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2025/11/21農地転用できない土地の特徴と対策
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
農地転用とは？基本知識を解説
まず、農地転用の定義について説明します。
農地転用の正確な定義
「農地転用」という言葉を聞くと、一見、「ある場所を農地に転用する」または「ある農地を農地以外に転用する」という二つの意味を思い浮かべるかもしれません。
しかし、農地転用の本来の意味は「農地を農地以外に転用する」ということです。
農地転用の根拠となる法律と目的
農地転用には、さまざまなルールや手続きが厳格に定められているため、自己判断で農地転用を行ったり、安易に進めることはできません。
農地転用は、農地法第4条および第5条に基づいて手続きを行う必要があります。
これは、日本全体の農業生産力を保護するために設けられたルールです。
したがって、農地転用を希望する方は、自己判断で行動するのではなく、事前に十分な調査を行った上で取り組むことが重要です。
農地転用が自由にできない理由
まず、大前提として、前述したように農地転用は法律によって規定がされているため、勝手に農地転用をすることはできません。
この記事を読んでいる方の中には、農地を所有し、その売却を検討している方もいるかもしれません。
そのような方は、「農地のままでは売却先が限られるため、宅地などに転用した後で売却したい」と考えている可能性があります。
確かに、農地のまま売却するよりも、宅地などに転用してから売却する方が、選択肢が広がり、より容易に売却できます。
しかし、農地面積は日本の食料供給率に直結しているため、無断で勝手に売買することは許されません。では、実際にはどのように進めれば良いのでしょうか？
農地転用を行う場合、許可を取得する必要があります。
自由に農地転用を行うことはできませんが、条件を満たして許可を取得することで、合法的に転用が可能です。
農地転用の具体的な対応方法は、2つのケースに分かれます。
1つ目は、市街化調整区域外の農地です。
この農地に関しては、都道府県知事の許可を得ることで転用が可能です。
2つ目は、市街化区域にある農地です。
この地域では、農業委員会に届け出を行うことで転用が可能となります。
農地転用できない土地の特徴と条件
農地転用ができない土地には、大きく分けて3つの特徴があります。
農用地区内農地
1つ目は、「農用地区内農地」です。
この場所は、いわゆる「農業振興地域整備計画」に基づくもので、各市町村ごとに策定されています。
この土地は、他の土地と比べて特に生産性が高い農地と認められ、原則としてこの地域にある農地は農地転用が許可されていません。
どうしても、農地転用をしたい場合は、産業振興地域からの除外を申請することが必要です。
しかし、周辺状況への影響など、条件がたくさんあるため、その条件をクリアすることが難しいため、農地転用をあきらめるということが多いのは事実です。
甲種農地(こうしゅのうち)
2つ目は、「甲種農地(こうしゅのうち)」という場所です。
この土地は、市街地をつくるために土地改良事業が8年以内に行われた農地のことで、ここも農用地区内農地と同じように農地転用の許可を得ることは大変難しいというのが現状です。
しかし、例外として転用後の目的によっては、農地転用が認められる可能性があります。
第1種農地
3つ目は、「第1種農地」という場所です。
第1種農地とは、10ha以上の大きな農地で、土地改良事業で農地にする対象になった場所のことです。
こちらは、甲種農地と同じように、例外として、転用後の目的によっては、農地転用が認められる可能性があります。
農地転用に関する専門家への相談の推奨
農地転用できるできないという条件に関しては、自分たちで考えて判断して、申請するのは、難しいですし、不安もあることでしょう。
そのため、まずは「産業委員会」や「行政書士」などの専門家に相談することをお勧めいたします。
しかし、相談した場合でも、前述した、一般的な条件がクリアされていなければ、農地転用の許可を得ることはできません。
そのため、事前に農地転用の一般的な条件を満たしているかを確認してから、専門家に相談するといいでしょう。
農地転用が可能な土地の種類
3では、農地転用ができない土地について記述しましたが、ここでは逆に、どのような土地であれば、農地転用ができるのかをまとめていきます。
第2種農地の条件と代替性の審査
1つ目は、「第2種農地」という場所です。
この場所は、もともと生産能力の低い未整備の農地や、市街地近郊の農地のことを指します。
第2種農地は、この条件を満たしていれば、どこでも農地転用できるというわけではなく、「代替性」という条件がプラスされます。
代替性。
つまり、この土地以外の場所をこの土地の代わりに転用しても問題がない（農地転用したい場所ではなくても農地転用できる）場合は、農地転用が認められません。
そのため、その農地を転用しなければいけない唯一の理由、そこの土地でなくてはならない理由を提示しなければいけないため、簡単に農地転用できるというわけではありません。
第3種農地の条件と転用の容易さ
2つ目は、「第3種農地」という場所です。
この場所の条件は、他の場所と違い、わかりやすく、市街化区域や駅、公共施設と行った場所から300m以内の農地であるということです。
第3種農地は、第2種農地と異なり、「代替性」の審査などはなく、比較的、簡単に農地転用が許可されます。
農地転用が許可されるための3つの一般条件
ここまで、第2種農地と第3種農地の条件を記述してきましたが、この二つの土地に関しても、農地転用をするには、次の3つの一般条件を満たすことが原則です。
1つ目は、「確実に農地転用が行われること」。
つまり、工事の予定や計画がすでに立てられていることが条件です。
2つ目は、「周辺の農地の耕作条件に悪影響を与えないこと」。
つまり、農地転用することによって、周辺地域に悪い影響を与えないことが条件です。
3つ目は、「一時転用後、農地が確実に復元されること」。
つまり、1つ目の理由と似ていて、転用後に農地に戻ることが確認されていることが条件です。
このように農地転用するときの一般条件が決められており、上の条件を満たしていることを証明できる資料を提出することが必須となっています。
農地転用ができない土地の有効活用法
今まで説明してきたように、「甲種農地」「第1種農地」「農業振興区域内にある農地」は、農地転用ができません。また、「第2種農地」に関しても、代替性の審査を通らなければ農地転用できませんし、「第3種農地」にしても、一般条件を満たしていなければ農地転用することはできません。
しかし、そんな土地でも、有効活用する方法は様々あります。
様々ある中でも、大きく○○つのことについて見ていきましょう。
市民農園を開設する活用方法
1つ目は、「市民農園を開設する」という使い方です。
開設方法は大きく分けて3つあり、「市民農園整備促進法による開設方法」「特定農地貸付法による開設方法」「農園利用方式による開設方法」となります。
それぞれで開設方法や開設基準など異なる部分はありますが、一番使われる開設方法は、二つ目の「特定農地貸付法による開設方法」です。
ここで、この方法を見ていくと長くなってしまうため、この方法について知りたい方は、ぜひ、調べて見てください。
農地集積バンクを利用する活用方法
2つ目は、「農地集積バンクというものを利用する」というものです。
農地集積バンクとは、その名の通り、使われていない農地をまとめてあるサイトのようなもののことです。
農地の売り手と買い手がそのサイトに訪れ、それぞれの条件がある中、マッチングがされ、農地の売買が始まるというものです。
農地の売り手は、「農地集積バンク」に売りたい農地を登録しておき、買い手が現れると賃料収入が入るようになります。
さらに、農地集積バンクに農地を登録し、貸し出すことができ、一定条件を満たすことができると、農地にかかる固定資産税が3年または5年の期間で減額されます。
現役農家に農地を貸す・売る方法と条件
3つ目は、「現役農家に農地を貸す。
もしくは売る」という方法です。
この場合は、各地域の農業委員会の許可を得ることが必要です。
すぐに許可を得られるわけでもなく、許可を得るためには、以下のような条件があります。
- 買い手が「現役農家」であること
- 農地のすべてを効率的に利用できること
- 一定の面積を経営できること
- 周辺の農地利用に悪影響を及ぼさないこと
この方法を使用する場合は、貸す予定の農地の近隣の農家に相談をした方がいいでしょう。
やはり隣の土地の農家の方とは、それなりの関係性があるため、ある日を境に急に今まで見ていた人と違う人が農地に立っていたら驚くことでしょう。そのため、近隣の農家に相談をして、承諾を得ることは大事なことでしょう。
まとめ：農地転用の理解を深めるために
これまで農地転用のことを、言葉の説明から農地転用するために必要な条件などをお話ししてきましたが、いかがでしたでしょうか。
単に「農地転用をする」と言っても、日本の法律ですでに定められているルールがあったり、農地転用できる場所とできない場所があったり、様々な条件があります。
そのため、このようなことを個人的に自分一人で対応していくのは、難しいと思います。
専門用語がかなり出てきますし、効率の良い悪いもあります。
農地売買の基本的な方法や条件などを理解しておくことは重要ですが、自分一人で進めようとせず、農地売買の専門家や不動産を頼ってもいいのではないでしょうか。
そうすることで、安心感を感じられますし、何より、貸す側も借りる側も、またその周辺地域に住んでいる方にとっても、心地のいい貸し借りができることでしょう。
ぜひ、農地転用を考えている方は、この記事でお話したことを参考にしてみてください。
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