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2025/11/2740代で頭金なしでも家が買える理由と注意点を徹底解説
- 不動産の知識
- その他
40代で頭金なしで家を買えるのか不安に感じている方もいるのではないでしょうか。40代は子どもの教育費や老後資金の形成など、金銭的な負担が大きくなりやすい年代です。住宅購入のための頭金を用意するのが負担だと思う方も多いでしょう。
結論、40代で頭金なしでも資金計画を工夫すればマイホーム購入は可能です。
この記事では、40代で頭金なしの住宅購入が可能な理由や、メリット・デメリット、審査に通過するコツを解説します。
- 40代で頭金なしでも、物件価格やローンの組み方によっては十分に住宅購入が可能
- 毎月の返済額や定年後のローン支払いなどを見据えて資金計画を立てることが大切
- 転勤などでライフスタイルが変わりやすい方など、賃貸が向いているケースもある
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
40代で頭金なしでもマイホームを購入できる理由
前述の通り、40代で頭金なしでもマイホームの購入は可能です。ここでは、40代の人が頭金なしでマイホームを購入できる理由について考察します。
35年ローンで80歳までに完済可能
まず、40代前半であれば、最長35年間の住宅ローンを組んでも80歳で完済することが可能です。一般的に、金融機関の住宅ローンの最長借入期間は35年間であり、80歳以上になると借り入れが難しくなります。
たとえば45歳で住宅ローンを組みマイホームを購入したとしても、最長35年間の住宅ローンを組むことが可能です。
同じ借入額でも長期間の住宅ローンが組めると、毎月の返済額は少なく済みます。
40代ともなるとさまざまな出費があるため、返済額をできる限り減らすことで大きな支障をきたすことなく生活できるでしょう。
購入価格が適正なら審査通過の可能性大
住宅ローンを受けるには、金融機関の審査を受ける必要があります。
住宅ローンの審査では、年齢や貯金といった内容の他に、年収からどの程度返済ができるかといった点も重要視されます。
住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品のフラット35では、年収400万円未満の場合、年間の返済負担率が30％以上になる融資は行いません。
年収400万円以上だと35％が上限です。
返済負担率が少なければ少ないほど、返済に関する余力が多いと見られ、審査が通りやすくなります。
マイホームの購入価格を加味し、返済に問題がないと認められると審査が通りやすくなりますので、マイホームの価格がポイントといえるでしょう。
低金利環境で頭金ゼロでも実現可能
金利が低いことも、頭金なしでマイホームを購入しやすい要因の一つです。住宅ローンの返済額は、元金と利息で構成され、金利が低いほど利息が少なくなり、毎月の返済額が減少します。
金利が高ければ、利息も高くなるため毎月の返済額が増え、負担が大きくなってしまうでしょう。
日本ではデフレの克服を目指しており、金利を低く設定することでお金の流通を促進しています。
金利が低い昨今、毎月の返済額も少なくなりますので、頭金がなくともマイホーム購入は十分可能といえるでしょう。
50代よりも40代の方がローン組みやすい理由
頭金がない場合、40代のうちに住宅ローンを組むほうが50代になってからよりも審査に通りやすいです。50代で住宅ローンを申し込むと、借入期間が短くなり、返済額が高くなる可能性があります。
住宅ローンの完済は80歳が上限となっているケースが多く、50代で住宅ローンを組んでしまうと35年の住宅ローンは選択できません。
その場合借入期間が25年や20年となり、毎月の返済額が多くなってしまう可能性も考えられます。
返済額が多くなると年収に対する返済負担率が大きくなります。
金融機関が設定する返済負担率以上になってしまうと審査に通らない可能性が高くなるため、40代のうちにマイホームを購入するほうが審査に有利といえるでしょう。
不動産ビギナーさん50代になる前にローンを組むと良いのですね。
山口智暉審査を有利に進めるなら、40代のうちに住宅購入を検討しましょう。
マイホーム購入の頭金の全国平均額は建売住宅で322.8万円
2024年度フラット35利用者調査によると、マイホーム購入時に支払った頭金（手持金）の全国平均額は、建売住宅で322.8万円です。地域別の頭金の平均額は、以下の通りです。
| 地域 | フラット35住宅融資利用者の頭金（手持金） |
| 全国 | 322.8万円 |
| 首都圏 | 411万円 |
| 近畿圏 | 282.3万円 |
| 東海圏 | 189.9万円 |
| その他地域 | 242.5万円 |
住宅価格の水準が地域によって大きく異なるため頭金の額にも幅がありますが、建売住宅では200万円～400万円前後が多く見られます。
頭金を支払うことで毎月の返済額を抑えられるのは確かですが、急に数百万円の資金を用意するのは容易ではありません。家計の状況や今後のライフプランを踏まえながら、無理のない方法で資金計画を立てましょう。
参考：住宅金融支援機構 『2024年度 フラット３５利用者調査』
40代が頭金なしでマイホームを購入するメリット
40代になってから頭金なしでマイホームを購入することに、不安を感じる方も多いかもしれません。
しかし40代でマイホームを購入することに関して、メリットもいくつかあります。
40代の人が頭金なしでマイホームを購入するメリットについて見てみましょう。
ライフプランが立てやすく安定した未来設計
40代ともなると家族構成の大きな変更が考えにくく、子どもも成長して独立するタイミングを考慮すると、今後のライフプランが組みやすくなっているでしょう。
20代や30代では、新たな家族が増えたり、急な転勤なども考えられ、ライフスタイルが固定されつつある40代の方がマイホームの購入がやりやすいといえます。
将来設計の精度が高いライフプランをつくれる点や、急な出費や減収といったアクシデントが起こりにくい点は、40代でのマイホーム購入を後押ししてくれるでしょう。
シニアライフに備えた住まいの計画が可能
40代でのマイホーム購入となると、終の棲家となる可能性も高くなり、生涯住み続けるつもりでマイホームを購入する考えの人も多いでしょう。
生涯定住するのであれば、シニアライフの生活のことまで考えておかなければいけません。
40代にもなるとバリアフリーなどの重要性を理解し、シニアライフに対応した住まいに考えが及ぶ可能性が高いといえるでしょう。
たとえば、まったく段差がないバリアフリー仕様にする、廊下などを車椅子が使用できる広さに設計する、壁や階段にいずれ手すりが設置できるように前もって補強する、といった対応が挙げられます。
シニアライフに対応したマイホームに設計することで、長期間安心して暮らせるマイホームにできるでしょう。
必要最低限の広さでコストを抑えられる
40代ともなると、子どもが成長している家族も多いでしょう。
その場合購入したマイホームに住む期間は短く、子どもの住む部屋をあまり広くする必要がないかもしれません。
子どもの独立が近く、長期間住まないことが想定できれば、全体的に部屋をコンパクトにできるので建築費用の節約につながるでしょう。
建築費用が安くなると、借り入れる金額も少なく済みます。
大きな部屋である必要がない点もメリットとして挙げられるでしょう。
頭金なしで40代がマイホームを購入するデメリット
40代の人が頭金なしでマイホームを購入することは、メリットばかりではなく、デメリットについても充分に把握しておく必要があります。
この項目では頭金なしでマイホームを購入するデメリットについて見ていきましょう。
月々の自由資金が減少するリスク
賃貸物件に住んで家賃を支払うよりも、マイホーム購入の際の住宅ローンの返済額が高い場合、自由に使えるお金が減少する可能性があります。
賃貸物件の家賃よりもマイホームを購入した場合の毎月の返済額のほうが高くなるのが一般的です。
住居費の負担が大きくなると、相対的に自由に使えるお金が減る可能性もあり、デメリットのひとつとして挙げられるでしょう。
定年後のローン返済の不安
40代の人が頭金なしでのマイホーム購入を考えたとき、最も心配する点は定年退職後の返済ではないでしょうか。
45歳で最長35年の住宅ローンを組んだとすると、65歳で定年退職したとしても、住宅ローンは20年も残っているのです。
その場合、給与収入が途絶えたとしても、住宅ローンの返済は引き続き行う必要があります。
年金生活から住宅ローンを返済し続けるか、再就職するかのどちらにしても、前の収入を確保するのは非常に難しくなるでしょう。
会社を定年退職した後のライフプランによっては、生活が困窮する可能性がある点もデメリットとして挙げられます。
ダブルローンによる経済的負担増加
頭金がなく、最長35年では住宅ローンが組めない場合、収入に占める返済の割合が高くなってしまうかもしれません。
加えて自動車をローンで購入していると、住宅ローンと自動車ローンのダブルローンになり、返済が定期的に2回発生するため、注意が必要です。
【40代で組む住宅ローン】頭金の有無で返済額をシミュレーション
ここでは、頭金の有無で住宅ローンの毎月の返済額はどのくらい変わるのかをシミュレーションします。
今回は、以下の条件で頭金あり・なしの毎月の返済額をシミュレーションします。
【条件】
住宅購入価格（借入額）：4000万円
金利：1.9％（固定金利）
返済方法：元利均等返済
返済期間：35年
頭金：300万円
ボーナス払い：なし
シミュレーションの結果は、以下の通りです。
| 頭金の有無 | 毎月返済額 | 総支払額 |
| 頭金あり | 13.1万円 | 5,480万円 |
| 頭金なし | 12.1万円 | 5,069万円 |
※住宅金融支援機構が運営する「フラット35」のローンシミュレーション（借入希望金額から返済額を計算）で算出した金額です。
※あくまでシミュレーションであり、実際の返済額は金利や借入条件、金融機関によって変動します。正確な金額は事前審査や金融機関での相談でご確認ください。
本シミュレーションの場合、頭金を準備することで毎月の返済額が1万円、総支払額が410万円少なくなる結果でした。
ただし、マイホームの購入には建物価格だけでなく、仲介手数料や保険料、各種税金（登録免許税・不動産取得税・印紙税など）などの費用がかかります。マイホームを購入する際は、これらの費用を含めた総額を踏まえて今後の方向性を検討しましょう。
参考：住宅金融支援機構 『借入希望金額から返済額を計算【フラット35】
- 不動産ビギナーさん
購入前にトータルの負担を把握することが大事ですね。
- 山口智暉
不動産会社や金融機関と相談しながら資金計画を立てましょう。
40代が頭金なしでマイホームを購入するためのポイント
頭金なしでもマイホームの購入は可能です。
しっかりと計画立てて定年退職後のことまで考えたライフプランから、マイホームにつぎ込むお金を考えなければいけません。
この項目では40代、頭金なしでマイホームを購入する際のポイントを解説します。
無理のない返済計画の立案
40代で住宅ローンを組む際、最長借入期間が難しい場合があります。返済期間が短くなると返済額が増えるため、無理のない返済額を設定することが重要です。
定年退職後に給与収入がなくなっても、無理なく返済ができる金額で考えておくことが重要です。
繰り上げ返済や、退職金による一括返済なども視野に入れた計画を行っておきましょう。
購入時にかかる諸費用の正確な把握
マイホーム購入時には、物件の価格だけでなく、購入に伴う諸費用も計算する必要があります。
購入時の諸費用としては、印紙代、仲介手数料、登記費用、事務手数料、火災保険料があります。
家具の購入費用や引っ越し代なども計算しておくことがポイントです。
購入時の諸費用を計算していなければ、自己資金からの支出やさらなる借り入れなどが必要になるかもしれません。
自己資金からの負担や追加ローンの借り入れともなると、資金計画やライフプランに大きなズレを生じさせてしまうかもしれません。
購入時の諸費用は忘れてしまいがちなので、しっかりと計画しておきましょう。
定期的な修繕費用のための貯蓄
マイホームには、購入費用に加えて定期的な修繕費や突発的な修理費用がかかります。これらに備えて貯蓄しておくことが重要です。
外壁や水回り、屋上の防水といった設備は定期的に修繕を行わなければ、建物の劣化が急速に進む要因となるでしょう。
このようにマイホームを購入した後も定期的にお金が必要になるため、毎月の返済と併せて貯蓄しておくとよいでしょう。
シニアライフ資金の同時計画
成長過程の子どもがいる家庭では、教育資金が必要なため余裕を持ってお金を管理する必要があります。
シニアライフの備えに関する貯蓄も、多くは40代からはじめているケースが一般的です。
シニアライフ資金のことも考えて、住宅ローンの返済と共にシニアライフ資金の貯蓄もはじめておきましょう。
ライフプランに沿って、あらかじめ貯蓄する額を設定した上で、シニアライフの貯蓄や教育資金の準備を行っておく必要があります。
40代で頭金なしで住宅ローン審査を通過するには
40代で頭金なしの住宅ローンを組む場合、審査で見られるポイントを押さえて準備を進めましょう。ここでは、具体的な対策を3つ紹介します。
教育・自動車ローンなどは完済しておく
マイホームを購入するときは、自動車ローンやカードローン、教育ローンなどの既存の借り入れをできる限り減らしておきましょう。他のローン残高が多いと、金融機関から「返済が難しいのではないか」と判断され、借入額が下がったり審査に通過しなかったりする可能性があります。
住宅ローン審査で不利にならないよう、完済できる借り入れは早めに整理しておくと良いでしょう。
複数の金融機関の審査に申し込む
複数の金融機関の審査に申し込むと、通過の可能性が高まり、より有利な条件で住宅ローンを組みやすくなります。
住宅ローンの審査基準は金融機関によって大きく異なり、年収や勤続年数が同じでも金利設定や借入上限額に差が出る場合があります。金利の違いによって総返済額が大きく変わる可能性があるため、担当者と相談しながら複数の金融機関に審査を申し込みましょう。
なお、住宅ローンは複数の金融機関へ同時に審査を出しても、ペナルティが加わることはありません。複数の選択肢から自分の家計に合った住宅ローンを選び、無理のない返済計画を立てましょう。
完済年齢を意識して返済期間を短めに設定する
40代で住宅ローンに申し込む際は、完済年齢を意識した返済期間の設定が重要です。返済期間を長くすると毎月の返済額は抑えられますが、完済年齢が70歳前後になるケースもあり、金融機関からリスクが高いと判断される可能性があります。
住宅ローンの審査では、年収や雇用形態、勤続年数など複数の項目が確認されます。「令和６年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査項目の中でも約98％の金融機関が「完済時年齢」を重視していると回答しています。
40代でのマイホーム購入は珍しいケースではありませんが、若年世帯と比べると慎重に判断されやすくなります。そのため、返済期間を何年にするかをしっかり検討しましょう。
参考：国土交通省 『令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』
40代で頭金なしでマイホームを購入するか賃貸かで迷ったときは
40代でマイホームを購入する際、そのまま賃貸に住むべきか迷う方も多いでしょう。本項では賃貸・マイホームに分けてそれぞれのメリット・デメリット・向いているケースを解説します。
維持費を抑えつつ生活環境の変化に対応したいなら賃貸がおすすめ
初期費用を抑えながら、ライフスタイルや生活環境の変化に柔軟に対応した暮らしを送りたい方は、賃貸がおすすめです。
マイホームを購入する際は、住宅自体の購入費用だけでなく、その他の諸経費も用意しなければなりません。まとまった資金が必要なため、初期費用の負担が大きいと感じる方も多いでしょう。
賃貸であれば、こうした負担を抑えつつも、転勤や介護、子どもの進学・独立などによる住み替えがしやすくなります。
賃貸を選ぶときの注意点やデメリット
賃貸は初期費用を抑えられる点が魅力ですが、入居している物件は資産として残らず、家賃は掛け捨てになります。リフォームや間取り変更などが自由にできない他、高齢者になると入居審査が厳しくなり、希望の物件に住み替えられないケースも考えられます。
資産形成と住まいの自由度を重視するならマイホーム購入を検討
老後の資産形成や住まいの自由度を重視している方は、マイホーム購入を検討しましょう。賃貸は家賃を払い続ける必要がありますが、マイホームであればローン完済後の負担は固定資産税や修繕費が中心になります。
また、住宅が資産として残るため、完済後に売却や賃貸として活用することも可能です。必要に応じて間取り変更やリフォームを行える点もメリットで、家族構成や好みに合わせた住環境を作りやすくなります。
マイホーム購入を選ぶときの注意点やデメリット
マイホーム購入は資産形成に役立ちますが、初期費用と維持費でまとまった資金が必要になります。ライフステージの変化によって住み替えが必要になった場合、賃貸のように柔軟に引っ越しするのが難しいのも懸念点です。
- 不動産ビギナーさん
賃貸も持ち家も、それぞれにメリット・デメリットがありますね。
- 山口智暉
何を重視したいかを基準に、どちらが良いかを検討しましょう。
40代で頭金なしマイホーム購入の総まとめ
40代で頭金なしで住宅ローンを組んでマイホームを購入することは可能ですが、メリットとデメリットを十分に理解し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
45歳以上になると、最長35年間の住宅ローンが組めない点や、定年退職後の返済などを充分に検討したうえでマイホームの購入を検討しましょう。
40代でのマイホーム購入には、ライフプランが設定しやすい点やシニアライフに備えた住まいを購入できるといったメリットがあります。
一方デメリットとなる点もありますので、メリットとデメリット両方をしっかりと認識したうえで無理がない返済額を設定し、シニアライフで無理がないよう準備しておきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
