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2026/09/30マンションは売却と賃貸どっちがよい？収支・ローン・相続まで判断基準を解説
- その他
住み替えや転勤、相続などをきっかけに、所有するマンションを売却するか賃貸に出すか迷うことがあります。売却ならまとまった資金を確保できる一方、賃貸では所有を続けながら家賃収入を得られる可能性があります。
どちらが適しているかは、売却価格や賃料だけでは決まりません。住宅ローンの残高、管理費や修繕積立金、将来もう一度住む予定があるか、相続・共有の状態なども判断材料になります。
この記事では、売却と賃貸の違いを整理したうえで、収支の試算方法、住宅ローンが残っている場合の注意点、手続きの流れ、相続・共有名義のマンションで確認したい事項まで解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションは売却と賃貸のどちらが向いている？
マンションを売るか貸すかは、まとまった資金が必要か、所有を続けたいか、管理負担を引き受けられるかなどによって判断が変わります。まずは違いを一覧で確認し、その後にそれぞれが向いているケースを見ていきます。
売却と賃貸の違いを比較する
| 比較項目 | 売却 | 賃貸 |
| 資金の受け取り方 | 売却によってまとまった資金を受け取る | 入居期間中に家賃収入を得る |
| 保有中の費用 | 引渡し後は管理費・修繕積立金・固定資産税などの負担がなくなる | 所有者として管理費・修繕積立金・固定資産税などを負担する |
| 主なリスク | 売却後の価格上昇の利益は得られない | 空室、修繕、家賃下落などの影響を受ける |
| 将来の利用 | 物件を手放す | 契約条件などに応じて将来の自己利用や売却を検討できる |
| 管理の手間 | 引渡し後は基本的に不要 | 管理会社へ委託する場合も所有者として判断が必要になる |
金銭面だけでなく、将来の使い方まで含めて比較するのがポイントです。賃貸は所有を続けられますが、入居者との賃貸借契約によって自由に使える時期が制約されることもあります。
売却が向いているケースとメリット・デメリット
売却を選びやすいのは、次のようなケースです。
- 住み替え資金など、まとまった資金を確保したい
- 今後そのマンションへ戻る予定がない
- 管理費・修繕積立金・固定資産税などの継続負担を終わらせたい
- 空室や修繕への対応を含め、賃貸管理を続けたくない
売却のメリットは、資産を現金化でき、引渡し後の保有コストや管理負担から離れられることです。新居の購入資金や住宅ローンの返済など、資金の使い道も決めやすくなります。
デメリットは、物件を手放すため、将来もう一度住みたいと思っても同じマンションを確実に利用できるとは限らないことです。売却時には仲介手数料などの費用がかかり、譲渡益が生じれば税金が発生する場合もあります。
賃貸が向いているケースとメリット・デメリット
賃貸を選びやすいのは、次のようなケースです。
- 転勤などで一時的に離れるものの、将来戻る可能性がある
- 周辺に賃貸需要があり、家賃収入を見込める
- すぐにまとまった売却代金を必要としていない
- 空室や修繕などのリスクを踏まえても所有を続けたい
賃貸のメリットは、マンションを保有しながら家賃収入を得られる点です。将来的に売却する選択肢も残せます。
その反面、入居者がいない期間も管理費・修繕積立金や固定資産税などは発生します。設備故障への対応や入居者募集、契約管理も必要です。管理会社へ委託すれば実務負担を減らせますが、管理委託料などの費用がかかります。
（参考：国税庁『No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）』）
収支シミュレーションで売却と賃貸を比較する
売却は一度に受け取る金額、賃貸は継続的な収入と支出を比べるため、同じ尺度で単純比較することはできません。まず現在の売却価格と賃料相場を確認し、売却時の手取りと賃貸時の年間収支をそれぞれ試算します。
売却価格と賃料相場を調べて比較する
売却価格は、不動産会社の査定に加え、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引価格・成約価格を調べると、おおよその相場を把握しやすくなります。もちろん、同じマンションでも階数、方角、専有面積、室内状態などで価格は変わるため、過去事例だけで査定額を決めることはできません。
賃料も、周辺の類似物件の募集事例と不動産会社の賃料査定を組み合わせて確認します。募集賃料は実際の成約賃料と一致するとは限らないため、1つの掲載物件だけで判断せず、条件が近い複数の事例を見るとよいでしょう。
（参考：国土交通省『不動産情報ライブラリ』）
売却した場合の手取り額を計算する
売却で実際に手元へ残る金額は、売却価格から諸費用や住宅ローンの返済額、必要に応じて税金を差し引いて考えます。
- 手取り額の目安＝売却価格－売却にかかる諸費用－住宅ローン返済額－譲渡所得にかかる税金
主な諸費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権を抹消する場合の登記費用などがあります。仲介手数料の上限は国土交通省告示で定められており、売買価格400万円超の通常の取引では、税抜きで「売買価格×3％＋6万円」の速算式を使えます。別途消費税がかかります。
譲渡所得は「譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額」で計算します。2026年中の売却では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得は所得税15％・住民税5％、5年以下の短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％が基本です。相続したマンションでは、原則として被相続人の取得時期を引き継いで所有期間を判定します。所得税には復興特別所得税も加わります。
自宅として使用していたマンションでは、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。特例の有無で税額が大きく変わることがあるため、売却価格だけでなく税引き後の金額で比較します。
（参考：国土交通省『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』）
（参考：国税庁『土地や建物を売ったとき』）
（参考：国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』）
（参考：国税庁『No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期』）
賃貸した場合の年間収支と実質利回りを計算する
賃貸では、家賃収入だけでなく、所有を続けるための支出を差し引いて年間収支を見ます。管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理委託料、損害保険料、修繕費などを見込み、空室期間も複数のケースで試算します。
実質利回りの目安は「（年間賃料収入－年間経費）÷物件価格×100」で計算できます。すでに所有しているマンションについて売却と賃貸を比較する場合は、現在の査定価格を分母にした利回りも確認すると、売却せずに保有することでどの程度の収益を得られるかを比較しやすくなります。
例えば、月10万円の賃料、年間入居率90％、年間経費60万円、現在の査定価格3,000万円と仮定すると、年間賃料収入は108万円、経費控除後は48万円です。この条件で現在の査定価格を基準にした利回りは約1.6％です。
住宅ローンを返済中なら、実際の資金繰りを見る際は元利返済額も差し引きます。税務上の不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算し、ローン元本の返済額そのものは必要経費ではありません。収支シミュレーションと税務上の所得計算は分けて考えます。
売却と賃貸を中長期で比べる場合は、5年など比較期間をそろえ、賃貸を続けた場合の累計キャッシュフローと期間終了時の想定売却手取りを合算し、今すぐ売却した場合の手取りと比較します。将来の賃料や売却価格は確定できないため、複数の条件で試算して差を確認すると判断しやすくなります。
引っ越し後に新居の家賃と所有マンションの費用が重なる期間も資金計画に影響します。
（参考：国税庁『No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）』）
（参考：国税庁『No.2210 必要経費の知識』）
住宅ローンが残っているマンションを売却・賃貸するときの注意点
住宅ローンが残っている場合は、売却と賃貸で確認事項が異なります。売却では抵当権を抹消できる資金計画が必要で、賃貸では住宅ローンの契約条件を確認し、金融機関へ事前に相談します。
売却ではローン残高と売却代金を確認する
まず、金融機関の残高証明書や返済予定表などで現在のローン残高を確認し、不動産会社の査定額と比較します。売却代金から仲介手数料などの諸費用も差し引くため、査定額がローン残高を上回っているだけで十分とは限りません。
売却代金と自己資金でローンを完済できれば、決済時に抵当権を抹消して買主へ引き渡せます。反対に、必要な資金を用意できず抵当権を抹消できない場合は、通常の売却をそのまま完了させることは困難です。
売却代金で完済できない場合の選択肢を確認する
売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、まず不足分を自己資金で補えるかを確認します。新居を購入する予定がある場合には、金融機関の審査を前提として、旧居の残債を新居の住宅ローンに組み込む住み替えローンを利用できることもあります。
返済を続けること自体が難しく、通常の方法では売却できない状況では、金融機関などの債権者の同意を得て任意売却を検討するケースもあります。任意売却は単にオーバーローンであるという理由だけで選ぶ方法ではありません。返済状況や債権者との調整が関わるため、早めに金融機関や専門家へ相談します。
（参考：住宅金融支援機構『融資住宅等の任意売却』）
賃貸に出す場合は金融機関へ事前に相談する
住宅ローンは、原則として本人や家族が住む住宅の取得を目的とした融資です。そのため、住宅ローンが残るマンションを第三者へ貸す場合は、契約条件を確認し、借入先の金融機関へ事前に相談します。無断で賃貸すると、契約内容によっては一括返済などを求められる可能性があります。
転勤などで一時的に自宅を離れる事情がある場合の取扱いは、金融機関や契約内容によって異なります。賃貸を認める条件や必要書類、住宅ローンを継続できる期間などを確認してから入居者募集を始めると安全です。
長期的に賃貸する場合には、金融機関からローンの借り換えなどを求められることも考えられます。条件を自己判断せず、具体的な貸出予定を伝えて確認します。
マンションを売却・賃貸するときの流れとタイミング
売却と賃貸では、依頼する業務や契約の流れが異なります。引っ越しも伴う場合は、売買契約や賃貸借契約の成立時期だけでなく、新居の入居日と所有マンションの引渡し・入居開始時期も調整します。
マンションを売却するときの流れと期間
マンション売却は、一般に次の流れで進みます。
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 媒介契約を結び、売出価格を決める
- 広告や内覧などの売却活動を行う
- 買主と条件を調整し、売買契約を結ぶ
- 残代金の決済、所有権移転、物件の引渡しを行う
査定から引渡しまでに必要な期間は、価格設定、地域の需要、物件状態、買主の住宅ローン審査などによって変わります。数か月単位のスケジュールになることも多いため、売却希望日から逆算して準備します。
（参考：東日本不動産流通機構『住まいを売りたい』）
マンションを賃貸に出すときの流れと期間
賃貸では、次のような手順で入居開始まで進めます。
- 賃料査定を受け、貸出条件を決める
- 普通借家・定期借家など契約形態を検討する
- 管理を自主管理にするか管理会社へ委託するか決める
- 必要な修繕や室内整備を行い、入居者を募集する
- 入居審査、賃貸借契約を経て入居を開始する
募集開始から入居までの期間は、賃料設定や地域の需要、室内状態、募集時期によって大きく変わります。入居時期を決め打ちせず、空室が続くケースも含めて資金計画を立てます。
売却と賃貸を同時に進めるときの注意点
売却活動と賃貸募集を並行して進めること自体は可能です。ただし、売買契約と賃貸借契約のどちらかが先に成立すると、その後の選択肢が変わります。入居者との契約が成立した後に売却する場合は、原則として入居者がいる状態での売却を前提に検討します。
売却の専任媒介契約・専属専任媒介契約は、同じ物件の売買または交換の媒介を他の宅地建物取引業者へ重ねて依頼することを制限する契約です。賃貸募集を別会社へ依頼することまで一律に禁止するものではありません。実際の契約に個別の特約がある場合もあるため、売却側と賃貸側の契約内容をそれぞれ確認します。
同時進行する場合は、「売買契約が成立したら賃貸募集を止める」「賃貸借契約を結ぶ前に売却側へ連絡する」といった優先順位と連絡ルールをあらかじめ決めておくと、契約の衝突を防ぎやすくなります。
（参考：国土交通省『宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款』）
いったん賃貸に出してから売却するときの注意点
将来売却する可能性がある場合は、賃貸借契約の種類を確認しておきます。普通借家契約では、貸主からの解約申入れや更新拒絶には正当事由が必要です。売却したいという事情だけで、希望時期に入居者へ退去を求められるとは限りません。
定期建物賃貸借は、契約で定めた期間の満了により終了する制度です。ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に終了通知を行う必要があります。将来の自己利用や空室での売却時期を想定して貸す場合は、契約内容まで含めて検討します。
入居者がいる状態でも、オーナーチェンジとして売却できます。建物の引渡しによって賃貸借の対抗要件を備えている場合、原則として売却に伴って賃貸人の地位も買主へ移転します。そのため、購入者は入居中の賃貸借契約や賃料、収益性などを確認して購入を判断します。空室状態で自宅用の買主へ売る場合とは、買主層や価格形成が異なります。
また、以前住んでいたマンションを賃貸に出しても、それだけで居住用財産の3,000万円特別控除が直ちに使えなくなるわけではありません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなどの要件を満たせば、住まなくなった後の用途にかかわらず対象になり得ます。
（参考：国土交通省『定期建物賃貸借 Q＆A』）
（参考：国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』）
引っ越しと売却・賃貸開始のタイミングを調整する
現在住んでいるマンションから賃貸住宅などへ引っ越す場合は、新居の家賃と所有マンションの住宅ローン・管理費などが重なる期間を見込みます。重複期間をゼロにすることだけを優先すると、引っ越し日や引渡し条件に無理が出ることもあるため、許容できる期間と金額を先に決めておく方法があります。
売却では、居住中のまま販売活動を進め、売買契約後に引渡し日と新居の入居日を合わせる方法があります。先に新居へ移る場合は、売却完了まで住宅ローンなどと新居家賃が重なる期間を想定します。
賃貸では、居住中に退去予定日や入居可能時期を示して募集を始めることもできます。ただし、居住中は内見条件が限られたり、退去後に修繕や清掃が必要になったりするため、入居開始まで空白期間が生じる可能性があります。売却と賃貸では重複コストの発生要因が異なる点を踏まえて日程を組みます。
相続や共有など売却・賃貸の判断が難しい場合の対処法
相続したマンションや共有名義のマンションでは、単純な収支比較だけでは売却・賃貸を決められないことがあります。名義、相続税、共有者の同意など、先に整理すべき事項を確認します。
相続したマンションは名義や税金も確認する
相続したマンションを売却する場合、亡くなった方の名義のまま買主へ所有権を移転することはできないため、相続登記を行います。2024年4月1日から相続登記は義務化され、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象となります。
相続税の申告・納税が必要な場合の期限は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。申告期限までに遺産分割が終わっていない場合、小規模宅地等の特例などを当初申告で適用できないことがあります。ただし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、期限内に分割するなど所定の手続きを踏めば、後から適用できる場合があります。
相続税を支払った人が、相続したマンションを一定期間内に売却する場合は、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例の対象になることもあります。売るか貸すかを判断する際は、売却時に利用できる税制も確認しておくと比較しやすくなります。
（参考：法務省『相続登記の申請義務化について』）
（参考：国税庁『No.4208 相続財産が分割されていないときの申告』）
（参考：国税庁『No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』）
共有名義では売却・賃貸に必要な調整を確認する
共有名義のマンション全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の共有持分だけであれば単独で処分できますが、マンション全体を売る場合とは取引条件や買主の検討内容が異なります。
賃貸については、契約形態によって必要な同意が異なります。借地借家法が適用され、契約期間内の終了が確保されない賃貸借は、基本的に共有者全員の同意が必要です。これに対し、3年以内の定期建物賃貸借や一時使用目的の賃貸借など、所定の期間内に終了する短期賃貸借は、持分価格の過半数で設定できる場合があります。
賃貸による収益は、原則として持分に応じて各共有者に帰属します。そのため、各共有者は自己に帰属する不動産所得を計算し、それぞれの所得状況に応じて確定申告の要否を判断します。
共有者の意見が分かれている場合は、「売却か賃貸か」を先に決めるのではなく、誰がどの持分を持ち、どの契約について誰の同意が必要なのかを整理するところから始めます。
（参考：法務省『民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について』）
賃貸を続けるか手放すか迷ったら「おうちの相談室」へ
マンションを貸せば家賃収入を得られる可能性がありますが、所有している限り、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出は続きます。空室や将来の修繕まで考えて収支を試算した結果、賃貸ではなく売却を選びたいと考えることもあるでしょう。
そこで問題になりやすいのが、住宅ローンや相続、共有名義といった個別の事情です。売却する意思があっても、所有者や持分、ローン残高などによって進め方は変わります。
「おうちの相談室」では、通常の仲介では進めにくい共有持分などの不動産も取り扱っています。賃貸を続ける負担と売却後の資金を比べたうえでマンションを手放したいと考えたときは、買取を含む売却方法についてお問い合わせください。
まとめ
マンションを売るか貸すかは、単純に「売却価格が高い」「家賃が取れる」だけでは決められません。売却後に残る金額と、賃貸を続けた場合の年間収支をそれぞれ試算し、将来そのマンションを使う可能性や管理の負担まで含めて比べる必要があります。
住宅ローンが残っているなら、売却時に完済できるか、賃貸への転用が契約上認められるかも判断を左右します。いったん貸してから売る場合は、賃貸借契約や3,000万円特別控除の適用期限にも注意が必要です。
相続や共有名義が絡むマンションでは、収支だけでは結論を出せないこともあります。賃貸を続ける負担と売却後の資金を見比べたうえで手放す方向を検討したいときは、「おうちの相談室」で買取を含めた売却方法を検討できます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
