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2025/11/27気付かぬところに落とし穴…マンションの最上階で後悔することとは？！
- 不動産の知識
- その他
マンションを購入する際、眺めの良さや防犯の面といったことから、マンションの最上階に憧れを抱く人は多いのではないでしょうか。
しかし、実はマンションの最上階の選択には、気を付けなければならない点があるのです。
今回は、マンションの最上階であることで後悔してしまうことについてまとめました。
住まい選びや物件購入の際に、お役立てしてみてはいかがでしょうか？
- マンション最上階は日常生活で不便を感じたり、暑さや災害に悩まされるリスクがある
- 販売価格が高額な上、上層階の方が固定資産税も上がるので注意が必要である
- 最上階に住むのなら暑さや災害、防犯、虫への対策を徹底することが大切である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
最上階を選ぶ一般的な理由（眺望、日当たり、資産価値）
最上階に住むメリットとして皆さんは何を思い浮かべますか？ 多くの場合、最上階のイメージとして
- 見晴らしが良い
- 日当たりが良い
- 資産価値が高い
- 優越感を感じられる
といったことが挙げられるでしょう。
そして、マンションの最上階に住むことに憧れを抱いている人が多いのも事実です。
マンション最上階の落とし穴
上記で挙げたメリットがありますが、結論からお伝えすると、「最上階」だからといって期待をし、賃貸契約や購入をしてしまうことはおすすめしません。
最上階を契約する前に、下記の注意点を知っておきましょう。
- ①景色はすぐに飽きる
- ②面倒や心配事が多い
- ③最上階でも虫が出る
- ④販売価格が高い
- ⑤固定資産税が高い
それぞれ、詳しく説明していきます。
①景色に飽きてしまう
マンション最上階を選びたくなる理由として、見晴らしの良さが大きな決め手となると思いますが、これは要検討すべき点です。
「スカイツリーや東京タワーが見える最上階」や「見晴らしが良く、海や川が望める最上階」に憧れる方も多いでしょう。
しかし、最初はワクワクするかもしれませんが、それが日常となると特別なものではなくなっていき飽きが生じます。
特にマンションの最上階は、間取りや設備が他の部屋と同じでも、高い値段に設定されています。
飽きるかもしれない眺望に、いくら支払うことができますか？1つ、2つ下の階でも景色はほとんど変わらない可能性も高いです。
景色を求めてマンション探しをしている方も、最上階にこだわる必要はないでしょう。
②生活上の手間や不便が多い
マンションの最上階には、頭を悩ませるデメリットが多くあります。
とくに、高層マンションになればなるほど、下記のデメリットが浮き彫りになります。
エレベーターの待ち時間の長さ
マンションの上階に住むと、小さなイライラにつながることが多いのがエレベーター問題です。
エレベーターは多くの場合1階で待機しており、外出時にはエレベーターを待つ時間が発生することがよくあります。
最下階までの距離が長いので、急ぎの際に他の人が乗り降りして時間のロスが生じたり、忙しい朝の通勤・通学時間帯に混雑してなかなかエレベーターが到着しなかったりと、不便なことも多いです。
宅配の受け取りの煩わしさ
タワーマンションの最上階では、宅配の受け取りが面倒になることがあります。
このようなマンションの場合オートロックが複数あり、インターホンに2〜3回対応しなければなりません。
また、宅配業者が他の階の部屋を回りながらやって来ることもあり、到着までに長い時間を要します。
夏場の過剰な暑さ
最上階は日当たりが良いという理由で選ぶ人も多いようですが、実はそのことがデメリットにもなります。
特に夏場は、日が入り込んで暑苦しくなる上に、屋上から熱が伝わりやすいため、空調が効きにくいです。
そのため、光熱費が多くかかってしまい、家計への打撃にもなります。
音の問題（騒音、風の音、室外機の音）
上階からの足音が聞こえないため静かに暮らせるという点が、マンション最上階の人気の要因ですが、最上階だからといって完全に騒音がないわけではありません。
隣の部屋からはもちろん、下の階からの足音や生活音が聞こえてくることはよくあるそうです。
また、最上階ならではのリスクとして、「屋上にまとめて設置されているエアコンの室外機の駆動音」「強風が吹くと、風の音や窓がガタガタ音をたてる」といった騒音もあります。
強風による影響
最上階は、他の階に比べて風が強くなります。
そのため、高さのあるマンションによっては、「強風により外で洗濯物を干すことができない」「花壇や物を置くことができない」といった難点があります。
家族の多いご家庭からすると、外に洗濯物を干せないのはマイナスポイントになりますね。
災害時や防犯上のリスク
マンション最上階は、高ければ高いほど、地震による揺れが大きくなります。
耐震工事がされている物件がほとんどではありますが、マンションによってはあえて構造に弾力性を持たせているため、揺れを他の階より強く感じるだけでなく、家具の転倒などによる被害が大きくなりやすいでしょう。
加えて、地震や火災などの災害時に、エレベーターが停止したり最上階に来るまでに時間がかかったりと、外へすぐに逃げられない可能性もあります。
さらに、「最上階には高所得者が住んでいる」ことが多いため、空き巣に狙われる危険性も高くなります。
最上階だからといって、ベランダの窓や玄関の戸締りを怠ることで、泥棒に狙われたというケースもあるようです。
このように、マンションの最上階に住むことでストレスを多く抱えることになり得るでしょう。
簡単に引っ越しはできないため、耐えるしかないということになります。
不動産ビギナーさん最上階でも防犯のリスクがあるのは意外でした。
山口智暉「最上階だから」と油断して、防犯を怠りがちなこともリスク要因の一つのようです。
③最上階でも発生する虫問題
高層階なら虫が出ないという誤解をしている人が多いですが、実は最上階でも虫問題に悩まされます。
夏場のセミや、ベランダ周辺にコバエがいることもあり、新築の場合は少ないですが、築年数が古ければ最上階でもゴキブリが出ます。
最上階だからと言って、確実に虫がこないという保証はないのです。
④高額な販売価格
一般的に、マンションは上層階にいくほど価格が高く設定されています。
希少性と需要の兼ね合いにより、どうしても高価になってしまうのです。
低階層と高階層で、数百万円の価格差が生じることも珍しいことではありません。
最上階となればさらに価格は高くなり、またペントハウスのような、他の階の部屋より豪華な造りになっている部屋であればなおさら高価格になります。
しかし、最上階でも、他の階と間取りは同じのことが多く、最上階である必要が自身にあるかどうか、よく検討しなければなりません。
⑤固定資産税の増加
マンションの中でも、特にタワーマンションを購入する際の気付かぬ落とし穴として、固定資産税があります。
従来は、階数は関係なく、部屋の広さにより決まった固定資産税がかかりました。
しかし、平成29年に法律が改定・補正され、階層による補正調整が行われたことにより、1階が高くなるごとに税負担も上がるようになりました。
この階層別の補正率は、1階上がるごとに約0.25%税額が増える計算となっており、上層階に住むことで痛手になることが分かりますね。
- 不動産ビギナーさん
同じ建物なのに階層が違うだけで税負担が大きくなるんですね。
- 山口智暉
法改正の内容を知らずに最上階を選んで、税額の大きさに驚く人もいるようです。
最上階の選択が向かない理由と賢い選び方
メリット・デメリットを踏まえると、マンションの最上階の選択はやめるべきなのでしょうか？最上階の落とし穴をよく理解した上で、かつ自身の予算に見合っているのであれば検討の余地はあるでしょう。
ただし、賃貸・購入後に後悔しないために、他のフロアも視野に入れてしっかり検討する必要があります。
①ペントハウスでない限り高いコストに見合わない
「最上階だから」と価格が他の階よりも高いにもかかわらず、内装が他のフロアと変わらないのはもったいないことです。
このようなマンションでは、最上階であっても「上階からの騒音がない」や「最上階である優越感」といった価値が、コストパフォーマンスに見合わないことがほとんどです。
最上階でなくとも、部屋でも住み心地は変わらないことから、せっかくの最上階に住むのであれば、ワンフロアに数戸しかない、高額で特別な仕様の住戸となっているペントハウス仕様の部屋をおすすめします。
②同じ予算でよりグレードの高い部屋に住める
上記で述べているように、マンションの最上階は高価格です。
最上階に特別な理由がない場合、その予算を使ってよりグレードの高いマンションや、立地の良い低・中階層の物件を検討するのも良いでしょう。
それでもマンション最上階に住みたい方向けの対策
「マンションの最上階に住むのはやめとけ」という声があるのは知りつつ、「それでもマンションの最上階に住みたい！」という方もいるでしょう。ここでは、デメリットに対する効果的な対策をご紹介します。
日射対策を徹底する
最上階では、窓からの直射日光対策を行うことが大切です。具体的には、以下のような方法が有効です。
● 高断熱の窓にする
● 遮熱カーテンを付ける
● グリーンカーテンを使用する
3つの日射対策は、全て併用できます。対策方法が多ければ多いほど相乗効果を期待できるため、可能な範囲で取り入れてみてはいかがでしょうか。以下、それぞれ詳しく解説します。
高断熱の窓にする
窓の断熱性は、フレームの素材とガラスの素材および構造によって大きく変動します。中でも断熱性が高いのは、オール樹脂のフレームにトリプルガラスを組み合わせた窓です。樹脂はアルミに比べると熱を伝えにくい性質を持っており、直射日光の影響で室内に熱がこもるのを防ぎやすくなります。
一方のトリプルガラスとは、3枚のガラスで構成されている複層窓の一種です。3枚のガラスの間には2つの空間ができますが、ここに空気やアルゴンガス、クリプトンガスなどを封入することによって空気の層を作り、外からの熱が伝わりにくい仕組みになっています。
特に熱伝導率の低いガスを封入したタイプは非常に断熱性が高いため、直射日光のきつい最上階の暑さ対策に適しているでしょう。
遮熱カーテンを付ける
窓に遮熱性のあるカーテンを取り付けるのも有効な方法の一つです。遮熱カーテンとは、その名の通り、熱を遮る効果を発揮する特殊なカーテンのことです。一般的なカーテンに比べると生地に厚みがあり、かつ糸の密度が高いことから、空気を通しにくい性質を持っています。
前述した高断熱の窓に遮熱カーテンを合わせれば、外からの熱がさらに伝わりにくくなり、快適性が増すでしょう。また、遮熱カーテンは外からの熱を遮るだけでなく、室内の熱を外に逃がしにくい性質も併せ持っているため、冬場は省エネを期待できるというメリットもあります。
なお、遮熱カーテンとよく似たアイテムに遮光カーテンもあります。遮光カーテンは名前の通り、光を遮ることを目的としたものです。一般的なカーテンに比べると多少の断熱性は期待できるものの、暑さ対策をしたいときは遮熱カーテンを選ぶのがおすすめです。
グリーンカーテンを使用する
もしベランダやバルコニーがあるのなら、グリーンカーテンを検討しても良いでしょう。グリーンカーテンとはつる性の植物を育てて日射を遮る天然カーテンのことです。見た目に涼やかで、かつ選んだ植物によっては家庭菜園も楽しめるというメリットがあります。
グリーンカーテンの設置や植物の栽培にはやや手間がかかりますが、材料や道具はホームセンターやインターネット通販などで手に入りやすく、あまりコストをかけずに暑さ対策できるのもメリットです。
小まめに換気・除湿する
同じ気温でも、湿度が上がるほど体感温度を高く感じやすくなります。室内の湿度が高くなり過ぎないよう、定期的に換気を行い、湿気を外に逃がしましょう。
なお、窓の対角線上に扇風機やサーキュレーターなどを置いて稼働させると、空気の通り道ができて湿気を効率よく逃がせます。また、エアコンの除湿モードや、除湿機と一緒に使用するとちょうど良い湿度に保ちやすいでしょう。
マンションの場合、24時間換気システムを導入しているところも多いです。しかし、古い建物には付いていないケースもあるため、最上階に住みたいのなら換気システムがどうなっているのか事前に調べることも大切です。
災害対策
マンション最上階は下層に比べて揺れが大きくなる傾向があるため、家具や家電の転倒・落下対策は欠かせません。
特に背が高い家具（本棚や食器棚、タンスなど）は揺れに弱いです。そのため、天井との間につっぱり棒を入れて固定する、壁にぴったり寄せた上で、手前側にストッパーをかませて重心を後方に傾けるなどの対策を講じましょう。下に重い物、上に軽い物を収納すると、重心が下になって倒れにくくなります。
キャスター付きのワゴンやイスなどがある場合は、地震が起きたときに動いたり倒れたりすることがあるため、注意が必要です。滑ってきたワゴンやイスでけがをするだけでなく、避難経路が塞がる恐れもあります。
ロックできるものは日頃からロックをかけておく、着脱式の移動防止ベルトで壁に繋ぐなどして対策しておくと良いでしょう。
さらにマンション最上階の場合、災害で停電すると物資の調達に手間がかかるという問題があります。何度も高層階を上り下りしなくて良いよう、日頃から備蓄品を十分ストックしておく習慣を付けましょう。
- 不動産ビギナーさん
備蓄はどのくらいしておけば良いのでしょうか？
- 山口智暉
国は最低3日分としていますが、最上階なら1週間分ストックしておきたいところですね
防犯の徹底
マンション最上階であっても、下層階と同程度の防犯を徹底しましょう。具体的な対策には以下のようなものがあります。
・玄関に防犯カメラを付ける
・屋上を施錠する
・防犯性の高い鍵に交換する
・窓に防犯フィルムを貼る
・ホームセキュリティを契約する
玄関の防犯カメラや、ホームセキュリティの契約を示すステッカーなどは、犯罪の抑止力になります。バルコニーやベランダがある場合は、そちらにも防犯カメラの設置を検討した方が良いでしょう。
警察庁の調べによると、空き巣は侵入に5分以上の時間を要する場合、大半が諦めるという結果が出ています。ピッキングしにくい鍵に交換したり、窓に破られにくい防犯フィルムを貼ったりすれば容易に侵入できなくなるため、空き巣対策に効果的です。
なお、マンション最上階の場合は屋上から壁伝いに侵入されるリスクもあります。屋上に通じる扉の鍵は大家さんや管理会社が管理しているので、もし無施錠だった場合は施錠してもらうよう掛け合ってみましょう。
一方で、日常生活でも防犯意識を高める必要があります。例えば、夕方以降になってもベランダやバルコニーに洗濯物が干しっぱなしになっていたり、カーテンを閉め切ったままにしていたりすると、「あの部屋には誰もいない」と見なされて空き巣のターゲットにされる可能性が高くなります。
洗濯物は早めに取り込むか室内干しにする、留守中はレースのカーテンを引いておくなどしておきましょう。
虫対策を行う
マンションに限った話ではありませんが、ゴキブリや蚊、コバエなどの虫は、主に玄関や窓、換気扇、エアコン室外機のドレンホース、通気口などから侵入してきます。家の中に虫が入ってこないよう、以下のような対策を講じましょう。
● 玄関を長時間開け放さない
● 窓を開けるときは全開にした上で網戸を使う
● 窓や網戸に虫除けスプレーをかける
● エアコンのドレンホースに防虫キャップを付ける
● 通気口にフィルターを付ける
窓を半開きにしていると、窓と網戸の間に隙間ができて虫が侵入しやすいです。換気を行うときは網戸を出し、窓を全開にしましょう。また、窓ガラスが2枚ある引違い窓の場合、左側よりも右側の窓ガラスの方が隙間ができにくいといわれています。換気をするときは、なるべく右側の窓ガラスを開けると良いかもしれません。
上記のような対策を行いつつ、虫が好むエサ（生ごみなど）をためないことも大切です。
日常的に食べ残しや飲み残し、生ごみなどがたまると、臭いに引き寄せられた虫がキッチンの排水口を伝って侵入してくる恐れがあります。ごみはなるべく密封し、小まめに廃棄しましょう。
まとめ: 最上階の選択肢を再評価する重要性
いかがだったでしょうか。
マンションの最上階において、住むことに憧れやメリットを感じる人は多くいるかもしれません。
しかし、思わぬところに多くの後悔しがちなポイントがあることが分かりましたね。
長期的に暮らしや投資先として考えた場合に、本当に自身にとって最上階は価値のある場所なのか、よく検討してから選択することをおすすめします。
ここまでご覧いただき、ありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
