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2026/03/27夫婦間で家の名義変更はできる？贈与税や費用手続きを解説
- 不動産の知識
- その他
- 家の名義変更を夫婦間で行う際は、法務局での登記申請が必要です。
- 贈与や財産分与などの理由により、税率や必要書類が異なるため注意しましょう。
- 自身で手続きを行うと費用を抑えられますが、司法書士へ依頼も可能です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産の名義変更の意味と基本的な手続き
はじめに、「名義変更」という言葉の意味は、不動産の所有者の名義を変更する手続きのことです。
家や土地の不動産は、すべて法務省が管轄する登記簿に記載され管理上にあります。
この登記簿に記載された所有者の名前を変更することを、本記事では「名義変更」と呼びます。
不動産の名義変更が必要となる理由はいくつかあります。
- 相続では、被相続人の死亡時の財産を配偶者や子どもなど（相続人）が引き継ぐことです。
- 財産分与では、夫婦が婚姻期間中に協力して形成した財産を離婚に伴い分配することです。
- 贈与では、双方の同意のもと財産を無償で与えることです。
- 売買では、財産を移転する際に相手方から代金の支払いを受けることです。
不動産の名義変更は、虚偽の登記を防ぐため、原則として登記権利者と登記義務者が共同で行います。
登記権利者とは所有権を譲渡する人、登記義務者とは譲り受ける人を指します。
相続の場合、所有者は既に亡くなっているため、不動産を相続した人が名義変更を行います。
ただし、実務上は司法書士などの専門家に依頼するケースが多く見られます。
これから、詳しく不動産の名義変更について解説していきますので、しっかりと考えていきましょう。
不動産名義変更が必要となる具体的なケース
夫から妻、妻から夫
夫から妻への名義変更が必要な場合は、主に贈与、財産分与、相続が考えられます。
夫婦として20年以上の期間がある場合、「贈与税の配偶者控除」という特例により、基礎控除110万円に加え、最高2000万円まで控除されます。
そのため、生前に妻または夫へ生前贈与を行うことが多くあります。
さらに、夫婦間で名義変更が必要なのは、離婚時の財産分与です。
離婚時には、夫婦が共同で築いた財産を分配する行為を「財産分与」と呼びます。
夫婦の間に購入した不動産は、財産分与の対象となります。
財産分与の結果、所有名義が夫から妻、妻から夫、または夫婦共有に変更される場合、名義変更の手続きを行いましょう。
親から子
親から子への名義変更が必要な場合、考えられるのは相続、贈与、売買です。
この中で最も一般的なのは相続です。
相続の場合、名義変更を行わずに放置すると、何度も相続が発生した際に、数代前の所有者名義のままとなり、結局誰の所有物かわからない状態になることもあります。
このような状況になると、不動産の処分が非常に困難になるため、相続が発生した場合は早めに名義変更を行うことが重要です。
故人から相続人
故人から相続人への名義変更は、相続に該当します。
相続の場合、共同名義変更はできないため、登記権利者が単独で名義変更を行います。
共有名義から単独名義
離婚や住宅ローンの借り換えでの複数人で所有していた共有名義ものを単独名義に変更する場合も名義変更を行う必要があります。
名義人が共有持ち分の買取、贈与受ける、共有物分割請求、他の共有者の持分放棄のいずれかの場合に共有から単独への名義が変更されることが必要です。
夫婦が不動産を共有名義として買い、離婚時に一方の名義に変更するというケースが多くあります。
不動産ビギナー夫から妻へ家の名義を変えるのは、どのような時に必要になるのでしょうか？
山口智暉主に生前贈与や離婚時の財産分与、そして相続のタイミングです。夫婦間で家という財産を譲ったり分けたりする際に、所有者を正しく登録し直す必要があるからです。
不動産名義変更は自分でできる？メリット・デメリット解説
不動産名義変更を自分で行う場合
誰でもできるとは言えませんが、時間と労力をかければできます。
しかし、平日に法務局に3.4度行くこと(相談、申請、完了後の回収、不備があれば訂正のため)というやるべきことがあります。
また、役所の書類収集が必要な場合は直接出向くか郵送で取り寄せます。
さらに、古い戸籍謄本を解読すること。
遺産分割協議書、贈与契約書、財産分与契約書などの法務書類を作成する必要があります。
司法書士に依頼すべき名義変更のケース
次の場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。
- 不動産が複数ある（数が多い）
- 不動産が遠方にある（出向くのが難しい）
- 相続人が多い（協力貰うのに苦労する）
- 手続きにかける時間がない（平日動けない）
- 権利関係が複雑（私道の共有持分等）
- 被相続人の本籍地の移転が多い（追跡が大変）
上記以外でも書類収集を進める中で、イレギュラーな場合は難易度が上がることもあります。
不動産は重要な財産です。
なので、間違いがある場合は大問題となります。
問題の発覚後に名義変更は無しとして元に戻したいと考えても、法的な問題や税金の問題も発生することから、名義を戻すことは難しいです。
結果的に、専門家に依頼し確実に手続きされることをお勧めします。
司法書士に依頼した際の費用相場
現在、司法書士への報酬は完全自由化であり、各事務所によって異なります。
また、依頼する内容によっても料金が異なっています。
なので、名義が変わるだけならば4〜7万円、書類集めなどプラスでの依頼をすれば10〜15万円以上の費用が発生します。
費用が高い＝良い司法書士という訳ではないので、中小から大手さらには地元から少し遠方での事務所に相談してみて司法書士を決めるというのも手でしょう。
- 不動産ビギナー
家の名義変更は自分でもできますか？それとも専門家に頼むべきなのでしょうか？
- 山口智暉
自分でも可能ですが、専門家への依頼をおすすめします。平日に何度も法務局へ通う手間がかかるうえ、手続きにミスがあると後から修正するのが非常に難しいからです。
不動産名義変更はどこで行う？申請先と方法
不動産名義変更の申請先は法務局です。
土地、建物、マンションの所在地では、法務局の管轄が決まっています。
申請は管轄の法務局でないと受け付けてくれません。
管轄以外の法務局で登記事項証明書などの取得は可能です。
申請は直接法務局へ行く方法以外に、オンライン申請や郵送申請もあります。
方法はありますが、一般の方の場合は直接法務局へ出向くことがお勧めです。
当センターはオンライン申請に対応可能ですので、全国の不動産名義変更の申請が可能です。
現地の法務局に行くことはあまりないので、費用も全国一律です。
不動産名義変更に必要な書類と費用の詳細
不動産名義変更にかかる費用: 登録免許税と取得費用
自分で名義を変えた際の費用は登録免許税と必要書類の取得費用が挙げられます。
名義変更をする際には必ずかかります。
法務局へ申請する際に納めるのが一般的です。
登録免許税は一律の金額ではありません。
なので、不動産の固定資産税評価額によって異なります。
固定資産税評価額に税率をかけて計算するのですが、理由によってはかける税率が変わってきます。
- 相続では0.4%
- 離婚では2%
- 贈与では2%
- 売買では2%
となります。
また、必要書類の価格としては、
- 住民票 →300円
- 固定資産評価証明書→300円
- 登記簿謄本 →600円
- 印鑑証明書 →300円
- 戸籍の附票 →300円
となっています。
不動産名義変更に必要な書類一覧と注意点
名義変更で必要な書類の一覧です。
相続
遺言書・遺産分割協議書、登記原因証明情報、登記識別情報、住所証明書、印鑑証明書、委任状、固定資産評価証明書が必要書類です。
財産分与
登記識別情報、印鑑証明書、固定資産評価証明書、住所証明書、離婚協議書、財産分与契約書、戸籍謄本が必要書類です。
贈与
登記識別情報、印鑑証明書、固定資産評価証明書、住所証明書、贈与契約書、贈与証書が必要書類です。
売買
登記識別情報、印鑑証明書、固定資産評価証明書、委任状、住民票、売買契約書が必要書類です。
原因によっては必要書類は異なります。
書類が足りていなかったり、不足がある場合は法務局にてもう一度出すことになり名義変更完了までの時間が長くなることもあります。
不備がないか確認する。
法務局に相談して問題なく提出できるようにしましょう。
- 不動産ビギナー
名義変更の手続きには、どんなお金がかかるのでしょうか？税金もかかりますか？
- 山口智暉
書類の発行費用に加えて『登録免許税』という税金がかかります。名義を変える理由や家の価値によって税率が異なり、手続きの際に国へ納める必要があるからです。
不動産名義変更時の注意点: 手続きの落とし穴を回避する
土地と建物の名義変更を別々に行うケース
家の名義を帰る時には土地と家屋という両方の申請が必要な時もあります。
登記実務では土地と家屋は全く別として扱われています。
土地と家屋に各所有名義が登録されているため、土地付き家屋を取得時、通常土地の名義と家屋の名義の2つの変更が必要になります。
建物の名義変更の際に発生する税金の支払いは
建物の固定資産税評価額×登録免許税率
で計算できます。
遠方の役所で必要な手続きと郵送での対応方法
名義変更に必要な書類は、地元など遠方の役所に申請することもあります。
この場合は、郵送での請求を活用するといいでしょう。
特に何事もなければ、役所も郵送での請求は可能です。
それぞれ地方での役所によって料金は異なりますので、前もって役所に確認してください。
まとめ
これまで、不動産名義変更について色々な情報をお伝えしましたが、もし自分で行う場合は、かなりの時間と労力が掛かると予想されます。
しかし、役所であったりその他の機関でもしっかりと対応はされていますので、その点に関しては問題ないと思われます。
平日にも色々な場所へ向かわなければなりません。
タイミングなど色々考えた上で決めていくといいかもしれませんね。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
