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2023/10/02新築戸建て不動産投資失敗の真実と教訓
- 戸建投資
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産投資を始める際、避けたいのは投資による損失、すなわち投資の失敗です。この記事では、不動産投資における具体的な失敗例とその対策を紹介します。これから投資を考えている方は、この記事を読むことで今すべきことがわかります！
Contents
戸建て不動産投資の基本を理解しよう
戸建ての不動産投資とは、一戸建ての不動産を購入し、賃貸物件として貸し出しを行うことです。新築一戸建ての購入を検討している方や、周囲にマイホーム購入者がいる方も多いでしょうが、一戸建てもマンション同様に、購入だけでなく賃貸としての利用が可能です。この賃貸を行う場合に、毎月家賃を納めていく相手が不動産投資者です。
戸建ての不動産投資において、「新築戸建て」を扱う場合には初期費用が発生します。初期費用があまりに高額な場合、不動産投資者のキャッシュ・フローがマイナスになるため、比較的戸建ての不動産投資では「中古物件」が選ばれやすい傾向にあります。
ここでは、戸建て不動産投資のメリットをいくつか紹介します。最初のメリットは「長期的な収入の確保が可能であること」です。戸建てには、ファミリー層が住むことがほとんどです。ファミリー層となると、特別な事情がない限りは長く定住することが予想されるため、マンションやアパートと比較しても長期的な収入の確保が見込まれます。退去の回数が少ないことは、現状復帰の費用や次の入居者募集の費用（広告費など）が発生しないことを意味します。同時に、不動産投資を行うにあたって最も避けたい「空室リスク」を減らすことができ、もちろん投資に絶対はないですが、比較的安心した投資活動ができるのは間違いありません。
そして2点目は、「土地を所有できる」という点です。マンションの不動産投資を行った場合、土地は共有持分の扱いになり個人的に所有することはできません。しかし、戸建ての投資を行っている場合、例えば駐車場の貸し出しなど、土地自体を利用した別の投資活動も行うことができます。
新築戸建て不動産投資の失敗事例を徹底分析
不動産投資の失敗とは何でしょうか。不動産投資は、購入した金額よりも長期的な利益がプラスであれば成功と言えます。そのため、反対に赤字を出してしまった場合は不動産投資で失敗したことになりますね。
- ① 不動産を購入し、賃貸で貸し出しを行うことで収入を得る
- ② 賃貸で貸し出しを行うことはせず、購入時より高い金額で売却し利益を出す
不動産投資において利益を出す方法は以上2点を挙げることができますが、このプロセスの中のどういった点を理由として、”不動産投資失敗”に陥ってしまうのでしょうか。
ここでは、よく見られる不動産投資の失敗例を紹介します。
① 不動産投資における勉強不足のリスク
これは、不動産会社に言われたことを鵜呑みにしてしまったパターンです。新築物件の場合は、建設会社に建設依頼をするところから始まりますのであまり当てはまらないのですが、中古物件の場合には、「このエリアでは珍しい優良物件」や「絶対人気確実の物件」、「掘り出し物件」などが次々と出てきます。このような物件が見つかったことを不動産会社の担当者から聞き次第、購入を急いでしまう人は案外多くいらっしゃいます。不動産会社の担当者ももちろん嘘をついているわけではないのですが、実際に自分の目で立地や条件、物件の状態、そのエリアの将来性や住民の雰囲気、属性、年齢層などを確認することが大変重要です。例えば、物件の築年数が古くても他に秀でる条件が揃っている場合には買い手需要がありますが、逆にオススメポイントが皆無な場合、築年数が古く、修繕費がかさみ、キャッシュフローがマイナスになる可能性があります。不動産投資を行う際には、新築であっても中古であっても、自ら動いて投資性を吟味する作業を欠かさないようにしましょう。
② 空室リスクに対する準備不足が招く失敗
戸建て不動産投資で入居者が見つからない場合、収入はゼロになります。戸建て物件は一人暮らしの方が住むことは少なく、多くがファミリー層向けです。そのため、新築物件に一度入居が決まると、長期的に収入が見込めるというメリットがある一方で、何らかの理由で退去することになった場合には、次の入居者のためにリフォームや修繕をする必要性が生じます。次の入居者を募るためにも、まとまった資金が必要ということです。このように、次の入居者のために条件を揃えたとしても、入居者が決まらず、前述の収入ゼロに陥る場合が大いに考えられます。
空室リスクは立地条件が悪い場合に生じやすいです。このため、勉強不足とも関連しますが、実際に駅やスーパーまでの距離など、日常生活を考慮して不動産物件を選ぶことで、リスクを軽減できます。
では、前述のように一度入居者が退去した場合、その後の空室リスクにはどのように対処すべきでしょうか。一度入居者がいたということは、先に述べた立地条件の悪さなどはそこまで大きな要因ではないと想定することも可能ですが、年月の経過とともに周囲環境は変化するので、立地条件が改悪する場合もあります。他にも空室が発生する理由には、その時の周囲環境や社会状況、また引越しの時期（進学や就職など）などさまざまな要因に依拠するので、完全に回避することは不可能です。実際に、不動産業界では「空室期間ゼロ」を実現するのは、非常に難易度が高いこととして知られています。そのため、空室が生じて手持ちのキャッシュから支出が必要になった場合でも、乗り越えることができる資金力を備えることが最重要となります。
はじめから空室期間も加味した資金計画を立てることが重要であり、通常不動産会社の担当者はこの計画立てが可能ですので、頼りにしてみましょう。
③ 節税を目的とした投資の落とし穴
不動産投資を始める際に、「節税」をキーワードや主な目的として考える方は少なくありません。不動産投資は、一般に考えられているほどの節税効果（所得税や住民税）がないことを理解しておくことが重要です。「最初の数年間は所得税の還付がありメリットを感じられた一方で、それ以降は逆に課税額が増加した」というような落胆の声は意外と多いです。
具体的に、不動産投資で「節税」ができるとされているものは以下です。
- 支払った登記費用や仲介手数料もすべて経費計上可能
- 毎月の金利の支払い分やその他必要支出が経費計上可能
- 減価償却も経費計上可能
※ 減価償却とは会計上の概念。使用年数に応じて減少する対象物の価値を、費用として計上することを意味します。
このように、経費計上できる項目が多いというメリットがあり、特に初期費用は大きく経費として計上できるため、節税効果があります。しかし、そもそも毎月定額で家賃収入があるので、通常は不動産投資者のCFがプラスになることがほとんどです。そのため、節税はできているものの、あまりその効果を感じることができないというのが現状です。
不動産投資を開始する際、最初の1年目は大きく節税ができるので、そこで飛びついてしまう方も多いです。ですが、2年目以降の継続的な節税効果をよく試算し、吟味することを徹底しましょう。
以上で、よく見られる不動産投資の失敗例を3つ紹介しました。どれも事前の対策で避けることができる失敗例ばかりですので、これから不動産投資を考えている方はお気をつけください。
（参考サイト：https://restyle.tokyo/forbeginners/failure_case.html#no2-1）
新築戸建て不動産投資で失敗しないための対策
さて、不動産投資の失敗例を紹介しましたが、失敗を避けるために今からできる対策を具体的に解説します。
① 知識を深めるためのセミナーと書籍活用法
巷では、数多くの不動産セミナーが開催されています。セミナーでの情報を鵜呑みにする必要はありませんが、多くのセミナーに参加することで不動産に関する知識を深めることができます。不動産投資は必ず勉強が必要な分野であり、受講者のレベルに応じたさまざまなセミナーが実施されています。セミナー講師は不動産投資のプロですので、失敗例や成功例についても具体的な話を聞くことができます。
不動産に関する書籍も多く出版されています。SNSでもさまざまな方が発信していますが、信憑性の観点から、レビューが高い本や、実際に不動産投資で実績を出した方の著書などを読むことをオススメします。
② 空室リスクを軽減するサブリース契約のメリット
サブリースとは、不動産の運用を専門の運用会社に任せることを指します。不動産投資でよく起こる失敗例として「空室リスク」を紹介しましたが、サブリース契約を行った場合には、空室が生じても不動産会社から最低保証料を受け取ることができます。そのため、収入ゼロを回避することができます。空室リスクを減らし、不動産の管理を会社に一任する一方で、その分の手数料が引かれるので、毎月の家賃収入は8割〜9割程度になります。収入ゼロを絶対に回避したいと思われる方は、サブリース契約も視野に入れてみると良いでしょう。サブリース契約でのトラブルが最近多発しているので、慎重に検討することをオススメします。令和2年12月15日に「サブリース規制法」が施行されているので、法律にも目を通してみましょう。
以上のように、不動産投資における失敗を回避する方法は数多く存在しています。また、実際の失敗例も本記事でご紹介したもの以外でも、調べてみるとさまざま出てきます。不動産投資は大きな額が動くので、もちろん勉強必須であることは皆さんご存知だと思いますが、失敗したくないという思いが人一倍強い方はとくに、不動産投資についてもうこれ以上調べるトピックがないという領域まで到達することをオススメします。
戸建て不動産投資の成功に向けたまとめと次のステップ
不動産投資で成功するためには、失敗事例から学ぶことが重要です。本記事でご紹介した失敗例と、その対策を心に留めてもらい、不動産投資成功への一歩へとしていただけたら幸いです。そして今からできることもご紹介したので、即行動に移してみてください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
