不動産投資をしようかなと悩む人必見！新築戸建てで投資をする際に確認するべきポイントとは⁉

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資についてこのように思っている方は多いのではないでしょうか？ 「不動産を購入しないといけなくてハードルが高い…」 「どんな種類があって、どんな違いがあるのか全く分からない。」 そこで今回の記事では、不動産投資についての基礎的な情報と「新築の戸建て」における投資についてまとめました！不動産投資の中でも、「新築戸建てへの投資」はどんな特徴を持っており、「アパートやマンションへの投資」とどのように異なっているのかについて知りましょう。自身が不動産投資を行う際の参考にしてください！

不動産投資とは？

不動産投資の全体像

不動産投資とは、一体どういったものなのでしょうか。はじめにその仕組みについて紹介します。不動産投資とは、一軒家やアパート、マンションなどを自分自身で購入し、実際に運用していくことで利益を得ていく投資手法のことです。運用とは、購入して自分の物件となった不動産を、入居者に貸し出して家賃収入を得るという一連の流れを指しています。他の投資手法であるFXや株などと異なるのは、入居者が定着さえすれば、長期的かつ安定した収益を見込めるという点です。それぞれの投資に良さが存在するため、「月に〇万円の副業収入が欲しい！」といったような、自分の目標に合った投資手法を選択しなければいけません。実際に、老後の年金対策などの目標で不動産投資は選ばれることが多く、幅広い年代の層からの注目を集めています。

不動産投資のリスクについて

それでは、リスク的には不動産投資はどの立ち位置になるのでしょうか。一般的にハイリスクかつハイリターンである「株式投資」「FX」などの投資手法に比べて、不動産投資の場合はミドルリスクかつミドルリターンと言われることが多くなっています。この理由には、先述した家賃収入は安定して毎月得られることが多く、変動が小さいということが挙げられます。

不動産投資の種類について

ここからは、多岐にわたる不動産投資の種類について紹介します。さまざまな物件の特徴を知り、今後の運用の際の参考にして下さい。

一戸建ての不動産投資

はじめに、一戸建ての不動産投資について紹介します。一戸建ての不動産運用は、物件を購入し入居者から家賃収入を得ていきます。一戸建ての物件には、価格が安い物から高いものまで幅広く存在し、初期費用が大きく異なってきます。しかし、安価な物件は造りが木造であることも多く、老朽化などによって修繕が必要な場合もあるため、事前の下調べが最も重要であるといえます。一戸建ての購入となるとハードルが高いこともあり、入居までに時間がかかってしまうこともあります。ですが、ファミリー層が購入することが多いため、一度入居が決定すると長期的な家賃収入が見込めるという特徴があります。

アパートの不動産投資

アパート投資の場合は一棟を購入し、入居者から家賃収入を得るという形になります。アパートの投資の場合は建物が老朽化してしまうと、家賃収入を得ることが困難になり、建物自体の資産価値が低下してしまいます。しかし、土地が残ることで新たにアパートを建設したり、土地を売却することで利益を生んだりといった手法を取ることができます。さらに、基本的には複数の部屋を同時に運用することになるため、家賃収入が0になってしまうことがないという特徴を持っています。

マンションの不動産投資

マンション投資の場合は、1部屋のみ運用する区分マンション投資が基本となります。アパートの購入に比べて初期費用を抑えることができ、少ない自己資金でも始めることができます。修繕費等に関しても、他の住居者と案文になることが多く、費用を抑えることができるという特徴があります。1部屋のみの運用であるため、家賃収入が0になってしまう可能性がありますが、耐用性が高いことも多く、家賃を落とさず運用できます。

その他の不動産投資

戸建て・アパート・マンションの運用に加えて、他にも不動産投資と呼ばれるものがあります。ここでは大きく2つを紹介します。所有する土地を利用して行う「駐車場運用」や「トランクルーム運用」です。駐車場ないしは駐輪場運用は建物を建てるという必要性がなく、初期費用をかなり抑えることができます。さらに、管理に手間がかからないという特徴も持っているため、不動産投資先として非常に人気です。トランクルームの運用は、荷物置き場として利用されます。人ではなく物を置く場所の提供になるため、トラブルになりにくいという特徴があります。これらのように物件が必要なかったり、初期費用が安く済んだりする不動産投資も幅広く存在するため、興味のある方はぜひ検討してみてください。

新築戸建ての不動産投資について

ここからは、戸建ての中でも「新築戸建て」に焦点を当てて紹介します。近年需要が高まっているのが新築戸建てです。中古の物件と比べてどんな特徴があるのか、どういった流れで不動産投資を行っていくのか具体的な部分について見ていきます。

新築と中古の違い

新築物件と中古物件では、資産価値が大きく変化します。新築物件は建築から1年未満、または1度も人が住んでいない物件のことを指しています。実際に不動産の価値が下がったわけではなくても、「新築である」という付加価値がなくなってしまうため、住んでしまった時点でガクッと価値が低下してしまうのです。さらに、初期費用に大きな差があります。新築の物件には、購入してすぐに建物の修繕を行う必要がありません。加えて新築の付加価値で賃貸需要が高く、入居者が早く決まりやすい傾向にあるため、初期費用が大きくなってしまいます。そして中古物件と大きく異なる点は、過去のデータが存在しないことです。過去の入居者の傾向や入居率、実際の利回りといったデータがないため、不動産投資の際に物件を選ぶのが難しくなってしまいます。近くの物件を参考にしながら、シミュレーションを行い、検証することが欠かせないでしょう。

新築戸建ての特徴

リクルートが出している新築分譲一戸建て契約者の動向調査によると、購入世帯主の平均年齢は36.7歳と比較的若い世代に購入されています。このファミリー層である世代に入居してもらうことができれば、非常に長期間で安定的な収入を得ることができます。さらに出口戦略、いわゆる入居者がいなくなって家賃収入が得られなくなった場合の対処を立てやすいという特徴があります。リフォームや改装を行うことで価値を維持することができるという特徴があります。

新築戸建て投資の流れ

①不動産投資の目的と現状を整理する

物件探しを行う前に、なぜ不動産投資をするのか、なぜ一戸建て物件で投資をするのか、新築である必要はあるかを考える段階が必要です。この目的と現状を整理することで、より目的に合った物件を探しやすくなり、運用の際のリスクを下げることができます。

②条件に沿った情報を収集する

条件が明確になれば、サイトや不動産会社に訪問して実際の物件情報を集めていきます。なるべく多くの情報に触れることで、比較しながら物件を決めることができるので、行動量が重要になります。

③現地の調査を行う

物件の情報を集めて他の物件との比較が完了すれば、実際に現地を調査する段階になります。内覧できるものであれば、必ず室内の確認を行い、自分の目で見て判断しましょう。

④買付申込書を提出する

物件を絞ることができれば、不動産会社へ物件を購入したい意志を示す買付申込書を提出します。これは購入したいという意思表示であり、法的な拘束力はありません。

⑤金融機関へ融資の申請を行う

不動産投資をする際は自己資金に加えて、ローンを組む場合が多くなります。金融機関は自分で探すか、不動産会社から紹介してもらうことがほとんどです。必要となる提出書類を事前に整理し、手続きを行っていきます。断られることがあっても、他の支店や金融機関へ申請をすることが欠かせません。

⑥売買契約を結ぶ

融資の事前審査に通過すれば、実際に不動産の売買契約に進みます。不動産に関する説明を受け、求める条件と相違が無ければ、契約を行い、手付金を支払います。

⑦賃貸管理会社を決める

不動産投資を行っていく中で、急な対応が強いられた際に、オーナーに代わって対応してもらうための賃貸管理会社を決めます。十分な対応を行ってくれるか検討したうえで決定することが重要です。

⑧金融機関の本審査を行う

売買契約と同じタイミングで融資の正式な申し込みを行い、本審査に通ればローン契約を結びます。条件の変更が困難になるため、十分な確認が必要です。
⑨決済を物件の引き渡しを行う 陶器の手続きや、融資の実行、代金等の決済を行っていきます。多くの費用がかかってくるため注意して引き渡しを行わなければなりません。

新築戸建てで不動産投資をする際に確認するべきポイント

新築戸建ての不動産投資を行ううえで、注意して確認するべきポイントを2点紹介します。1点目は、融資を受けにくいということです。新築戸建てには多くの初期費用がかかってくるため、銀行からの融資を受けにくく、職業や所有している不動産や土地が重要になります。さらに何度か紹介しましたが、家賃が0になることがあるということです。不動産の家賃見直しや空室対策、建物自体の見直しを行いながら不動産投資を行っていきましょう。利回りを発生させるためには、初期費用を抑えることが欠かせません。利益を立てるシミュレーションを実施し、長期的に考えることが新築戸建ての運用にとっては大切です。

まとめ

今回は不動産投資の全体像から、種類、そして新築戸建てを運用していく際に知っておくべきことについて紹介しました。不動産投資は、下準備を怠らなければ低リスクで運用することができる投資手法であり、その中でも新築戸建てには大きなメリットがあります。自分が不動産投資を行う目的を明確にしたうえで、投資をスタートしましょう。今回の記事が不動産投資を考えている方の役に立てば幸いです。

参考
「RENOSYマガジン」
https://www.renosy.com/magazine/entries/52 「2021年首都圏新築分譲一戸建て契約者動向調査ー株式会社リクルート」
https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/assets/20220412_housing_01.pdf

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける