家の名義変更に必要な書類と費用とは？手続きの注意点を解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

家の名義変更とは

家の名義変更とは、建物や土地などの所有者の名義を、変更することを言います。
相続や贈与、離婚での財産分与の際には名義変更が必要です。

しかし、不動産名義は頻繁に変更するものではないため、必要書類や費用についてわからない方も多いのではないでしょうか。

ここでは、家の名義変更はどこでおこなうのか、いつまでにおこなうのか、名義変更をしていない場合はどうなるのかについて解説していきます。

どこでおこなうのか

名義変更の申請は法務局でおこないます。不動産の所在地を管轄する法務局で申請する必要があります。

申請方法はオンラインと書面の2種類があります。

オンライン申請の場合は、法務局の公式ウェブサイトから申請案内ページにアクセスし、申請者情報の入力や申請用ソフトのインストールを事前におこなう必要があります。

書面申請の場合は、申請書を作成し、必要な添付書類を準備して管轄法務局に提出します。管轄外で申請すると却下されるため、事前に管轄法務局を確認してから申請することをお勧めします。

いつまでにおこなうのか

続いては、家の名義変更はいつまでにおこなうのかについてご紹介します。

不動産の名義変更には具体的な期限は定められていませんが、実施するタイミングについての目安があります。
相続の場合は、不動産を取得した日から3年以内に名義変更をおこなうことが推奨されます。売買取引では、決済日当日までに名義変更を完了させる必要があります。

財産分与や贈与については明確な期限はありませんが、離婚時の財産分与の請求権は離婚から2年以内におこなわなければ消滅します。
離婚後や贈与後にはできるだけ速やかに名義変更をおこなうことをお勧めします。

名義変更しないとどうなるのか

最後に、家の名義変更をしないとどうなるのかについてご紹介します。

名義変更を行うことで、公的に所有権を証明できますが、名義変更を行わないことで発生するデメリットがいくつかあります。

1つ目は、不動産が売却できない点です。
売却は所有者のみがおこなえるため、売却を考えている場合は名義変更が必要です。

2つ目は、不動産を担保としてローンが組めない可能性があることです。担保にすると好条件でローンが組めるため、ローン契約前に名義変更を済ませることをお勧めします。

3つ目は、固定資産税の課税対象になることです。名義変更をせずに不動産を譲渡すると、登記簿上で名義人として課税される可能性があります。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、譲渡後は速やかに名義変更をおこなうことが重要です。

家の名義変更が必要となるケース

家の名義変更をおこなう際は、所有権移転登記が必要となります。

ここでは、家の名義変更が必要となる4つのケースについてご紹介します。

不動産売買

1つ目は、不動産売買をおこなうケースです。

不動産を購入したり売却したりする場合は、所有者が変更になるため、所有権移転登記が必要となります。
不動産売買での名義変更の手続きに関しては、司法書士が決済日当日に手続きをおこなうのが一般的です。

また、売り手側が住宅ローンを利用している場合は、事前に一括返済し、抵当権を抹消しておかなければなりません。
売却代金から返済を検討している場合は、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に手続きすることも可能です。

遺産相続

2つ目は、親族が死亡したため遺産相続をおこなうケースです。

親族が死亡して遺産を相続する場合は、所有権移転登記が必要となります。
不動産売買での申請とは異なり、遺産相続で名義変更をおこなうのは相続人のみとなります。

しかし、複数人の相続人がいる場合は、遺産分割協議書を作成して誰が何を相続するのかを明確にしておかなければなりません。

生前贈与

3つ目は、親子や兄弟間で生前贈与をおこなうケースです。

相続による財産が一定額を超えた場合は、相続税が課せられます。
その対策として、存命中に生前贈与をおこなう方も少なくありません。
生前贈与をおこなう際も、所有権移転登記が必要となります。

また、生前贈与の場合、相続税はかかりませんが、贈与税が発生するケースもあります。
さらに、相続人が複数いるにもかかわらず、1人にだけ生前贈与をした場合は、死後にほかの相続人とトラブルに発展する可能性もあるため注意が必要です。

財産分与

4つ目は、離婚時に財産分与をおこなうケースです。

財産分与とは、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を公平に配分することを言います。
財産分与の際も、所有権移転登記の手続きを進めます。

たとえば、家の名義が夫の単独名義でも、妻が家事を分担し、夫を支えている場合は実質的には夫婦の共有財産です。
しかし、夫婦が離婚後も同じ場所で暮らすのは現実的でないでしょう。

そこで、家を売却して現金化したり、どちらか一方の単独名義としてもう一方は現金を受け取ったりする方法が一般的です。

家の名義変更に必要な書類や費用

名義変更をおこなう際は、あらかじめ必要書類や費用について把握しておくと、スムーズに手続きが進められます。

ここでは、家の名義変更に必要な書類や費用についてご紹介します。

必要書類

まずは、必要書類からご紹介します。

名義変更の理由によって必要な書類は異なります。
登記識別情報・印鑑証明書・固定資産評価証明書の3つはどの理由であっても必要となる書類です。

売買の場合は、この3つの書類にくわえ、委任状・住民票・売買契約書が必要となります。
相続の場合は、遺言書や遺産分割協議書・登記原因証明情報・住所証明書・委任状が必要です。

また、贈与の場合は住所証明書・贈与契約書・贈与証書が、財産分与では住所証明書・離婚協議書・財産分与契約書・戸籍謄本が必要となります。

このように、名義変更の理由によって必要な書類は異なります。
書類に不備があったり、不足していたりした場合は法務局に再提出しなければならないため、変更完了までより時間がかかるでしょう。

事前に漏れがないか確認したり、法務局に事前に相談したりして不備なく提出できるようにしておくことをオススメします。

必要費用

続いては、必要な費用についてご紹介します。

自分で名義変更をおこなう際は、必要書類の取得費用にくわえ、登録免許税が発生します。
法務局での申請時にあわせて納めるのが一般的です。

登録免許税の金額は、一律ではなく不動産の固定資産税評価額によって異なります。
算出方法は、固定資産税評価額に一定税率をかけることによって求められ、変更理由によっても税率は異なります。

税率は、相続で0.4％、売買・生前贈与・財産分与では2％です。

また、必要書類を取得する際にも費用が発生します。
登記簿謄本に600円、住民票・固定資産評価証明書・印鑑証明書・戸籍の附票にそれぞれ300円です。

これらの書類は、変更理由やケースによって種類や枚数が異なります。
さらに、取得費用に関しても、市区町村によって異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

家の名義変更をおこなう際の注意点

名義変更をおこなう際に、気を付けていただきたい注意点が存在します。

ここでは、家の名義変更をおこなう際の3つの注意点についてご紹介します。

贈与税が発生する

1つ目は、親から子へ名義変更をおこなうと贈与税が発生する点です。

贈与税は相続税と比較すると税率が高く、税金全体のなかでもとくに高い税金の種類になります。
そのため、親から子への名義変更の際は慎重におこなう必要があります。

たとえば、20歳以上の子が親から500万円の贈与を受けた場合で、贈与税を計算してみましょう。
500万円－基礎控除額110万円＝390万円となり、390万円×税率15％－控除額10万円＝48万5,000円です。

したがって、500万円の贈与を受けた場合は、48万5,000円の贈与税が発生します。

また、登録免許税についても、相続の税率が0.4％なのに対し、贈与では2％に跳ね上がっています。
さらに、軽減措置なども設けられていないため、税金として大きな金額が発生するので、注意が必要です。

相続による手続きは複雑

2つ目は、相続による手続きが複雑な点です。

ほかのケースと比較すると、必要書類が多いうえ、手続きが複雑となります。
また、相続によって名義変更をおこなう際は、遺産分割協議は成立していることが前提です。

そのため、相続における名義変更手続きは、ほかの手続きと比較すると、時間も手間も大幅にかかると言えるでしょう。

2つおこなうケースもある

3つ目は、家屋と土地の2つの名義変更が必要な場合もある点です。

一般的には、家屋と土地は別物として扱われているため、それぞれに名義が登録されています。
したがって、土地付き家屋を取得した際は、家屋と土地に対してそれぞれの名義変更が必要です。

建物の名義変更をおこなう際に発生する税金は、固定資産税評価額×登録免許税率によって算出されます。
なお、家屋が借地の場合は必要ありません。

また、家屋によっては減税が受けられるケースもあるため、条件を満たしているか事前に確認しておきましょう。

まとめ

今回は、家の名義変更が必要となるケースや必要書類・費用、注意点についてご紹介しました。

家の名義変更は、法務局にてオンラインか書面にて申請をおこないます。
変更手続きをおこなわなければ、売却ができなかったりローンが組めなかったり、固定資産税の課税対象となったりする可能性があるため、注意が必要です。

主に、不動産売買や遺産相続、生前贈与や財産分与の際に変更が必要となります。

必要書類は、名義変更の理由によって異なります。
登記識別情報・印鑑証明書・固定資産評価証明書の3つはどの理由であっても必要な書類です。
費用は、固定資産税評価額に一定税率をかけて算出する登録免許税と必要書類の取得費用が発生します。

生前贈与では贈与税が発生し、相続では手続きが複雑となり、家屋と土地の2つの手続きが必要となる点に注意しておきましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける