約です。これは、貸した不動産が利用されればされる分だけオーナーにも多くの収入が入ってくるという契約です。
また、地価が上がればその分もオーナーの収入増加に反映されます。
しかし、こちらには空室リスクが残ってしまいます。
さらに、地価が上がれば得をしますが、地価は下がることもあり得ます。
その場合はオーナーの収入も減少することになってしまいます。
マスターリースのメリットを徹底解説
ここからは、マスターリースのメリットとデメリットをまとめていきます。
まず４つのメリットをご紹介します。
空室リスクを軽減する方法
先ほども何度か述べたように、マスターリースには、空室リスクがありません。
所有している不動産に空室があるとその分損をしてしまいます。 マスターリースによって家賃保証をつけておけば、空室があっても安定した収入を得ることができるようになります。
不動産管理の手間を減らす利点
マスターリースをすれば、不動産経営にかかる契約や管理の手間は全て業者に任せることができます。不動産を経営するためには時間も知識も必要です。また、クレーム対応もしなければならず、精神的にも大変になるでしょう。それらを全て業者がやってくれるというのはとても助かります。
また、管理を全て任せることができるということは、不動産のオーナーには経営のノウハウがなくても不動産から収入を得ることができるようになるということです。
さらに、マスターリース業者によっては、不動産経営に関するアドバイスをくれたり、不動産投資に関する講習会を開催してくれたりするところもあります。
このようなものに参加をすることができれば、より不動産から収益を上げることができるようになるかもしれません。
マスターリースのデメリットとは？
解約の難しさについて
一度マスターリースを契約すると、解約は簡単ではありません。
そのため、マスターリース業者は慎重に選ばなくてはなりません。
収益の最大化が難しい理由
マスターリースをした場合に手に入る収益は最大ではありません。
しかしこれは、管理を他者に依頼しているので仕方のないことです。
もし最大化された収益が欲しいのであれば、マスターリースをするのではなく自分で不動産を経営するしかありません。
自身で不動産経営を学び、常に空室ができないように工夫し、契約から管理までの全ての業務をこなす必要があります。
リースバックとマスターリースの違いを明確に
リースバックとマスターリースの違いはどのような点にあるのでしょうか。それぞれの特徴を見ていきましょう。
リースバックの主要な特徴
- ①売却代を支払うのは、資産の売り手からリースバック業者が対して一括で行う
- ②不動産の所有権が資産の売り手からリースバック業者に移行する
- ③売却した資産の買い戻しができる
- ④資産を売却した人がその家に住み続ける
- ⑤固定資産税、原状回復費、修繕費の支払い義務はリースバック業者に移る
- ⑥リースバックができるのは、戸建てやマンションのような物件のみならず、車や産業用機械などの資産も対象となっている
- ⑦ガイドラインが成立していない（令和4年2月3日現在）。
マスターリースとサブリースの違い
- ①支払いは、サブリース業者が資産の売り手に対してリース料金を、不動産の借り手がサブリース業者に対して家賃代を、毎月支払う
- ②不動産の所有権の移行は発生しない
- ③不動産の買い戻しは行われない
- ④物件を利用するのは資産の所有者ではない第三者である
- ⑤固定資産税、原状回復費、修繕費の支払い義務は、物件の所有者に残る
- ⑥サブリースできるのは住居でも、店舗や事務所のような事業用のものでもよく、建物の一部のみや建物一棟を対象にすることができる
- ⑦ガイドラインが制定されている
リースバックとマスターリースにはこのような違いがあります。
まとめ：マスターリースの重要ポイント
マスターリースとは、オーナーがマスターリース業者に対して不動産を貸し、毎月リース料を受け取るという仕組みでした。
マスターリースはサブリースとセットで行われる賃貸借契約です。
「マスターリース」、「サブリース」、「リースバック」の仕組みを正しく理解し、間違えないようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
