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2026/03/23マンションと戸建ての固定資産税はどちらが高い？目安と計算方法
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションと戸建て住宅の固定資産税の違い
住宅購入を検討している方は、「マンションにすべきか、戸建て住宅にすべきか」で悩むことが多いでしょう。マンションと戸建て住宅には、それぞれ異なる魅力があります。
長期間暮らすことになるマイホームを購入する前に、マンションと戸建て住宅の固定資産税がどのくらい異なるのかを比較しておきましょう。
この記事では、マンションと戸建て住宅の固定資産税について比較し、相違点や軽減措置について詳しく解説します。住宅購入の参考にしてください。
土地と建物の購入価格比率の違い
マンションと戸建て住宅では、土地と建物の購入価格比率が異なります。マンションは通常、1棟買いではなく1室を購入し、敷地面積を戸数で割った面積が所有者の土地面積となります。
そのため、土地を購入して住宅を建てる戸建て住宅より、購入価格に対する土地の割合が圧倒的に低くなります。
購入価格に対して戸建て住宅の場合は「住宅3割・土地7割」の比率になります。マンションの場合は「住宅7割・土地3割」と比率が反対です。
戸建て住宅は庭やガレージなど、土地面積が占める割合も大きく、住宅購入費用のほとんどが土地価格です。反対にマンションは、庭やガレージを所有できないため、住宅購入価格の大半が建物購入費用で占められています。
参考として、住宅金融支援機構のフラット35に基づく2021年の利用者調査から、それぞれの平均所有資金を確認してみましょう。
全国の平均住宅購入所要資金
- 土地付き注文住宅 4,455万円
- 注文住宅 3,572万円
- 建売住宅 3,605万円
- 中古戸建住宅 2,614万円
- マンション 4,528万円
- 中古マンション 3,026万円
土地付き注文住宅と新築マンションの平均所要資金は、同程度でした。土地付き注文住宅は、戸建て住宅なので購入価格比率が「住宅3割・土地7割」となります。
つまり平均購入費用の4,455円の内訳は「住宅購入費用1,336万5,000円・土地購入費用3,118万5,000円」です。
新築マンションの平均購入費用は4,528万円で、購入費用比率は「住宅7割・土地3割」なので、内訳は「住宅購入費用3,169万6,000円・土地購入費用1,358万4,000円」となります。
固定資産税は建物と土地それぞれに課税される税金です。そのため、購入費用比率が異なる戸建てとマンションでは、税額に大きな差が生じるでしょう。
耐用年数が異なる
マンションと戸建て住宅では、購入価格や土地と建物の比率以外に、耐用年数が異なります。耐用年数とは、建物の価値が会計上ゼロになるまで、後何年残されているかを表した資産価値の寿命です。
耐用年数は建物の構造によって異なるため、マンションと戸建て住宅の間には大きな差があります。
国税庁が定めた主な減価償却資産の法定耐用年数は、次の通りです。
主な減価償却資産の法定耐用年数
- 木造 22年
- 軽量鉄骨造 19年
- 軽量鉄骨造 27年
- 重量鉄骨造 34年
- 鉄筋コンクリート造 47年
マンションは耐震性能や耐久性能を考慮して、鉄筋コンクリート造で建設されることが多く、耐用年数は47年となります。戸建て住宅は木造構造のものも多く、木造住宅の場合は耐用年数が22年です。
鉄筋コンクリート造のマンションと、木造構造の戸建て住宅では25年もの耐用年数に差があります。
固定資産税は面積や構造・築年数など、建物の需要や価値を基に算出される税金です。そのため、マンションと戸建て住宅では固定資産税額が、大きく変わってくるでしょう。
固定資産税について
固定資産税がどのような税金であるか、知らない方は「固定資産税の概要」を確認しておきましょう。固定資産税について理解して、自分で計算できるようになれば、住宅購入時に物件をスムーズに選べるようになります。
なぜなら、固定資産税は住宅購入後に毎年、納税しなければいけない税金だからです。つまり固定資産税について理解を深めておくことで、住宅購入後の資産計画を立てやすくなります。
マンションか戸建て住宅かを選ぶ参考として、固定資産税について理解を深めておきましょう。
固定資産税の概要
固定資産税は毎年1月1日時点で、建物や土地を所有している方が納税しなければならない税金です。正しくは建物や土地に対して課税される税金なので、1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。
4月上旬頃に管轄の市税役所から、固定資産税納税通知書が送られてくるので、納税忘れがないよう支払いましょう。
納税通知書には、一括払い用の納税書と2月・6月・9月・12月の計4期に分かれた分割払い用の納税書が同封されています。
支払い方法は納税書払いが一般的です。市町村によってはクレジットカード払いや口座振替に対応しているケースもあるので、好きな方法で納税してください。
納税期限をすぎると延滞金がかかってしまうので、期限までに支払っておきましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、固定資産税評価額を基に計算できます。固定資産税評価額とは、管轄の自治体が固定資産評価基準を基に、建物や土地の資産価値を評価した価格指標です。
固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく、不動産取得税・都市計画税・登録免許税などの計算にも利用されます。
固定資産税の計算方法を知っておけば、事前に税額を算出できるので、資産計画を立てやすいです。住宅購入を検討している方は、固定資産税の計算方法を把握しておきましょう。
固定資産税の計算方法は、次の通りです。
「土地の固定資産税計算方法」
土地の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝土地の固定資産税額
「建物の固定資産税計算方法」
建物の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝建物の固定資産税額
「固定資産税計算方法」
土地の固定資産税額＋建物の固定資産税額＝固定資産税額
固定資産税評価額は、住宅購入をする際に不動産会社に問い合わせるか、管轄の市町村役所で固定資産税評価証明書を発行、固定資産税管理台帳を閲覧して確認できます。
固定資産税評価額から固定資産税額を算出し、住宅購入の参考にしてください。
マンションと戸建ての固定資産税シミュレーション
マンションと戸建て住宅のどちらを購入するべきか、悩んでいる方は固定資産税をシミュレーションしてみましょう。
同じ購入費用でもマンションと戸建て住宅では、固定資産税額が大きく異なります。マンションと戸建て住宅の固定資産税額の違いを確認するための、シミュレーション条件は次の通りです。
シミュレーション条件
- マンション条件
購入費用 4,000万円／住宅価格2,800万円（購入費用の70％）／土地価格1,200万円（購入費用の30％）／固定資産税評価額（建物は住宅価格の50％、土地は土地価格の70％） - 戸建て住宅条件
購入費用 4,000万円／住宅価格1,200万円（購入費用の30％）／土地価格2,800万円（購入費用の70％）／固定資産税評価額（建物は住宅価格の50％、土地は土地価格の70％） どちらも購入費用4,000万円の物件です。マンションと戸建て住宅では、どちらの固定資産税が安くなるのかシミュレーションしてみましょう。
マンションの固定資産税シミュレーション
- 固定資産税評価額
土地の評価額 1,200万円×50％＝600万円／建物の評価額 2,800万円×70％＝1,960万円 - 固定資産税額計算
土地の固定資産税 600万円×1.4％＝8万4,000円／建物の固定資産税 1,960万円×1.4％＝27万4,400円／固定資産税額 8万4,000円＋27万4,000円＝35万8,000円
戸建て住宅の固定資産税シミュレーション
- 固定資産税評価額
土地の評価額 2,800万円×50％＝1,400万円／建物の評価額 1,200万円×70％＝840万円 - 固定資産税額計算
土地の固定資産税 1,400万円×1.4％＝19万6,000円／建物の固定資産税 840万円×1.4％＝11万7,600円／固定資産税額 19万6,000円＋11万7,600円＝31万3,600円
同額4,000万円のマンションと戸建て住宅では、固定資産税額に4万4,400円の差が生じました。マンションの方が購入費用比率の建物が占める割合も多いため、固定資産税額が高いです。
マンションか戸建て住宅か悩んでいる方は、シミュレーションを参考にして住宅選びをしてみましょう。
固定資産税の軽減措置
固定資産税をできるだけ節税したい方は、軽減措置を利用しましょう。固定資産税の軽減措置は、次の2つがオススメです。
- 住宅用地の特例
- 新築住宅の特例
住宅用地の特例とは、住宅が建てられている土地の固定資産税評価額を軽減する措置です。固定資産税評価額が軽減されることで、固定資産税額を軽減できます。
土地面積の200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」、200平方メートルを超えた部分が「一般住宅用地」として評価額の軽減される制度です。
小規模住宅用地の部分は評価額が6分の1に軽減され、一般住宅用地の部分は評価額が3分の1に軽減されます。
また新築住宅を建てた場合は、新築住宅の特例を受けられて、固定資産税を更に軽減可能です。
新築住宅の特例は120平方メートル以下の居住部分の固定資産税が、2分の1に軽減されます。また、新築住宅の特例は、マンションと戸建て住宅で適応される期間が異なるため、それぞれの軽減期間を確認しておきましょう。
- 一般的な新築住宅 築3年間
- 認定長期優良住宅 築5年間
- 耐火準耐火構造の3階建て以上の物件 築5年間
- 認定長期優良住宅であり耐火準耐火構造の3階建て以上の物件 築7年間
戸建て住宅よりマンションの方が、軽減期間が2年間長いです。マンションと戸建てでは、軽減措置の適用期間が異なることを理解して、物件を選んでみてください。
住宅購入の際には軽減措置を申請して、固定資産税を節税しましょう。
どちらが得か？マンションと戸建て住宅の固定資産税まとめ
同価格のマンションと戸建て住宅では、固定資産税額が異なります。マンションと戸建て住宅は、購入費用に対する建物と土地の比率が異なるため、固定資産税額が違っているのです。
マンションの方が購入費用に対する建物の割合が多いため、固定資産税額は高い傾向があります。しかし、新築住宅の特例ではマンションの方が戸建て住宅より2年間適用期間が長いため、節税効果が高いです。
マンションか戸建て住宅のどちらを購入するべきか悩んだ際には、軽減措置を考慮してシミュレーションをしてみましょう。
住宅購入を検討している方は、この記事を参考にマンションと戸建て住宅のどちらを選ぶべきか検討してみてください。
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