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2025/11/21【戸建・成功】不動産投資ってどうなの？失敗しないための情報まとめ！
- 戸建投資
- その他
不動産投資とは、購入した不動産を第3者に貸し出すことで、家賃を利益として受け取る投資方法のことを指します。ご自身が大家になり家賃収入を受け取ることができるため、高収益物件を運営できれば、高収入を期待できます。手軽な投資方法に見えますが、必ず皆さんが成功すると限った話ではありません。正しい投資方法を学び、正しく実践をすることで、ご自身の利益へとつながります。今回は、「戸建住宅における不動産投資を成功させるには？」というところに着眼し、事例を挙げながら見ていきます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資には戸建がオススメ！？
不動産投資には、いくつか種類があります。分譲マンションの1部屋を買い取って、貸し出しを行うワンルーム投資もあれば、集合住宅や戸建住宅を購入し貸し出しを行う、一棟買い投資という投資方法もあります。今日取り上げる戸建投資は、一棟買い投資の一つです。比較的少額で始めることができる点や、借家希望者の増加から比較的需要があると見込まれており、近年注目を集めている投資方法です。戸建て住宅で不動産投資を行う人の多くは、中古で戸建てを購入します。築年数が長い物件や、設備の老朽化や内装の劣化が進み、現状のままでは住めない物件を安く購入します。流行りのリノベーションなどで付加価値をつけて貸し出し、家賃収入を得るというスタイルが主流です。中古住宅は、地域や築年数によりますが、手頃な価格で購入することができるため、初めて投資を行う方にとっても安心ですよね。戸建てはファミリー層からの人気が高いため、一度入居すると長期間継続して家賃収入が見込めますし、車を利用する方も多いので、駅から遠くても十分ニーズはあります。
不動産投資における「成功」とは
不動産投資における「成功」には、明確な定義はありません。ですが、「自分でなにを目標と置くか」「長い目で見て判断できるか」が大きな鍵となってきます。
ゴールを明確に定める
不動産投資を成功に導くためには、ゴール設定を明確に行う必要があります。投資活動をはじめる前に、「なにを達成するために不動産投資を行うのか」「不動産投資を行うことで、生活をどう変えていきたいのか」ということを定めます。例えば、不動産投資を毎月の大きな収入源としていきたい場合、家賃収入をメインで考えます。一方で、将来、購入時よりも高い値段で不動産を売りに出し、売却益（キャピタルゲイン）を出していきたいと考えているのであれば、不動産価値が上がる可能性の高い地域で物件を探していくことになります。また、将来の私的年金がわりにコツコツと始めていきたい方にとっては、高額な物件を初期投資して購入する必要はなく、安定して安定して入居してもらうことを条件に進めていくことになるのでしょう。目標が定まると、購入する物件ランクが決まります。そして、投資額も自ずと変わってきます。まず第一に、この目標設定を正しく行うことが成功への近道となるでしょう。
長い目で見る・長期での需要を考える
不動産投資の成功率を上げるためには、長期の需要が見込める金額・条件を提示できるかどうかが重要になってきます。自分が想定している家賃だけを過信したり、優良物件だと思って早まって購入したとしても、その物件から想定通りの利益が得られない可能性も0ではありません。場所に対するエリア相場や、物件の広さから見る相場、社会背景から読み取る相場など、幅広い観点に注目する必要があります。入居者に対して、さまざまな角度から物件の良さを提案していき、常に入居者に納得してもらえる家賃相場をつかんでいくことが必要なスキルです。戸建の場合、一度入居すると入居期間がある程度長いため、一度入居者の心を掴めたら早いです。賃料に関しても、入居時に入居者にとって納得のいく値段で決めるため、その後景気が悪くなってもむやみな転居・退去はされにくく、長期に住んでもらえる可能性が高くなります。「はじめはとりあえず安い物件を買っておこう」「今人気があるこの物件を買おう」と目の前のことだけを見ていると、後から成果を出しにくくなります。最初にきちんと相場を把握し、適切に物件を購入することで、結果的に安定した賃料収入を長期間にわたって確保しやすくなるということです。 つまり、成功は人それぞれであるため、明確な定義こそはないものの、ご自身の中の目標を成し遂げることが「成功」であると言えます。そのために、まずはじめる前にゴールを明確に立てることが成功のための大事な一歩になります。そして、その数値の達成に向けて、長いスパンで見た投資計画を立てることで不動産投資の成功へとつながることがわかりました。しかし、実際に不動産投資がうまく進まない人がいることも確かです。次章では、不動産投資を成功させるために、成功した人が着眼しているポイントや、大事な要素について解説をします。
「成功」する人はここが違う
戸建の不動産投資を行うにあたって、以下の点が重要になります。
細かい収支プランをたてる
戸建不動産投資をするにあたって、成功の鍵を握るのは収支プランです。戸建賃貸の場合、たとえ建築費が安くても、間取りが大き過ぎると賃料単価が低くなるため、利回りが落ちてしまいます。間取りを一定規模に抑えて、賃料単価を高く保つことと、建築費の単価を低く抑えるという、2つの面からのアプローチが必要となります。そのため、建築費だけを見るのではなく、収支のシミュレーションも併せて行うと、最適なプランを選べるようになってきます。収支シミュレーションは建物の規模感と、建築費用の2つの要素が大きく影響します。戸建て賃貸の具体的な収支プランを比較検討される際は、大手ハウスメーカーからの収支プランを入手されることをオススメします。
欲しい物件を明確に持つ
投資物件の対象は、全国にあります。成功している方は、物件選びの時点で「どのエリアにするのか」「いくらまで出せるか」など、ターゲット選びが明確です。価格帯もピンからキリまであるため、すべてを対象としていたら、物件探しの段階で、多くの時間とエネルギーを割くことになってしまいます。良い物件にいつまでたっても巡り合えないと、ご自身で設定したゴールになかなか到達できません。希望条件の決め方としては、「予算」「エリア」「賃料収入」の3条件をあらかじめ決めておき、それ以外の条件にはすべて順位を決めて、臨機応変に取捨選択していくようにしましょう。希望に近い物件で、かつ、ある程度の選択肢の幅がある物件を探すことができます。具体的な条件がハッキリと決まっている場合、需要がありそうな物件を探しやすくなり、ゴール達成がしやすくなります。希望物件の条件を細かく定めることは、不動産投資のゴールと深い関係があります。初めて投資される方は、まずはご自身の身の回りの地域で考えてみてください。その中で重きを置く条件を3つ決めて当てはめてみると、わかりやすいと思います。スタートから、馴染みのない場所に投資するよりも、たとえ地方でもご自身の住む地域の一等地に投資するほうが良い物件に投資できることが多いです。不動産投資で失敗しないためにも、まずはご自身の良く知っている場所の一等地に絞って物件を選ぶことが成功への近道と言えるでしょう。
良い不動産会社と出会う
戸建の不動産投資では、物件選びももちろんですが、どの不動産会社から物件購入をするかが大切になります。不動産投資家にとっての成功とは、不動産投資のゴールを達成できることと最初にお伝えしました。成功するためには、これから長い期間一緒に歩いて行ける不動産会社を選定する必要があります。「不動産投資」と「経営」、この2点のパートナーとして頑張ってくれる信頼・実績のある不動産会社から物件を購入しないことには、目的達成に近づくことはできません。不動産投資を通して、達成したいゴールに対する必要なサポートを適宜してくれる会社に出会えるまでは、慎重に不動産会社選びを進めるべきでしょう。
軌道に乗ったら、追加投資ではなく買い替えを行う
投資が軌道に乗ると、次々と追加投資をしてしまう場合が多いです。しかし、投資家の資産に占める借入金割合が増えてしまうことで、借入金を返済するうえでのリスクが高くなります。そのため、資産を拡大する場合は、追加投資でなく「買い替え」を行うことが成功への近道です。一棟目購入後は、しばらく運用して借入金を返済しましょう。その後、物件を売却することで新たな自己資金を手に入れることができます。次に2棟目を購入の際は、自己資金が1棟目の時より増えていますので、自己資金割合を維持したまま資産を拡大することができます。このように、買い替えによる資産拡大は、長い眼で見て運用していく必要がありますので、時間はかかりますが、自己資金割合をキープしつつ資産を拡大できるため、リスクが低く安定しています。資産拡大に関しては、焦らずにゆっくりと行うことが望ましいですね。
まとめ
今回は、「戸建住宅における不動産投資を成功させるには？」というところに着眼し、事例を挙げながら見ていきました。 不動産投資における「成功」に明確な定義はないものの、はじめる前に明確なゴールを最初に定め、長期的な計画を立てること、そしてその結果ご自身の中の目標を成し遂げることが「成功」であるということがわかりました。「なにを達成するために不動産投資を行うのか」「不動産投資を行うことで、生活をどう変えていきたいのか」というブレない軸を定めておく必要があります。 ゴールが決まったら、細かいプランを詰めていきます。細かな収支プランを立てて、自分の生活の中に不動産投資がどのくらいの割合を占めるようにするのか、どういった流れで投資を進めていくのか、計画を詰めていきます。実際、物件は全国に点在しているので、対象を広げすぎると収拾がつかなくなります。 まずは、ご自身がどんな物件が欲しいのか、大事な条件をまずは3つに絞り、その後臨機応変に取捨選択できるくらいの条件を優先順位をつけて持っておくことで、物件選びを行いやすくなります。よくある失敗として、現状だけを見て物件選択を行ってしまうことや、安い物件を手当たり次第に買って見るという方法に出る方が多くいらっしゃいます。最初にいい条件物件を持っておくと、借り手がつきやすいことはもちろんですが、のちに物件を売りに出すときに値がつきやすくなります。長い目で物件を選ぶことを重要視して、賢く戸建の不動産投資を行いましょう。最後までご覧いただき、ありがとうございました。
出典
不動産投資を失敗する10の原因
https://www.dm-s.co.jp/collect/realestate-failure/#i-6
不動産成功率は何%？
https://vs-group.jp/real-estate/toushi-seikouritsu/
不動産投資の成功率と失敗率は？
https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/first/7789
不動産投資で成功する人の8大特徴
https://invest.re-ism.co.jp/column/column485/
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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