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2025/11/27家の建て替え費用シミュレーション＆内訳解説！節約法も公開
- 不動産の知識
- その他
- 建て替えはリフォームより高額な費用と長期間が必要で、費用は解体費、建築費、諸費用で構成される
- 解体や建築費に加え、仮住まい費や税金などの諸費用も建て替え費用に含まれる
- 再建築不可物件などは建て替えが制限されるリスクがあるため、事前の確認が不可欠である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家の建て替えとは？そのメリットと目的
家が老朽化し、建て替えを検討している方は多いでしょう。建て替えは、老朽化だけでなく、間取りやデザインの変更など、住まいを新たにしたい方におすすめです。
しかし、家を建て替えるには高額な費用が必要になります。家の建て替えを検討している方は、建て替え費用を把握して資金計画を立てておきましょう。
この記事では、家の建て替え費用について詳しく解説します。また、費用を抑える方法も紹介するので、ぜひ最後までお読みください。建て替え費用を軽減する方法についても紹介するので、最後まで読んで資産計画の参考にしてみてください。
リフォームとの違い：理解しておきたい基礎知識
家の建て替えとリフォームは混同されやすいため、それぞれの違いを理解しておくことが重要です。
そもそも建て替えとは、家を解体して更地に戻してから新しい家の建て直しを指します。
対してリフォームとは、家の一部を工事して改修したり新しい設備を取り付けることです。
建て替えは家を解体して一から新しい家を建てるため、高額な費用がかかります。リフォームは家の一部分だけを工事するため、建て替えほど費用がかかりません。
また施工期間も建て替えは数か月や年単位でかかります。リフォームは数か月の短い期間で完工するでしょう。
家全体を取り替える建て替えであれば間取りや階数変更など、大掛かりな工事ができます。リフォームは基礎部分を変える構造変更はできません。
建て替えとリフォームでは費用と施工期間、対応できる工事内容に違いがあるので注意しましょう。
不動産ビギナーさんリフォームと建て替えは、基礎構造を変えられるかどうかが決定的な違いなのですね。
山口智暉その通りです。リフォームでは耐震性向上や大規模改修に限界があります。抜本的な改善には建て替えが必要です。
建て替えできない土地について：注意点とリスク
家を取り壊した後に、建て替えができない土地もあるので注意してください。
「再建築不可物件」に定められている家は、既存住宅を取り壊しても新しく家を建てられません。
再建築不可物件は都市計画区域と準都市計画区域内に設定されていることが多く、一度更地にすると建て替えができないので要注意です。
建築基準法で定められている「道路に2メートル以上接しないように」と接道義務が生じるため、建て替えができなくなっています。
再建築不可物件は接道義務を満たせないため、家を取り壊してしまうと新たに住宅を建てることができなくなります。そのため、再建築不可物件を建て替える際には、道路より2メートル以上離れた場所で、再度家を建てる必要があります。
しかし、本来の土地より住宅に使える面積が制限されるため、建て替え前より狭い家になるでしょう。
他にも法改正によって建て替え後の住宅面積が制限される「既存不適格建築物」なども、建て替えの際には注意が必要です。
家の建て替えを検討している方は、建て替えてもいい物件かどうかを一度確認してみてください。
- 不動産ビギナーさん
再建築不可物件は、取り壊すと本当に家がなくなってしまうリスクがあるのですね。
- 山口智暉
接道義務を満たさない土地は要注意です。解体する前に必ず役所で建築確認が可能か確認しましょう。
マンションの建て替え事例：一戸建てとの違い
家を建て替える方は多いですが、マンションを建て替える事例は少ないです。
国土交通省が公表しているデータによると、2022年4月1日までにマンションを建て替えた事例は270件でした。
マンションは一戸建て住宅より構造が複雑なため、建て替え費用が高額で簡単に建て替えられません。
マンションの建て替えを決定するには、住民や所有者の、5分の4以上の賛成が必要です。そのため、5分の4以上の賛成が必要なマンションの建て替えは、簡単には可決しにくいです。
またマンションの建て替え事例は今まで270件しかありませんが、阪神・淡路大震災や東日本大震災・熊本地震による被災マンションの建て替え数は含まれていません。
一戸建てよりマンションの建て替えの方が、難しいことを覚えておきましょう。
家の建て替え費用の内訳
家の建て替え費用がどれだけかかるのか、把握するために費用内訳を確認しておきましょう。
家の建て替えには大きく分けて、3つの費用が必要です。
- 解体費用
- 建築費用
- 諸費用
それぞれの費用について、詳しく確認しておきましょう。
解体費用：構造別の費用目安
家を建て替える際には、解体工事をする必要があります。建て替えは家を解体して、土地を更地に戻さなければいけません。
家を解体して瓦礫を撤去するには費用がかかり、家の構造によって費用目安は異なります。
建て替え費用の目安として、次に構造別の1坪あたりの解体費用を確認しておきましょう。
構造別の家の解体費用目安
- 木造住宅 3万から5万円／坪
- 鉄骨造住宅 4万から7万円／坪
- 鉄筋コンクリート造住宅 5万から8万円／坪
木造住宅は解体しやすく、鉄筋コンクリート造ほど解体しにくいため費用が高額になります。
また基礎部分以外にも、ガレージやブロック塀がある場合は追加費用が発生することがあるため、注意が必要です。
建築費用：どのように決まる？
家を解体して更地に戻した後は、新しい住宅を建築します。そのため、一から家を建て直す建築費用が必要です。
建築費用は家をどのような間取り・広さ・設備や構造のグレード・デザインで建てるか、こだわり条件によって変動します。
住宅金融支援機能フラット35の利用者調査では、2021年度に注文住宅を建てた方の諸費用平均額は3,572万円でした。
坪面積や設備のグレードにより費用は異なりますが、3,000万円台の家であれば、快適な暮らしを送れるでしょう。
また、建築費用は依頼するハウスメーカーや、工務店によって大きく変わります。
家を建て替える際には予算に合った業者に、建築を依頼しましょう。
諸費用の内訳：見逃せない追加コスト
家を建て替える際には、新しい家を所有するためにかかる税金や手数料がかかります。建て替えにかかる諸費用の内訳を確認して、準備しておいてください。
一軒家の建て替えに必要な諸費用は、次の通りです。
家の建て替え費用シミュレーション：実際の費用例
・印紙税
工事請負契約書に課税される税金です。相場は1万円ほどになります。
・登録免許税
新しい家を登記登録するための税金です。登記内容によって費用は変わります。所有権保存登記であれば3万円が相場になります。
・不動産取得税
新しく家を所有した際に納税する税金です。費用は「固定資産税評価額×税率」で求められます。
2024年3月31日までの期間は税率が3％に軽減されます。本来の税率は4％なので早めに建て替えるようにしましょう。
・火災保険料、地震保険料
新しく建てた住宅にかかる保険費用です。相場は15万から25万円ほどになります。
・住宅ローン手数料
住宅ローンを借りる際に、金融機関へ支払う手数料です。相場は数万から数十万円と契約内容や借入金額によって変動します。
・仮住まいの費用
家を建て替えている間に暮らす仮住まいの費用です。家賃や引越し費用など、さまざまな費用が発生するため相場は100万円以上かかります。
建て替えにかかる期間や借りる物件により、仮住まい費用は異なります。仮住まいの費用を削減するために親族や友人の家で仮住まいできないか相談してみましょう。
- 不動産ビギナーさん
解体工事中の仮住まいの費用が、100万円以上かかるのは大きな出費ですね。
- 山口智暉
仮住まい費用は家賃、引越し、敷金礼金など全てを含みます。工期が延びるとコストが増大するため注意が必要です。
家の建て替え費用シミュレーション：実際の費用例
家の建て替え費用内訳を把握した後は、実際にどれくらいの費用がかかるのかシミュレーションをしてみましょう。
シミュレーションとして「40坪の2階建て住宅」を建て替えた際の費用を計算してみます。
「建て替え費用シミュレーション例」
- 解体費用／100万から150万円
- 建築費用／2500万円
- 諸費用／印紙税1万円登録免許税3万円不動産取得税45万円、火災保険料地震保険料15万から25万円、仮住まいの費用100万から150万円
- 建て替え費用合計／2,764万から2,874万円
シミュレーションでは建て替え費用として、約3,000万円近くかかりました。
建て替える家の間取りや広さによって費用は変動するので、シミュレーションはあくまで参考程度に留めておいてください。
家の建て替え費用を軽減する方法
家の建て替え費用をできるだけ抑えたい方は、費用の軽減方法を知っておきましょう。
国や自治体の助成金を活用できる場合があります。ここでは、費用軽減のための2つの重要なポイントを紹介します。
- 業者選びを徹底する
- リフォームを検討する
これらのポイントについて詳しく解説します。建て替えを検討している方は、参考にしてください。
業者選びを徹底する
家の建て替え費用を軽減するために、業者選びを徹底しましょう。建て替え費用は業者によって異なり、解体工事や建築工事を依頼する業者は見極めることが大切です。
業者選びの際には1社や2社ではなく、できるだけ複数の業者に見積もりを依頼してください。
複数の業者の見積もりを比較検討することで、自分の予算に合った最適な業者を見つけやすいです。また業者を選ぶ際には、見積もりの査定額だけで判断しないよう注意してください。
見積もり書に記載している項目は、業者によって異なります。記載して欲しい内容が書かれておらず、後から追加料金を請求される可能性も考慮しなければいけません。
業者からの見積もり書をしっかり確認して、価格水準を把握してください。
それぞれの業者の見積もり目安を把握すれば、後は業者の実績や対応・口コミを参考にしましょう。
過去に豊富な実績を持つ業者であれば社内にノウハウが培っているため、安心して建て替えを依頼できます。また実際に利用した方の口コミや評判は、サービスの質を判断する重要な材料です。
自分が電話をした時の対応などを含めて「この方に建て替えを依頼したい」と思える業者を探してみてください。
リフォームを検討する
建て替え費用を軽減したい方は、リフォームを検討してみてください。リフォームであれば建て替えより大幅に費用を削減できます。
間取り変更や築年数が古い物件であれば、建て替えをした方が賢明です。しかし一部の改装リフォームで問題を解決できる場合は、建て替えない方が費用を削減できます。
建て替えをしたい理由は何か、本当に建て替えた方がいいのかを思案して、リフォームで代用できないか検討してみてください。
リフォームか建て替えかで悩んだ場合は、信頼できる業者を探して課題点を相談してみましょう。
家の建て替え費用に関するまとめ
家を建て替える費用は、数千万円かかります。しかし、建て替え費用は家の間取りや設備のグレードによって大きく変動するため、見積もりを依頼しなければ具体的な費用はわかりません。
家の建て替えには解体費用と建築費用・諸費用の3種類がかかるため、事前に内訳を確認しておくことが大切です。
できるだけ複数の業者に見積もりを依頼して、最適な業者を比較検討して探してみてください。建て替えでなくてもリフォームで問題を解決できる場合は、費用削減のためリフォームを検討してみましょう。
この記事を参考に家の建て替え費用について、シミュレーションをして資金計画を立ててください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
