戸建ての不動産投資で成功するために必要なこととは？不動産投資を始める前に知っておきたいポイントをご紹介します！

戸建ての不動産投資で成功を収めるためには、どのような点に気を付ける必要があるのでしょうか。この記事は、不動産投資を戸建てで、かつ中古ではなく新築物件で行おうと考えている方に向けたものとなっています。不動産投資で成功を収めるために一歩を踏み出しましょう！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

戸建ての不動産投資について

戸建ての不動産投資とは、一戸建ての不動産を購入し、賃貸物件として貸し出しを行うことです。新築一軒家の購入を考えている方や、周りにマイホーム購入者がいる方もいらっしゃるかと思いますが、マンションと同じように一戸建てにも購入のみならず、賃貸という方法があります。この賃貸を行う場合に、毎月家賃を納めていく相手が不動産投資者です。
戸建ての不動産投資において、「新築戸建て」を扱う場合には初期費用が発生します。初期費用があまりに高額な場合、不動産投資者のキャッシュ・フローがマイナスになるため、比較的戸建ての不動産投資では「中古物件」が選ばれやすい傾向にあります。

ここでは、戸建て不動産投資のメリットをいくつかご紹介します。まず1点目に、「長期的な収入の確保が可能であること」です。戸建てにはファミリー層が住むことがほとんどです。ファミリー層となると、特別な事情がない限りは長く定住することが予想されるため、マンションやアパートと比較しても長期的な収入の確保が見込まれます。さらに、退去の回数が少ないということは、現状復帰のための費用や次の入居者募集の費用（広告費など）も発生しないことを意味します。同時に、不動産投資を行うにあたって最も避けたい「空室リスク」を減らすことができ、もちろん投資に絶対はないですが、比較的安心した投資活動ができるのは間違いありません。
そして2点目は、「土地を所有できる」という点です。マンションの不動産投資を行った場合、土地は共有持分の扱いになり個人的に所有することはできません。しかし、戸建ての投資を行っている場合、例えば駐車場の貸し出しなど、土地自体を利用した別の投資活動も行うことができます。

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新築戸建て不動産投資のメリット

では、中古の戸建てを不動産投資する方が多い中で、あえて新築の戸建てに投資するメリットはあるのでしょうか。この章では、新築戸建ての不動産投資メリットはもちろん、デメリットについてもご紹介します。

メリット

今後の人気上昇が見込まれる

少子高齢化に伴う核家族が進む一方で、昨今の日本国内における働き方は柔軟性を帯びており、都内を中心にリモートワーク率が高まっています。そのため、都市のベッドタウンに戸建てを構えたり、地元に戸建てを借りたりして家族と生活を始める若い世代も増えています。
社会の流れを鑑みると、戸建て離れが進むかと思いそうですが、私たちの予想とは反対に、今後は戸建ての需要が高まるかもしれません。

長期利用

前述のとおり、一般的に戸建てで生活を行うのは主にファミリー層です。ファミリー層が引っ越すとなると、子供の学校や習い事、また親の職場もそうですが、家庭内複数人の社会コミュニティ環境を大きく変化させることになるため、短期間で引っ越しを考えるファミリーはかなり少ないです。一方、アパートやマンションの区分所有（1部屋購入など決まった区分を購入すること）で貸し出している場合、2年更新契約など、ある程度の契約規定を決めていた場合でも、退去をする方は一定いらっしゃいます。その場合、次の入居者が決まるまでは空室リスクが発生し、もちろん不動産投資者への収入はありません。このような理由から、アパートやマンションではなく戸建てで不動産投資をすると、長期的に安定した収入を得ることができると言えます。

退去後も利益が出る

戸建ては長期利用がされやすいことをご説明しましたが、それでも賃貸である以上、退去が実施される日は必ず来ます。その場合、例えばアパートやマンションですと、区分所有以外は共有部分となり、勝手にリフォームを施すことはできません。しかし戸建ては、これが可能です。リフォームや改装を行うことが可能なので、長期的に利用された後もまた違う味を出して、次のファミリー層を惹きつけることができます。
また、長期的な利用によってリフォームに高額な費用がかかる場合、リフォームや改装ではなく更地にして売却という方法も残されています。更地は、新築物件の建設を検討している方や、その地で不動産投資を行いたいと思っている投資家からすると一定の需要があります。

修繕費が安く済む可能性がある

新築や築浅の場合には、シロアリや雨漏りなどで問題がある場合が比較的少ないです。そのため、中古や築古物件では高確率で発生してくる上記のような諸問題にかかる余計な費用を、新築物件では省くことができます。
以上のように、戸建ての不動産投資を新築物件で行うメリットは一定あると言えそうです。

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新築戸建て不動産投資のデメリット

デメリット

初期費用の発生

前述した通り新築物件の場合には、建物に限らず土地の購入なども必要であり、高額な費用の準備が必須です。

高額な修繕費

メリットでご紹介したリフォームや改装を自由に行える点には、高額な修繕費が発生する可能性が高いというデメリットが実は潜んでいます。内装だけでなく外装や屋根の塗装など、次の入居者を募るために手の込んだ修繕を行えば行うほど、もちろん費用が発生してきます。この修繕費は全額不動産所有者（投資者）が負担するので、要注意です。

空室が出た際のリスク

マンションやアパートと比較すると空室が出る可能性が低い一方で、戸建ては比較的毎月の家賃も高くなるため、入居者がいなくなった場合（次の入居者が決まらない場合など）は家賃収入がゼロになってしまいます。また、不動産投資者が金融機関からローンを組んでいる場合、毎月の収入がゼロな上に、金融機関への返済も発生しますので、個人のキャッシュ・フローが崩壊する可能性が一気に高くなります。

以上、新築の戸建て不動産投資にはメリットが多くありましたが、デメリットももちろん複数あるということを忘れないようにしましょう。
新築の戸建てで不動産投資を行いたいと考えている方は、まずはアパートやマンションの区分所有（1部屋購入など決まった区分を購入すること）からスタートしてみると良いかもしれません。また空室リスクに備えて、手元に残すキャッシュ（現金）を余剰に準備しておくことが非常に重要です。

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新築戸建て不動産投資成功するために

続いて、新築戸建ての不動産投資における成功例をご紹介します。実際に新築戸建てを購入し（またはローンを組んで）、賃貸物件として、またはより高値で売却することで売却益を得る方法で利益を得ようと考えている方は要チェックです。
不動産投資の成功の定義は人それぞれですが、1点成功例をあげるとすると「売却益か損出どちらが出たか」という数値の面で評価することができます。前述のとおり、不動産投資における利益の出し方には、2つの手法があります。

• ① 不動産を購入し、賃貸で貸し出しを行うことで収入を得る
• ② 賃貸で貸し出しを行うことはせず、購入時より高い金額で売却し利益を出す

このどちらかによって利益が出た場合に、不動産投資は成功したと言うことができます。
また、投資中は赤字が出たとしても、トータルで見たときに黒字になっていれば、この場合も不動産投資で成功したと言えます。

ここでは、新築戸建ての不動産投資において成功するために覚えておきたい知識をご紹介します。

① 個人キャッシュ・フロー（以下CF）をプラスにする

最初の準備の段階で、個人のCFをプラスにしておくことが重要です。賃貸で貸し出しを行っている際には、毎月家賃収入があります。ですが、投資目的の不動産物件を購入していない場合（銀行からの借入がありローン返済が発生している場合）は、ローン返済額も毎月発生します。またローン返済額以外にも、管理費、修繕費、仲介手数料、広告費、固定資産税等が発生するため、毎月の出費額は案外大きなものになります。この収入と費用を加味したうえで個人CFがマイナスになる場合、給与収入や貯金から切り崩していくしか方法がないため、いつかは底をつく日が来ます。
毎月家賃収入で定額が振り込まれることもあり、意外とCFがマイナスになっていることに気付かない場合もあるので、注意が必要です。

② 建築会社の見極め

新築物件の場合、建設工事から始まります。そのため大前提の話にはなるのですが、建設会社に倒産リスクがないか、きちんと確認する作業は非常に重要です。万が一、建設会社が倒産した場合、別の建築会社に再度工事を依頼することになるため、建設費が二重に発生する羽目になります。①のCFとも通ずる部分がありますが、そこで個人CFがマイナスになってしまうと、それ以降の不動産投資人生にも影響が出てしまいます。
実際に、以前存在した日本の住宅メーカーである「則武地所」という会社（2021年5月に自己破産申請済み）の手抜き工事が原因で、入居者が死亡してしまうという痛ましい事故もかつて発生しています。日常では建設工事会社の不手際などは考え難いので、案外見落としがちですが、実際に痛ましい事故も起きていることを思い出し、新築戸建てを依頼する際には信用と実績が十分な建設会社にしましょう。

③ 戸建て不動産の目的を明確にする

すでに戸建て不動産投資のメリットとしてもご紹介したように、戸建てはファミリー層が利用することが多く、長期収入化が見込まれます。一方で、必ず買い手がいるとは断言できないため、ファミリー層の買い手が見つからない場合の対策も講じておく必要があります。一軒家としての利用をメインに考えることが多いですが、実は商用に利用できたり（飲食店や簡易ホテルなど）、シェアハウス物件として売り出すことができたりと、さまざまな活用方法があります。「不動産投資での成功」という観点、すなわち収益を最大化にすることを第一優先する場合は、このように売り手ターゲット層や物件の利用方法について吟味することが重要です。実際に街を歩いてみると、飲食や美容室などの多種多様な商売が戸建て物件で行なわれていますので、ぜひ気にして見てみるようにしてください。

（参考サイト
・https://oya-tv.com/operation/new/#i-2
・https://landnet.co.jp/redia/6363/）

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まとめ

新築の戸建てで不動産投資を行い、成功を収めるためのポイントをご紹介しました。新築の戸建てはメリットが多くある一方で、中古物件を選択する方が一般的でした。そのため、なぜ新築にこだわるのかという点を明確にしたうえで投資を開始することをオススメします。せっかく不動産投資をするのであれば、収益を最大化・持続化できるよう、鋭い目で情報吟味をしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

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