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2025/11/21空き家の活用事例5選！古民家やサブスク住宅の可能性を徹底解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
空き家とは？現状、原因、課題を詳解
空き家の活用方法に悩んでいる方も多いでしょう。ただし、そのままの状態で貸し出すと、借り手を見つけるのが難しくなります。
借り手は、付加価値が付いた空き家に魅力を感じやすいものです。そのため、どのような付加価値を付けるべきかがポイントになります。
ここでは、空き家の現状や原因、課題についてご紹介していきます。
空き家の現状：増加する空き家とその影響
近年、空き家問題は深刻な社会課題の一つとされています。総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、2018年時点での空き家の数は約849万戸にも上りました。これは、2013年の調査時と比較すると約29万戸、割合にすると3.6％増となっています。
また、総住宅数に占める空き家率は、13.6％と過去最高の記録となりました。
空き家は、「賃貸用住宅」「売却用住宅」「二次的住宅」「その他の住宅」の4つに分類されます。なかでも、その他の住宅の増加率が大きいことから、放置された空き家が増えているとわかります。
＊参考住宅・土地統計調査
空き家が増える原因とは？少子高齢化と過疎化の影響
なぜ、空き家が増え続けているのか、その原因についてご紹介します。
原因のひとつとして、少子高齢化に伴う地方での過疎化進行が挙げられます。世帯数や人口の減少に伴い、居住者のいない住宅が増加する傾向があります。
このような背景が、地方の雇用状況に大きく影響していることがわかります。地方での雇用が著しく少ないために、実家を出て都心に就職し、人口が集中しているのです。この流れは、何十年もの間変化していません。
したがって、地方にはご年配の両親や祖父母しかいないといった状況になります。将来的には、相続の流れから実家を引き継ぐことも考えられますが、都心並みの賃金や雇用体制が整っていないため、空き家が増え続けているのです。
空き家活用の課題：放置によるリスクと法的対応
空き家が問題視される主な理由は、適切な管理が行われていないケースが多いためです。たとえば、放置することによって破損や腐朽箇所が増え、不法投棄されたり雑草が生い茂って近隣に迷惑をかけたりするケースが考えられます。
このように、所有者の管理意識が欠如しているために起こっていることから、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。具体的には、防犯面・景観面・衛生面で危険や害があった場合に「特定空き家」と認定され、立木の伐採や住宅の取り壊しの指導・勧告がおこなわれるものです。
また、固定資産税における軽減措置がなくなるため、税金は6倍に跳ね上がります。空き家に対しては、法律で厳しく執りおこなっているのが現状です。
空き家活用のメリット・デメリット：活用前に知っておきたいこと
ここでは、空き家を活用する際のメリットとデメリットについてご紹介します。
空き家活用のメリット：収益化と税制優遇のポイント
まずは、2つのメリットからご紹介します。
1つ目は、収入が得られる点です。
空き家を所有していると、固定資産税や管理費などの維持費がかかります。しかし、活用して家賃が入るようになれば、収益を得られる点が最大のメリットです。
この場合は、資産を生かしたビジネスであるため不労所得となります。副業としてもはじめやすく、収入も得られるためゆとりを持った生活が送れるでしょう。
また、株式投資の場合は大暴落するリスクを伴いますが、空き家活用では低リスクで安全に収入が得られます。定期預金などより大きな収入となるため、安全かつ収益性の高い資産活用と言えるでしょう。
2つ目は、特定空き家に指定されるリスクがなくなる点です。
特定空き家に指定されると、自治体から助言があり、指導・勧告・命令の順番によって処分を受けなければなりません。勧告時点で住宅用地の特例は適用されなくなり、土地の固定資産税が上がります。
さらに、命令処分まで下った場合は50万円の罰金が科されるうえ、行政代執行によって強制的に取り壊しがおこなわれます。なお、取り壊しの際の解体費用は所有者負担となるため注意が必要です。
その点、空き家を活用することによって、特定空き家に指定されることはなくなるでしょう。
空き家活用のデメリット：修繕費と活用方法の課題
続いて、2つのデメリットについてご紹介します。
1つ目は、活用方法や借り手を探すのが難しい点です。
空き家の立地条件が良いとは限らず、多くの場合、築年数が経過していることが考えられます。空き家活用の言い方を変えると、賃貸事業をおこなうのと同じことです。賃貸事業では、好立地かつ築年数は新しいことがポイントとなります。
しかし、これらの条件を満たしている空き家が少ないことから、活用しにくいのが現状です。また、耐震基準を満たしていない場合、より不安になる方が多くなるでしょう。
2つ目は、修繕費がかかる点です。
空き家を他人に貸して活用する際は、所有者が賃貸人の立場になります。民法上では、賃貸人に対して修繕義務が課せられるため、活用時には修繕費用もかかる点がデメリットです。
新築から10年程度であれば修繕費はほとんど発生しません。築年数が経過している空き家の場合、貸してもすぐに修繕対応に追われるでしょう。運営を開始しても修繕による支出が発生することから、負担が大きくなります。
そのため、あらかじめ修繕費を見込んだうえで、計画を立てておくことが重要なポイントです。
空き家の活用事例：実際の活用方法と成功事例を紹介
ここでは、空き家の主な活用事例を5つご紹介します。
戸建て賃貸としての活用事例：安定した賃料収入を得る方法
1つ目は、戸建て賃貸として活用する方法です。
戸建て賃貸の場合は、とくに大きな改修が必要なくそのままの状態で貸せるうえ、賃料も高いのが特徴です。戸建て賃貸をおこなう際は、管理会社を見極めるのが重要なポイントとなります。
入居者が入れば安定した賃料が得られ、比較的収益性が高いためオススメの活用方法のひとつです。
シェアハウス活用事例：都市部での需要と成功のコツ
2つ目は、シェアハウスとして活用する方法です。
空き家が都市部にある場合は、シェアハウスとして貸し出すのもオススメです。シェアハウスとして活用する際は、コンセプトを明確にしたうえでほかの物件との差別化を図ることが重要なポイントとなります。
たとえば、趣味や目的が同じような方を集める仕組みにしておくことによって、安定して入居者を確保しやすくなります。また、映画シアターや可愛い雑貨をそろえたり、本格的なDIY工具をそろえたり、選ばれやすい工夫をおこなうのもポイントです。
サブスク住宅活用事例：空き家を活用した新しい住宅提供方法
3つ目は、サブスク住宅として活用する方法です。
サブスク住宅とは、定額で全国の住宅に住み放題ができるサービスのことを言います。サブスク住宅運営会社に空き家の登録をおこなうことで、簡単にはじめられます。サブスク住宅として活用する際は、ベッドやテレビ、冷蔵庫などの家具や家電を設置し、ホテルのように貸し出すのが特徴です。
主なターゲットは観光客となるため、観光施設が周辺にある場合は成功率が高くなるでしょう。また、国内では登録施設が少ないことから、先行利益が取りやすいためオススメの活用方法です。
介護施設活用事例：安定した収益源としての可能性
4つ目は、介護施設として活用する方法です。
グループホームやデイサービスは、もともと戸建ての建物を改修しているところも多くあります。立地も住宅街であることが多く、介護事業者へ一棟貸しとなるため、安定した収入が得られます。
このように安定した収入を検討している方は、介護施設としての活用もオススメです。
古民家再生事例：観光地での古民家を活かしたビジネス
5つ目は、古民家再生として活用する方法です。
古民家再生とは、古民家を改修しレストランやカフェといった飲食店を経営したり、ホテルとして再生したりする活用方法のことを言います。周辺環境が古民家に合った雰囲気の場合に向いていると言えるでしょう。
たとえば、奈良や京都などでは古民家を改修し、レストランなどを経営して成功している例も多くあります。条件が整っている場合は、古民家再生も検討してみるとよいでしょう。
空き家活用のための支援策：国・自治体の取り組みと活用法
ここでは、空き家活用における国や自治体の3つの取り組みについてご紹介します。
空き家活用のための減税・補助金制度：活用のチャンスを逃さない
1つ目は、減税・補助金制度についてです。
空き家の活用をおこなう際は、国はもちろん全国の自治体からも金銭的補助が受けられます。たとえば、空き家を解体するための補助金、リフォーム・リノベーションによる補助金はよくあります。
また、リフォーム・リノベーションのなかでも、耐震改修化やバリアフリー化といったように特定の目的に対しても支払われるものがあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
安心R住宅制度：信頼性の高い中古住宅としての活用
2つ目は、安心R住宅についてです。
安心R住宅とは、中古物件に対するマイナスイメージを取り除くために開始された登録制度のことを言います。安心R住宅に登録する際は、インスペクションで耐震性や構造などを明確にする必要があります。
また、物件情報の開示が義務付けられているため、中古住宅でも安心して購入できる仕組みです。登録時のハードルは比較的高めに設定されていますが、安心して取引できるため、信頼のある制度と言えるでしょう。
空き家バンク：地域の空き家情報と活用マッチングシステム
3つ目は、空き家バンクについてです。
空き家バンクとは、全国の市町村で設置している空き家のマッチングシステムのことを言います。空き家を貸したい場合は、空き家バンクに登録し、借りたい場合は登録された物件が閲覧できるようになっています。
また、自治体が運営しているため、サービス料はかからない点がメリットです。一方、通常の賃借や売買価格の相場と比較すると、価格が低くなりやすい点に注意しておきましょう。
まとめ：空き家活用の可能性と成功するためのポイント
今回は、空き家を活用するメリットとデメリット、活用事例や国・自治体の取り組みについてご紹介しました。
空き家活用のメリットは、収入を得られることや特定空き家に指定されるリスクを回避できる点です。一方、活用方法や借り手を探すのが難しく、修繕費も発生する点がデメリットとなります。
戸建て賃貸やシェアハウスとして活用したり、サブスク住宅や介護施設、古民家再生として活用したりする方法があります。
空き家を活用することで、国や自治体から減税や補助金制度を受けられる場合があります。事前に詳細を確認しておきましょう。また、安心R住宅や空き家バンクの登録も検討してみるとよいでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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