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2025/11/28家の名義変更に必要な書類・費用・注意点まとめ
- 不動産の知識
- その他
- 家の名義は所有権者を指し、登記に明記することで第三者に権利を主張できる対抗力を持つ
- 名義変更は相続などで登録免許税の税率が異なり、法務局で申請する必要がある
- 手続き後に贈与税や不動産取得税などの新たな税金が発生するリスクに注意が必要である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家の名義変更とは？【共有名義から単独名義への変更も解説】
そもそも家の「名義」とは、その家の「所有権者」のことを指し、不動産登記に名前が明記された人物のことを「名義人」と呼びます。
土地に名前を書くことができれば良いのかもしれませんが、現実問題そのようなことはできませんので、登記をすることによって、第三者に対してその土地の権利者が誰であるのかを主張することができるようになっているのです。
そして、こうした「名義」の設定方法には「単独名義」と「共有名義」の2種類が存在します。
一般的に「共有名義」というと、夫婦や親子間で共有するパターンが多く見られますが、他人同士であっても当人間で問題がないことが確認できれば、登記を行うことが可能です。
また、共有名義は2人以上で所持することも可能であり、登記の際にはそれぞれの持ち分の割合も設定しますが、均等である必要はありません。
持ち分の大小によって、家に住む権利が奪われることはないのです。
共有名義を持つのであれば、家の売買や建て替えといった、権利関係に影響を及ぼす重要事項を決定する際には、共有者全員での議論が必要になります。
また、住宅ローンの控除や課税状況なども、「単独名義」か「共有名義」かで変わりますので、注意が必要です。
以前は、家の名義人というと、世帯主である夫の名義で登記する形が主流でした。
しかし、共働き世帯が増えた昨今においては、夫婦で共有名義を保持するケースも多くなってきています。
本来、家の名義というのは、家を購入する際にお金を出した人物が所有するものであるため、こうした形は自然と言えるでしょう。
また、この「お金を出した」という表現は、「頭金」を出したことに限定されるわけではなく、「住宅ローン」を利用した場合の契約者を指すことが多いです。
現在は、夫婦それぞれが出した金額の割合に応じて、登記を行うケースが増えているのです。
また、夫婦でペアローンを組み、共有名義で登記をする場合に、税金面にまつわるメリットを得られる可能性があります。
例えば、住宅ローン控除を夫婦で適用できるケースがあったり、家の持ち分に対して相続税が課せられることを見越して考えると、将来の相続時に相続税が抑えられるといった可能性も考えられます。
このように、家の名義と一口に言っても様々なパターンが考えられます。
本記事では、こうした家の名義を変更することに着目して、あらゆる角度から解説していきます。
不動産ビギナーさん共有名義だと、売買や建て替えは共有者全員の許可が必要で大変そうですね。
山口智暉その通りです。共有者のうち一人でも反対すると重要事項は実行不可です。意思決定の難しさが共有名義の最大のリスクです。
名義変更の基本概念
家の名義変更のには、大きく分けて以下の3パターンがあります。
それぞれに、メリットとデメリットがありますので、違いをご確認の上、相応しい方法を選択してください。
家の名義変更手順【窓口申請、郵送申請、オンライン申請】
お住まいの地域管轄の「法務局」へ直接足を運んで、窓口で申請を行います。
法務局に「登記証明書」と「必要書類」を提出することで、対象家屋の所有者の名義を変更することができるのです。
直接訪問する手間はありますが、窓口申請のメリットとして、書類に不備があった場合にはその場で指摘され、即座に修正できる点が挙げられます。
訂正印を押せるように、必ず、書類に押印したものと同じ「印鑑」を持参して訪問するようにしましょう。
郵送で申請をする
お住まいの地域管轄の法務局へ書類を郵送して申請する方法です。
家から法務局までの距離が遠い方には、こちらの手段がおすすめです。
わざわざ足を運ぶ必要がないため便利ではありますが、万一書類に不備があった際には、電話や郵送でのやり取りが必要になります。
スピード感を重視する際には、窓口へ出向いた方が早いかもしれません。
オンラインで申請をする
インターネット上でも、名義変更の申請が可能です。
夜間や土日・祝日であっても日時を問わずに申請できる点は便利ではありますが、一般の方が手続きに対応するにはやや難しい点もあります。
法務局のオンライン申請の「ご案内ページ」を参考に、作業を進めていくことになります。
これらの方法を、「自分」で行い名義変更の手続きを進めることも一手ですが、プロである「司法書士」に依頼をすることも可能です。
司法書士に依頼する際のメリットとしては、書類の作成から、法務局への申請、権利証の製本といった、手続きに必要な一連の作業を担ってもらえる点が挙げられます。
仕事などで法務局が開庁している平日に動きづらい方や、役所での手続きや書類の作成に自信がない方は、司法書士への依頼を検討されることも良いでしょう。
また、これらの申請は、必ず「管轄の法務局」に対して行うようにしましょう。
管轄区域外の法務局への申請では受理されませんので、ご注意ください。
家の名義変更時の注意点
家の名義変更を行う際には、以下のようなお金が発生するケースがありますので、注意が必要です。
税金として「登録免許税」がかかる
家の名義変更を行う際には、「登録免許税」という税金が課せられます。
登録免許税は、不動産の固定資産評価額に一定の税率を掛けて算出されるものです。
例えば、「相続」に伴う名義変更の場合、不動産の固定資産評価額の0.4%が登録免許税として課税されます。
税率は名義変更に至った原因によって異なり、「贈与」「離婚（財産分与）」「売買（不動産取引）」の場合には「2%」が基本的な相場になります。
特に、家の評価額が高いほど登録免許税も高くなるという点は、念頭に置いていただければと思います。
法務局への申請時に、収入印紙などで納める形が一般的です。
名義変更に伴う「必要書類の取得」に費用がかかる
例えば、以下のような書類の取得を求められるケースがあり、それぞれ取得に際し手数料がかかります。
各手数料は1通あたり数百円程度ですが、数が多いので注意が必要です。
- 戸籍謄本
- 除籍謄本
- 住民票
- 改製原戸籍
- 戸籍の附票
- 印鑑証明書
- 不在住証明、不在籍証明
- 固定資産評価証明書
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 公図
司法書士へ依頼する場合は「報酬費」がかかる
名義変更にまつわる手続きを、プロである司法書士に依頼する場合には、報酬を支払う必要があります。
おおまかな相場ではありますが、「相続」による名義変更であれば5〜20万円程度、「贈与」の場合は8万〜16万円程度が目安になるでしょう。
- 不動産ビギナーさん
名義変更には、登録免許税以外にも細かく費用がかかるのですね。
- 山口智暉
税金だけでなく専門家報酬や書類代も含め、合計で数十万円の出費になります。事前に総額を把握しましょう。
名義変更手続き後、場合によっては別途「税金」がかかる
全ての方が該当するわけではないのですが、例えば「贈与税」「不動産取得税」「譲渡所得」「相続税」などが、場合によっては名義変更手続き後に、別途税金として課税される可能性もあります。
これらの税金は高額になるケースもあるため、後々苦労される方や、名義変更自体を取り消される方もおられるほどです。
そのため、名義変更の手続きを進める前には、必ず、こうした税金についても考慮しておくことが大切です。
プロである税理士などに相談することも一手でしょう。
家の名義変更を行うタイミング
家の名義変更を行うタイミングは、一般的には以下のケースが大半です。
相続
家を財産として相続する場合には、名義変更が必要となります。
行うタイミングとしては、「遺産分割協議」が成立した後に速やかに行う形が望ましく、不動産取得の事実を知ってから3年以内が変更期限となります。
相続の場合には、家の名義変更が「義務」となる点をお含みおきください。
用意すべき書類の数も多く、手続き自体の難易度も上がるため、司法書士に依頼をするケースも多く見られます。
家の名義を変更することを「所有権移転登記」と言いますが、特に、相続に伴う家の名義変更の場合には「相続登記」と呼ばれます。
- 不動産ビギナーさん
相続による名義変更は、今では義務になっているのですね。
- 山口智暉
2024年に相続登記が義務化されました。期限を過ぎると過料が科される可能性があるため注意が必要です。
売買（不動産取引）
家を不動産取引の末に売買する場合にも、名義変更が必要です。
変更すべき期限は特に設けられてはいませんが、売買時の契約内容に沿って名義変更を行いましょう。
よくあるパターンとして、売買に伴う代金を決済するのと同時に変更手続きが行われるケースが挙げられます。
財産分与
離婚などを理由に財産分与が行われる場合にも、名義変更を行います。
離婚時の財産分与は2年以内が期限とされています。
名義変更は、財産分与が成立してから速やかに行う形が良いでしょう。
贈与
家を贈与された場合には、期限は特に設けられてはいませんが、贈与後、速やかに名義変更の手続きを終えましょう。
尚、親から子への名義変更は「贈与」としてみなされ、贈与税の課税対象となります。
また、名義変更をしないままでいると、以下のようなデメリットが想定されます。
家の持ち主を正当に主張することができない
第三者へ、家の持ち主を証明しないといけない状況になった際に、登記上での変更が済んでいなければ、正当な所有権を主張することができません。
直ちに不便は感じないかもしれませんが、将来問題が生じる可能性があるため、早めに対処しておくことをおすすめします。
将来の世代に対する負担とその回避策
こちらも、今すぐに直面するデメリットではありませんが、将来的な目線で見ると根深い問題になる可能性を秘めています。
例えば、現在の名義人が亡くなり、次世代に所有が引き継がれる際、名義変更が適切に行われていないと、遺産分割協議書の作成に多大な労力がかかる可能性があります。
「遺産分割協議書」の作成には、相続人全員の同意と署名捺印が必要になるため、協議の難易度を上げてしまう事態を招きかねません。
家の売却や担保にする際の問題点と対策
家を売却する際には、登記情報が正確であることが重要です。
よって、名義変更が正しく済んでいないと、売却時のトラブルの原因になりかねないため、注意が必要です。
家を担保にすることができない
家を担保にする場合も同様に、登記情報を事実に従って整えておく必要があります。
家を担保にして融資を受ける場合には、名義変更が正しく行われていることが必要です。
こうしたデメリットを回避するためにも、適切に名義変更を行うことは重要だと言えます。
まとめ【名義変更の重要性と手続きのポイント】
家の名義変更について、本記事ではあらゆる側面から解説をしてみましたが、いかがでしたか。
名義変更に必要な手順や発生する費用、注意点などを項目ごとにまとめてみました。
ぜひ、名義変更の際には、ご参考にしていただけましたら幸いです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
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