記事まとめ

• 土地を分筆して評価を分けることで、固定資産税を安く抑えられる可能性があります。
• 住宅用地の特例やクレジットカード決済などを活用することも、節税に効果的です。
• 私道など公益性が高い土地や、評価額が免税点を下回る場合は非課税となります。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

固定資産税とは？仕組みと基礎知識を解説

住宅を所有している場合、固定資産税の納税義務が生じます。毎年支払う必要がある固定資産税を、節税して少しでも負担を軽減したいと考える方も多いでしょう。
固定資産税の節税には、税金の仕組みを正しく理解し、適切な方法を実践することが重要です。固定資産税の支払いを抑えたい方は、自分に合った節税方法を確認しておきましょう。

この記事では、固定資産税を節税する方法について、詳しく解説します。固定資産税が非課税となる条件も合わせて紹介します。
まずは、固定資産税とはどのような税金なのか、概要について解説します。

固定資産税の対象となる資産とは？

そもそも固定資産税とは、固定資産（建物や土地などの流通しない資産）に課税される税金です。毎年1月1日時点で固定資産を所有している方に対して、納税義務が生じます。

そのため、年の途中で不動産を売却または譲渡しても、その年度の固定資産税は納税する必要があります。
毎年4月から6月頃に管轄の自治体から、納税通知書が固定資産の所有者に送られます。年4回に分割して納税できますが、資金に余裕がある場合は一括払いを選択することも可能です。

また、固定資産税は分割払いと一括払いのどちらでも納税額が変わらないため、資金状況に応じて支払い方法を選択するとよいでしょう。

都市計画税との違い：課税対象と税率の違いを理解しよう

固定資産税と混合されやすい税金として、都市計画税があります。都市計画税は固定資産税と同様に、建物や土地を所有している方が納税する税金です。
固定資産税と異なる点は、都市計画税は市街化区域内の住宅や土地にのみ課税されます。市街化区域とは、都市開発が進んでいる地域や開発予定の地域のことです。

つまり、開発予定がない田舎や郊外などの市街化区域外のエリアには、都市計画税は課税されません。
一方、市街化区域内の住宅を所有している場合には、固定資産税と共に都市計画税が課税されます。そのため固定資産税を抑えて、できるだけ納税額を抑えて節税することが大切です。

固定資産税を節税する方法：効果的な節税術を紹介

固定資産税をできるだけ抑えて納税するために、節税する方法を確認しておきましょう。固定資産税を節税する方法は、次の通りです。

• 土地を分筆する
• 支払い方法を見直す
• 軽減措置を利用する

それぞれの方法を確認して、自分に合った方法で固定資産税を節税してみましょう。

土地の分筆による節税効果とは？分筆がもたらす税金の削減

固定資産税を節税するために、土地を分筆してみましょう。分筆とは、土地を筆ごとに分けて登記登録することです。
土地は地盤ごとに細分化されており、通常は所有している土地を1筆として登録します。しかし、分筆して2筆で登記登録することで、固定資産税の節税効果が期待できます。
固定資産税は土地の需要によって、税額が変わるものです。そのため、分筆して不動産が高い土地と、需要が低い土地に分ければ、後者の土地の固定資産税を安く抑えられます。
土地の形状や状況によっては、1筆で登録するよりも2筆に分筆した方が固定資産税を抑えられる可能性があります。節税方法の一つとして検討しましょう。

支払い方法を見直して固定資産税を節約！お得な支払い手段とは

固定資産税を節税するために、支払い方法を見直してみましょう。固定資産税の支払い方法は、納付書による現金払い以外に次の方法があります。

• 口座振替
• ペイジー（Payeasy）
• クレジットカード
• 電子マネー（nanaco、WAONなど）
• スマホ決済アプリ（PayPay、LINEPay）

管轄自治体によって支払い方法は異なりますが、現金払い以外の方法を選択することで、よりお得に固定資産税を支払える場合があります。
口座振替は、登録した銀行口座から自動的に固定資産税を引き落とすため、納税忘れの心配がなく安心です。銀行口座に残金が不足している場合、固定資産税を支払えなくなるため注意しましょう。

ペイジー払いは、自宅からネットバンキングやモバイルバンキングで固定資産税を支払えるため、納税が簡単です。
電子マネー払いは、交通系ICカードに現金をチャージしてコンビニで固定資産税を支払います。しかし、nanacoはセブンイレブン、WAONはミニストップと利用できるコンビニが限られているため、注意しなければなけません。

交通系ICカードには最大5万円までしかチャージができないため、5万円以上の固定資産税を支払う際には利用できません。
クレジットカード払いは、ポイント還元を受けられるのでお得に固定資産税を支払えます。支払い1万円につき決済手数料が73円かかるので、ポイント還元率が低いカードで支払うと割高になる可能性があるので注意しましょう。

クレジットカードの還元率が1％以上であれば、ポイント還元により固定資産税の実質的な負担を軽減できます。
また、PayPayやLINEPayなどのスマホ決済アプリも、ポイント還元を受けられるため、他の支払い方法よりお得に固定資産税を納税可能です。
クレジットカード払いやスマホ決済アプリ払いで固定資産税を支払うと、ポイントが還元されるため、節税が期待できます。

軽減措置を利用する

固定資産税を節税するために、軽減措置の利用がオススメです。固定資産税を算出する評価額の軽減ができれば、税額を抑えられます。
住宅が建っている土地の固定資産税評価額を軽減する措置として、住宅用地の特例を利用しましょう。

住宅が建っている土地の場合、居住面積の200平方メートル以下の部分を小規模住宅用地、200平方メートルを超える部分について一般住宅用地と定めます。
小規模住宅用地は固定資産税評価額が6分の1に、一般住宅用地は3分の1に軽減されるため、固定資産税を節税可能です。
また、2024年3月31日までに新築された住宅には、新築住宅特例が適用されます。新築住宅の特例を受けると、固定資産税を2分の1に軽減できるため、節税効果が高いです。

固定資産税の金額そのものを半額まで減額できる住宅用地の特例は、住宅構造や耐火性能によって適応期間が異なります。

• 一般的な新築住宅　築3年間
• 認定長期優良住宅　築5年間
• 耐火準耐火構造の3階建て以上の物件　築5年間
• 認定長期優良住宅であり耐火準耐火構造の3階建て以上の物件　築7年間

住宅を取得した際には、適用可能な軽減措置を活用し、固定資産税の節税を目指しましょう。

• 不動産ビギナー

  毎年払う固定資産税ですが、支払いの負担を少しでも減らす工夫はありますか？

• 山口智暉

  支払い方法をクレジットカードやスマホ決済にすることで、ポイント還元を受ける方法があります。また、住宅用の土地や新築の場合は、税金が安くなる軽減措置も活用できます。

固定資産税が非課税となる条件：非課税のケースを知ろう

住宅や土地を所有していても、固定資産税が非課税となるケースがあります。固定資産税が非課税であれば、不動産を所有していても納税義務が発生しないため、大きな節税効果が期待できます。
固定資産税が非課税となる条件は、次の通りです。

• 評価額が免税点を下回る
• 公益性が高い土地

固定資産税評価額が免税点を下回ると、固定資産税が非課税になります。免税点とは、自治体が定めた固定資産税が非課税となる評価額の基準です。
建物と土地で、固定資産税が非課税となる免税点は異なります。免税点は以下の通りです。

• 建物：固定資産税評価額が20万円未満の場合
• 土地　固定資産税評価額30万円未満

また、公益性が高い土地は、固定資産税が非課税になります。公益性が高い土地とは、私道や公園など国が管轄している土地です。
次の条件を満たせば私道として認められ、固定資産税が非課税になります。

• 幅が1.8m以上
• 他の公道に通じている
• 不特定多数の人間が通行している
• 客観的に道路判定されるもの

自分が所有している土地に私道が含まれる場合は、申告して固定資産税を非課税にしてもらいましょう。
固定資産税を非課税にできれば、納税義務がなくなるため、節税効果が期待できます。

• 不動産ビギナー

  土地や建物を持っていても、固定資産税を払わなくていいケースがあるって本当ですか？

• 山口智暉

  はい、本当です。土地の評価額が30万円未満、建物の評価額が20万円未満の場合は非課税になります。また、誰でも通れる私道など、公共性の高い土地も対象外となります。

固定資産税の計算方法：納税額の計算式を分かりやすく解説

固定資産税の節税を検討するために、そもそもどのくらいの税額を納税するのか、金額を把握しておくことが大切です。
固定資産税額は納税通知書に記載されていますが、事前に自分で計算できれば資金計画を立てやすくなります。
固定資産税を節税するため、税額の計算方法を確認しておきましょう。固定資産税の計算方法は、次の通りです。

• 土地の固定資産税計算方法
  土地の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝土地の固定資産税額

固定資産税の節税法と土地分筆で得られる非課税の条件とは

固定資産税とは？仕組みと基礎知識を解説

住宅を所有している場合、固定資産税の納税義務が生じます。毎年支払う必要がある固定資産税を、節税して少しでも負担を軽減したいと考える方も多いでしょう。
固定資産税の節税には、税金の仕組みを正しく理解し、適切な方法を実践することが重要です。固定資産税の支払いを抑えたい方は、自分に合った節税方法を確認しておきましょう。

この記事では、固定資産税を節税する方法について、詳しく解説します。固定資産税が非課税となる条件も合わせて紹介します。
まずは、固定資産税とはどのような税金なのか、概要について解説します。

固定資産税の対象となる資産とは？

そもそも固定資産税とは、固定資産（建物や土地などの流通しない資産）に課税される税金です。毎年1月1日時点で固定資産を所有している方に対して、納税義務が生じます。

そのため、年の途中で不動産を売却または譲渡しても、その年度の固定資産税は納税する必要があります。
毎年4月から6月頃に管轄の自治体から、納税通知書が固定資産の所有者に送られます。年4回に分割して納税できますが、資金に余裕がある場合は一括払いを選択することも可能です。

また、固定資産税は分割払いと一括払いのどちらでも納税額が変わらないため、資金状況に応じて支払い方法を選択するとよいでしょう。

都市計画税との違い：課税対象と税率の違いを理解しよう

固定資産税と混合されやすい税金として、都市計画税があります。都市計画税は固定資産税と同様に、建物や土地を所有している方が納税する税金です。
固定資産税と異なる点は、都市計画税は市街化区域内の住宅や土地にのみ課税されます。市街化区域とは、都市開発が進んでいる地域や開発予定の地域のことです。

つまり、開発予定がない田舎や郊外などの市街化区域外のエリアには、都市計画税は課税されません。
一方、市街化区域内の住宅を所有している場合には、固定資産税と共に都市計画税が課税されます。そのため固定資産税を抑えて、できるだけ納税額を抑えて節税することが大切です。

固定資産税を節税する方法：効果的な節税術を紹介

固定資産税をできるだけ抑えて納税するために、節税する方法を確認しておきましょう。固定資産税を節税する方法は、次の通りです。

• 土地を分筆する
• 支払い方法を見直す
• 軽減措置を利用する

それぞれの方法を確認して、自分に合った方法で固定資産税を節税してみましょう。

土地の分筆による節税効果とは？分筆がもたらす税金の削減

固定資産税を節税するために、土地を分筆してみましょう。分筆とは、土地を筆ごとに分けて登記登録することです。
土地は地盤ごとに細分化されており、通常は所有している土地を1筆として登録します。しかし、分筆して2筆で登記登録することで、固定資産税の節税効果が期待できます。
固定資産税は土地の需要によって、税額が変わるものです。そのため、分筆して不動産が高い土地と、需要が低い土地に分ければ、後者の土地の固定資産税を安く抑えられます。
土地の形状や状況によっては、1筆で登録するよりも2筆に分筆した方が固定資産税を抑えられる可能性があります。節税方法の一つとして検討しましょう。

支払い方法を見直して固定資産税を節約！お得な支払い手段とは

固定資産税を節税するために、支払い方法を見直してみましょう。固定資産税の支払い方法は、納付書による現金払い以外に次の方法があります。

• 口座振替
• ペイジー（Payeasy）
• クレジットカード
• 電子マネー（nanaco、WAONなど）
• スマホ決済アプリ（PayPay、LINEPay）

管轄自治体によって支払い方法は異なりますが、現金払い以外の方法を選択することで、よりお得に固定資産税を支払える場合があります。
口座振替は、登録した銀行口座から自動的に固定資産税を引き落とすため、納税忘れの心配がなく安心です。銀行口座に残金が不足している場合、固定資産税を支払えなくなるため注意しましょう。

ペイジー払いは、自宅からネットバンキングやモバイルバンキングで固定資産税を支払えるため、納税が簡単です。
電子マネー払いは、交通系ICカードに現金をチャージしてコンビニで固定資産税を支払います。しかし、nanacoはセブンイレブン、WAONはミニストップと利用できるコンビニが限られているため、注意しなければなけません。

交通系ICカードには最大5万円までしかチャージができないため、5万円以上の固定資産税を支払う際には利用できません。
クレジットカード払いは、ポイント還元を受けられるのでお得に固定資産税を支払えます。支払い1万円につき決済手数料が73円かかるので、ポイント還元率が低いカードで支払うと割高になる可能性があるので注意しましょう。

クレジットカードの還元率が1％以上であれば、ポイント還元により固定資産税の実質的な負担を軽減できます。
また、PayPayやLINEPayなどのスマホ決済アプリも、ポイント還元を受けられるため、他の支払い方法よりお得に固定資産税を納税可能です。
クレジットカード払いやスマホ決済アプリ払いで固定資産税を支払うと、ポイントが還元されるため、節税が期待できます。

軽減措置を利用する

固定資産税を節税するために、軽減措置の利用がオススメです。固定資産税を算出する評価額の軽減ができれば、税額を抑えられます。
住宅が建っている土地の固定資産税評価額を軽減する措置として、住宅用地の特例を利用しましょう。

住宅が建っている土地の場合、居住面積の200平方メートル以下の部分を小規模住宅用地、200平方メートルを超える部分について一般住宅用地と定めます。
小規模住宅用地は固定資産税評価額が6分の1に、一般住宅用地は3分の1に軽減されるため、固定資産税を節税可能です。
また、2024年3月31日までに新築された住宅には、新築住宅特例が適用されます。新築住宅の特例を受けると、固定資産税を2分の1に軽減できるため、節税効果が高いです。

固定資産税の金額そのものを半額まで減額できる住宅用地の特例は、住宅構造や耐火性能によって適応期間が異なります。

• 一般的な新築住宅　築3年間
• 認定長期優良住宅　築5年間
• 耐火準耐火構造の3階建て以上の物件　築5年間
• 認定長期優良住宅であり耐火準耐火構造の3階建て以上の物件　築7年間

住宅を取得した際には、適用可能な軽減措置を活用し、固定資産税の節税を目指しましょう。

固定資産税が非課税となる条件：非課税のケースを知ろう

住宅や土地を所有していても、固定資産税が非課税となるケースがあります。固定資産税が非課税であれば、不動産を所有していても納税義務が発生しないため、大きな節税効果が期待できます。
固定資産税が非課税となる条件は、次の通りです。

• 評価額が免税点を下回る
• 公益性が高い土地

固定資産税評価額が免税点を下回ると、固定資産税が非課税になります。免税点とは、自治体が定めた固定資産税が非課税となる評価額の基準です。
建物と土地で、固定資産税が非課税となる免税点は異なります。免税点は以下の通りです。

• 建物：固定資産税評価額が20万円未満の場合
• 土地　固定資産税評価額30万円未満

また、公益性が高い土地は、固定資産税が非課税になります。公益性が高い土地とは、私道や公園など国が管轄している土地です。
次の条件を満たせば私道として認められ、固定資産税が非課税になります。

• 幅が1.8m以上
• 他の公道に通じている
• 不特定多数の人間が通行している
• 客観的に道路判定されるもの

自分が所有している土地に私道が含まれる場合は、申告して固定資産税を非課税にしてもらいましょう。
固定資産税を非課税にできれば、納税義務がなくなるため、節税効果が期待できます。

固定資産税の計算方法：納税額の計算式を分かりやすく解説

固定資産税の節税を検討するために、そもそもどのくらいの税額を納税するのか、金額を把握しておくことが大切です。
固定資産税額は納税通知書に記載されていますが、事前に自分で計算できれば資金計画を立てやすくなります。
固定資産税を節税するため、税額の計算方法を確認しておきましょう。固定資産税の計算方法は、次の通りです。

• 土地の固定資産税計算方法
  土地の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝土地の固定資産税額

• 建物の固定資産税計算方法
  建物の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝建物の固定資産税額

• 固定資産税計算方法
  土地の固定資産税額＋建物の固定資産税額＝固定資産税額

標準税率は1.4％ですが、自治体によっては税率を1.5％や1.6％に設定している可能性があります。
また、固定資産税評価額は3年に1度見直されるため、3年間は納税額に変動はありません。固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、算出されます。

固定資産評価基準の項目は、主に不動産需要に関連するもので、築年数が経過するほど評価額は下がりやすいです。そのため、3年後に評価額が見直されれば、固定資産税額が下がる可能性があるので、評価額を確認しておきましょう。
固定資産税を節税して資金計画を立てる参考として、事前に税額を計算してみてください。

• 不動産ビギナー

  固定資産税の金額は、購入する前に自分で計算することはできるのでしょうか？

• 山口智暉

  自治体が決める『固定資産税評価額』に税率（標準は1.4%）をかけることで計算できます。評価額は3年に1度見直されるため、将来の支払い額を予測する目安になります。

固定資産税の節税まとめ：知っておきたい最適な節税方法

固定資産税は、建物や土地など固定資産に課税される税金です。建物や土地を所有している限り、毎年納税しなければいけないため、節税が求められます。
固定資産税を節税するために、土地の分筆や支払い方法の見直しなど、さまざまな節税方法を検討してみてください。クレジットカード払いやスマホ決済アプリ払いでポイント還元を受けられると、現金払いよりお得に固定資産税を納税できます。

また、固定資産税の軽減措置を利用すれば、節税が期待できるので適応できる特例がないか確認しておくようにしましょう。
他にも公益性が高い土地や、評価額が免税点を下回る場合は、固定資産税が非課税になります。固定資産税が非課税になれば、納税額を0にできるため節税効果が高いです。

固定資産税額を抑えるために、事前に税額を計算して資金計画を立てましょう。固定資産税額は、評価額と税率をかけ合わせることで求められます。
評価額は3年に1度見直されるため、計算する前に確認しておきましょう。住宅購入を検討している方は、この記事を参考に固定資産税を節税してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける