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2025/11/21戸建不動産投資の魅力とリスクを徹底解説！初心者向けガイド
- 戸建投資
- その他
今回は、「戸建住宅の不動産投資」「不動産投資ローン」について見ていきます。まず、不動産投資とは、購入した不動産を第3者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法です。つまり、大家になって家賃収入を受け取るということになります。高収益物件を運営できれば、高収入を期待できるため、近年人気を集めている投資方法です。
不動産投資には、ワンルーム投資といい、分譲マンションの1部屋を自分で購入し、貸し出しを行うものもあれば、一棟買い投資といい、集合住宅や戸建住宅を購入し、貸し出しを行うという投資方法もあるため、選ぶ規模感に応じて得られる収益の差が出てきます。今回は一棟買い投資の一つである、戸建住宅の不動産投資に着眼してご紹介します。
また、住宅ローンがあるように住宅投資にもローンがあります。皆様の疑問や悩みを解決し、1人でも多くの方が戸建不動産投資や不動産投資ローンに着手いただければ幸いです。それでは見ていきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資の基本情報
不動産投資は初めての方には少し身構えてしまうかもしれませんが、他の投資方法と比べて長期的に続けやすく、リスクが比較的低いため、安定した利益を期待できます。いくつかの項目に分けながら、特徴を見ていきましょう。
収益は2種類
不動産投資は、上述の通り購入した不動産を第3者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る「家賃収入」が主な収入源です。これをインカムゲインと言います。物件を購入し貸し出すことで、安定した家賃収入を得ることができます。また、物価や地価が上昇が見込まれるエリアに焦点を当てると、家賃を高めに設定できる可能性があります。
一方で、人気なエリアの場合、あえて物件を手放すことで得られる収益もあります。それがキャピタルゲインです。例えば、不動産で2,000万円で物件を購入したのちに、価値が上がり2,500万円で売却できれば、500万円の利益がでます。これが「キャピタルゲイン」です。つまり、物価の価値が低いうちに物件を購入しておけば、家賃収益以外の一時的な収益を獲得することができるということです。地価の推移を日頃から確認する癖をつけておくと、思わぬ臨時収益が見込めるでしょう。
リスクが高すぎない
投資に関してはさまざまなリスクがつきものですが、成功した場合の見返り、いわゆるリターンを得るために長期的な運用が必要となっていきます。では、不動産投資はどのくらいのリスク・リターンが想定されると思いますか。例えば、株式投資。株式投資は、企業の業績により株価が急落するリスクがあります。また、企業の破綻によって株価がゼロになる可能性も存在します。その分、会社の業績が上がれば企業価値が上昇し、株式の価値が倍増する可能性があります。つまり、株式投資の場合はハイリスク・ハイリターンと言えますね。では、不動産投資はどうでしょう。株式投資と比較すると、不動産投資は毎月安定して家賃収入を得られますし、物件は資産であるため価値がなくなることは起こらないですよね。そして、人が生きていく限り生活の拠点として住居は必要なため、需要が突然なくなることはないので安定して収入を得ることができます。つまり、ミドルリスク・ミドルリターンなのです。一般的に、リスクとリターンは比例するといわれているため、株式投資に比べるとリターンの額自体は跳ね上がりにくいものの、はじめやすくて継続しやすい点が魅力です。
節税対策
不動産投資のやり方によっては、所得税や相続税などの税金を節税することもできます。収益がある人の多くは、毎月の収入から所得税が引かれています。不動産投資をすることで、物件の投資にかかった費用を計上することができ、所得税を節税することができます。相続においても、現金で相続するよりも少額で相続することができるため、相続税の節税ができます。また他にも、不動産購入時にかかる不動産取得税にも節税効果は期待できます。不動産取得税は、新たに不動産を取得した際に一度だけ課税され、物件の所在地により異なる税率が適用されます。 無償や等価交換でも課税対象になりますし、登記されてもされなくても課税となります（相続により取得した場合に関しては、一部の場合課税されない）。つまり、不動産取得税の計算は不動産取得税や、所有者変更のための登記費用などで必ず初期費用が発生します。そのため、不動産購入時にかかるこれらの諸費用を経費として計上することで、結果として納める税金が減ることがあるため節税になるとされています。
不動産投資とローンの活用法
不動産投資を始める際、初期費用をどのように準備するかが重要なポイントです。投資には元手が必要となります。今後価値が上がる見込みのある物件を見つけても、自己資金のみで賄えなかった場合、価値あるものを購入し損ねてしまう可能性も十分に考えられます。そこで、この章では「ローンを組んで不動産投資を行うとは」というところに着眼してまとめます。
①レバレッジ効果を最大化する方法
レバレッジとは、小さい力でより大きいものを動かすことを指します。つまり、少ない自己資金に銀行からの融資を加えることによって、大きな投資効果を得ることができるのです。具体的にお伝えすると、自己資金が1,000万円ある状態で1,000万円の物件を購入するより、プラスで3,000万円銀行から融資を受けることで、4,000万円の物件を購入することができます。同じ金額の自己資金で始めるにしても、銀行から融資を受けた方が、より大きな物件を購入することができるため、投資効果が数倍高まるということです。購入物件の上限額を一定に保つ場合、レバレッジがどのように機能するかを見てみましょう。もし、3,000万円の物件を3,000万円の自己資金のみで賄った場合と、3,000万円の物件を1,000万円の自己資金と2,000万円の融資で賄った場合は、正直利益だけで見ると全部自己投資をした方が金利がかからないので利益率は上がります。しかし、継続性で見たときに、銀行融資を受けて自己資産を少し残しておいた方が、次回の投資に回せますよね。一回で投資終わりではなく、継続して投資をしていくためにも、ローンは必要不可欠と言えるでしょう。
②不動産投資で私的年金を形成する
ローンは、入居者からの家賃収入を元に返済していきます。そのため、ローン完済後は、家賃収入が安定して手元に入ります。そのため、公的年金とは別に、私的年金のようなものとして受け取ることができるのです。現在の日本において、年金だけで暮らしていくことは非常にシビアで、年金とは別に2,000万円ほど準備しておく必要があるといわれています。ライフステージが上がるにつれて、子育てや住宅購入などが必要になるため、貯蓄だけでは2,000万円の準備を行うことは難しいですよね。そのため、老後の公的年金にプラスアルファで収入を作る方法として、ローンを組む不動産投資が注目を集めています。
②生命保険としての活用
住宅ローン返済期間中に、ローン契約者が死亡してしまったらどう返済していったらいいの！？というリスクを考える方は多くいらっしゃいます。そんな時に、残りの住宅ローンを保険金を使って返済する「住宅ローン専用の保障制度」があります。 住宅ローンは通常、10年から20年といった長期間にわたって返済されます。返済途中に万が一のことが起きた場合、一般的な生命保険では家族の生活費を賄えるものの、住宅ローンの返済には対応できません。この時、団体信用生命保険に加入していた場合、加入後〜ローン返済期間中に契約者本人が死亡したら、ローンの残高が0になります。残った家族は、不動産を使って家賃収入を得るか、物件を売却して売却益を得ることができます。
戸建不動産投資の魅力
ローンを組んで物件を購入することのメリットを先ほどお伝えしましたが、どのような物件を購入すべきかは重要な選択です。不動産投資には、ワンルーム投資（分譲マンションの1部屋を購入して貸し出す方法）や、一棟買い投資（集合住宅や戸建住宅を購入して貸し出す方法）があります。規模に応じて得られる収益に差が出ます。ここでは、一棟買い投資の一つである、戸建住宅の不動産投資に注目をして解説します。
戸建て住宅は、比較的少額で始めることができ、借りてからも需要が高いので、失敗しにくいです。戸建て住宅で不動産投資を行う人の多くは、中古で戸建てを購入します。中古の戸建て住宅は、地域や築年数にはよりますが、比較的少額で購入することができるため、少ない資金で不動産投資をスタートできます。はじめて不動産投資をする方にも安心ですよね。また、戸建てはファミリー層からの人気が高いため、一度入居すると長期間継続して家賃収入を得ることが見込めます。一方、中古購入となるので、少なからずリフォームなどが必要となるため、物件探しの時は物件の状態をよく見ておくことをオススメします。安価な物件は木造住宅であることが多いため、老朽化などの問題も起こりうります。作りや築年数などをよく見てから購入すると良いでしょう。
まとめ
今回は不動産投資のなかでも、「不動産投資とローン」「戸建住宅の不動産投資」について説明しました。ミドルリスクであるため、失敗しにくく、継続した家賃収入が見込める不動産投資。ローンを組むことで、自己資産の力を分散できるため、継続して投資活動を行いやすいこと、より好条件な物件を購入することができるので、物件自体の価値を上げやすく、キャピタルゲインの増加に繋がりやすいことをお伝えしました。3章では、ローンを組んで不動産投資を始めようと思っている方が、はじめに目を向ける物件について着目しました。不動産投資で最もはじめやすいのが、「戸建住宅」です。ローンで中古物件を購入することで、自己資金の負担を少ない状態で投資ができ、継続しやすくなります。また、戸建住宅はファミリー層から常時人気が高いため、比較的借り手がつきやすいというところも魅力です。ローン型の戸建て住宅不動産投資を行う際には、ぜひ参考にしてください。
出典
不動産投資とは｜基礎知識や仕組みを初心者にもわかりやすく解説https://ieul.jp/column/articles/396/
不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方https://www.renosy.com/magazine/entries/52#heading-0-0
不動産投資におけるレバレッジ効果とは？
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/leverage#12
不動産投資とはどういうもの？
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0014.html
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
