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2025/11/28土地の固定資産税を徹底解説！節税のコツや計算方法も紹介
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
固定資産税の基本をわかりやすく解説
住宅地、田畑などの土地、住宅や店舗などの家屋、工場・会社の機械や備品などを「固定資産」と呼び、それらにかかる税金を「固定資産税」といいます。固定資産税は市町村税（地方税）の一種で、資産の所有者がその資産価値に応じて算出された金額を所在地の市町村に納めるというものです。
固定資産税の歴史
固定資産税は、第二次世界大戦後の1950年にシャウプ勧告に基づいて創設されました。シャウプ勧告では、土地を課税対象とする地租と家屋を課税対象とする家屋税とを統合し、そこに償却資産税を加えることで固定資産税としました。
この時統合された地租と家屋税は、収益を生み出す物件に課税する収益税と呼ばれていました。地租は日本が近代租税制度を誕生させていく中、1873年の「地租改正」で導入されました。
また、家屋税は1882年に府県税として創設されたものです。
課税の根拠とインフラの関係
都市の発展が進むごとに、道路や上下水道・学校・ゴミの収集・消防体制の安定化など、インフラの整備・保守が必要になります。その土地に存在する物件である固定資産は当然、これらの行政サービスの恩恵を受けるため、この受益関係に着目して課税されるのが固定資産税ということです。
固定資産の規模が大きければ大きいほど固定資産税が高額になるのは、規模が大きければそれだけ都市インフラ整備の恩恵を大きく受けるためです。特に多くの市町村では、固定資産税の税収が40％前後を占め、都市の健全な運営に欠かせない重要な税収となっています。
不動産を所有するにあたり、気になることも多い固定資産税ですが、税金の中でも分かりやすく還元されているものといっていいでしょう。逆に言えば、大きな固定資産を保有しており高額の固定資産税を納税しているのであれば、正当に都市インフラの恩恵を受ける権利があるということでもあります。
土地や不動産の所有・売買を考える際は、各市町村のインフラ整備環境なども考慮してみてはいかがでしょうか。
＊参考：総務省「固定資産税」
：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」
固定資産税の支払い方法と納税スケジュール
固定資産税は課税年の1月1日時点での償却資産（または固定資産）の所有者に対して、その固定資産の価格を基に算定されます。基本的には6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回に分けた割賦制で、第1期の納付月に送られてくる納税通知書に従って納税することになります。
税率は原則として1.4％とされていますが、所属している市町村が財政上特に必要がある場合に限り、市町村は自由に税率を設定することができます。また課税標準が一定額（土地であれば30万円・家屋であれば20万円）未満の場合は免税になることも特徴です。
課税標準と審査の申し出
固定資産税の算出に用いられる課税標準とは、割賦期日現在に固定資産課税台帳に登録されている価格のことを指します。この価格は3年ごとに見直され、原則としてその期間内は変更されません。この課税台帳に登録された価格に不服がある場合（自身の所有する固定資産の価値と税額が釣り合っていないと考える場合）には、「固定資産評価審査委員会」という機関に審査を申し出ることができます。
この調査では市町村に対して、課税台帳に記載されている事項についての証明書の交付を求めることができます。万が一、特別な理由や経年劣化などの考え方により、保有する土地や家屋等の固定資産価値が変動したと考える場合は、このような審査を申請してみてもいいでしょう。
売買時の納税義務と日割り精算
気を付けなくてはならないこととして、固定資産税は地方税法の規定により、毎年1月1日現在の登記簿等にもとづいて課税されます。つまり、たとえ1月2日に固定資産の売買や譲渡が行われたとしても、規則上はその年の納税義務者は変更されません。
売買契約などで所有権が移転する際、固定資産税を日割りで精算する商慣習がありますが、これは地方税法に基づく規定ではありません。取引に際する負担割合等の精算については、あくまで当事者間の合意により行われるものです。土地などの固定資産の取引を行う際には、きちんと課税対象者や負担額をチェックしておきましょう。
固定資産税の分割などについては規則に定められてはいませんが、逆に言えば当事者間で自由に取り決めができるということでもあります。取引の際は互いの条件をよく確認し、不当な損益が出ないように気を付けることが大切です。
固定資産税の節税方法：賢い支払い術と税金軽減策
土地や家屋を所有する際には避けて通れない道である固定資産税ですが、考え方や管理方法によってはある程度の節税をすることが可能です。ここでは、いくつかの固定資産税を節税するためのコツについてご紹介していきます。
支払い方法の工夫
まずは支払方法を工夫することで節税する方法です。固定資産税は、4期に分けて納入しても一括納入しても、金額は変わりません。個人や小規模団体の場合は一括では資金繰りが大変になるため、4期に分割する方が多いのではないかと思います。
この場合は、支払期限を過ぎてしまったことによる延滞料の発生を防ぐため、口座振替の申請をしておくとよいでしょう。
最近では、固定資産税をクレジットカード引き落としで支払える自治体も増えてきました。口座振替と同じく延滞防止になるほか、固定資産税は通常のショッピング等に比べれば遥かに金額が大きいため、クレジットカードのポイント還元率によっては実質負担額を節約できる場合があります。ただしこの場合、決済手数料がかかるケースもあるため、ポイント還元により節約できる額と手数料とをしっかり確認して判断しましょう。
災害時の減免措置
次に、あまり望ましいことではありませんが、災害などにより土地や家屋の価値が下がった（損傷を受けた）と考えられる際には、固定資産税の減免措置が取られる場合もあります。ただしこの範囲や要件は各税収団体・自治体によって異なるため、対処が必要と感じた場合はまず自治体に問い合わせてみるようにしましょう。
新築・リフォームによる減額措置
また課税対象地に新しく住宅を建てた場合や、省エネ・耐震・バリアフリーなどの改修工事を行った場合は固定資産税の減額措置が取られます。新築一戸建ての場合は3年間、省エネ改修工事を行った場合は翌年分、耐震改修工事を行った場合は1～2年間、バリアフリー改修工事を行った場合は1年間の減額措置となるため、これらは固定資産税の節税にはかなり有効な手段といえるでしょう。
土地にかかる固定資産税の特徴と課税基準
続いて、固定資産税の中でも土地にかかる税額に注目して考えてみましょう。これは固定資産税の節税にもかかわることですが、一般に「土地」にかかる固定資産税よりも、その土地に「住宅」を立てた場合の固定資産税の方が低く設定されています。
これを住宅用地の特例と呼び、自宅用の一戸建て以外にも賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸併用住宅、戸建賃貸なども対象となります。この減税制度を利用する際には、土地が200平米を超えるか否かをチェックしておきましょう。
| 固定資産税 | |
|---|---|
| 1戸当たり200平米まで | 課税標準税額＝評価額×1/6 |
| （小規模集宅用地） | |
| 1戸当たり200平米以上 | 課税標準税額＝評価額×1/3 |
| （一般住宅用地） |
このように、戸数×200平米までの土地が「小規模住宅用地」となり課税標準額が6分の1になるため、広い土地を所有している場合には戸数の多いアパート等を建てると効率的な節税につながります。
分筆による節税
また広い土地を所有している場合、その敷地を分筆（用途を分けて別の区画として登録）することで、固定資産税の節税が可能です。例えば、1辺だけが道路に面した土地の場合、道路側と奥側に自宅と賃貸アパートなど別の建物を建てて、土地を分割します。その際に奥側にある敷地が道路に接するよう、大きなL字型に分割するとしましょう。
この場合L字になった土地は旗竿地と呼ばれ、不整形地として評価額の減額を適用することができます。
広い土地を有する場合のほかの例では、2辺がそれぞれ幅の異なる（＝路線にかかる固定資産税の異なる）道路に面している場合も考えられます。この場合、広い1つの土地のままでは2路線分の固定資産税路線価が土地面積に対してかかりますが、それぞれどちらか一方の道路にしか接しない形で土地を分割すると、狭い方の道路に接する法の土地では路線価を低減することができます。
公益性の高い土地の非課税措置
また、私有地であっても、公益性の高い土地と認められるものは固定資産税が非課税となる場合もあります。公益性の高い土地とされるのは、私道や公園といった「不特定多数が通行する」「他の公道に接している」土地のことです。各都道府県により取り決めが異なるため、もし所有している土地が私道や公園と定義できそうな場合は、所属している都道府県に確認を取ってみるといいでしょう。
このように、ただ何もしないままでは多額の固定資産税がかかる土地を所有している場合でも、工夫次第で大幅に節税を試みることが可能です。土地や家屋などの固定資産を所有している方は、今一度管理方法を見直してみるほか、プロに節税のアドバイスを仰いでみてはいかがでしょうか。
土地の固定資産税総括：節税と管理方法のポイント
今回は、土地を所有している場合に支払わなくてはならない固定資産税について、その基本的な考え方や支払い方法・節税方法などについて解説してきました。特に最近新しく取引を行ったという方や、遺産相続などで土地を手にした方は、改めて確認しておいた方がよい事項ばかりになっています。
最近では土地をはじめとして、大きな固定資産税のかかる不動産などを所有したがる人が減ってきているともいわれます。もちろん納税義務はある程度の負担にはなりますが、きちんと管理を見直し、工夫をすればそれ以上に利益を出すことができるのが不動産です。
現在土地を所有しているという方も、また将来的にその可能性があるという方も、一度きちんと固定資産税について考え直してみてはいかがでしょうか。プロの不動産業者や宅建士などに相談してみるのもおすすめです。
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