マンション 共用部分について徹底解説！

マンションには、自分が所有する部屋はもちろん、住居人全員で利用する箇所があります。
それらの区分は細かく定められているのですが、皆さんはきちんと理解できているでしょうか。
今回は、マンションの「共用部分」と「専有部分」について解説していきます。
この記事を読むと、マンション内での所有権の区分を理解することができます。
ぜひ最後までお読みください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンションの共用部分と専有部分について

共用部分とは、マンションの住人が共同で使用するエリアを指します。
具体的には、エントランス、エレベーター、廊下や階段、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、メーターボックス、共用バルコニーなどが含まれます。

注意すべき点は、マンションには「共用部分」と「専有部分」が存在することです。
それぞれで住人の責任や負担は変わってくるので、知っておくことが重要です。
共用部分には「専用使用部分」と呼ばれる、特定の住人が使用できるエリアも存在しますので、理解しておくことが重要です。

1983年に改正された「区分所有法」により、「共用部分」と「専有部分」の明確な定義が定められています。
マンションのそれぞれの部屋には、区分所有権が設定されています。
建物全体と区分して、個別の部屋に所有権が発生することを意味しています。
このそれぞれの部屋が「専有部分」と言われる場所になります。

リフォームやリノベーションで変えることができる部分を特に専有部分として扱います。
具体的に、間仕切り、住宅設備、建具、天井や床などです。
リフォームやリノベーションでは、基本的に専有部分に限って実施することが可能です。
この専有部分以外のすべての場所が、共用部分となります。

共用部分の管理や補修は、住人が毎月支払う管理費や修繕積立金で行われます。

管理費は、日常的な管理に必要な費用に、修繕積立金はもう少し年数が経って行われる大規模な修繕工事の際に利用されます。
この修繕積立金は、マンションの建て替えに使うことは法律で禁止されています。

では、「専用使用部分」とは具体的に何を指すのでしょうか。

玄関ドア、バルコニーや窓ガラス、サッシは、個人の部屋に設置されているので専有部分に区分されるようにも思えますが、マンション一棟の外観の一部を見なしていることから、共用部分として定められています。
そして、これらのように専有部分に見える共用部分を「専用使用部分」として定めています。

（参考：https://www.ohkuraya.co.jp/buy/column/article/1965）

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共用部と専有部の具体的な区分

共用部分と、専有部分についてもう一度具体的な場所名を挙げながら区分します。

共用部分

• バルコニー
• ハーフバルコニー
• 玄関扉
• インターホン
• 専用庭
• 目隠しルーバー
• PS（パイプスペース）
• 窓ガラス
• 駐車場
• 外部階段
• エントランス
• ゴミ置き場　など

他にも共用部分も設備として、以下が挙げられます。

• 機械式駐車場
• エレベーター
• インターホン
• インターネット設備
• セキュリティ設備

故障した場合は、共用部分ですので管理会社に問い合わせをすることになります。

専有部分

• 購入したマンションの住戸部分

壁や床は共用部分になるので注意が必要です。
部屋の扉やクロスの変更など、インテリアの変更は、所有者が自由に行うことで問題ありません。

特に、これからマンション購入を考えている方はマンションの共有部分がどれほど手入れされているかであったり、どれほど綺麗に保たれているのかだったりを気にすると良いでしょう。
共用部分はマンションの財産であり、住居者全員のものですので、使い方を見ることで住人の傾向を汲み取ることができるでしょう。

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トラブル時の責任の所在

共用部分と専有部分が区分されているため、老朽化した配管が水漏れした場合、責任の所在が変わります。
共用配管部分に水漏れの原因があった場合は、管理会社の責任になりますが、専有部分の原因であれば責任は配管の所有者に渡ることになります。
区分所有法9条によって、トラブル時の原因が分かりかねる際の責任は、管理会社にあると定められています。

専用使用部分の補修は、「専用使用権を有している区分所有者が負担する」という旨が、管理規約に規定されているケースが多いです。
（標準管理規約 第7条第2項第3号、第14条第1項、第21条第1項ただし書 参照）（参考：https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/201111_column_01）

そのためトラブル発生時には、原因が共用にあるのか専有にあるのかを判断することで、その後の対応方法を正しく考えることができます。
事前に共用と専有の区分を理解しておくことが、非常に重要ですね。

また何らかの理由で共用部分を変更したい際には、マンションの総会で3/4以上の承認を得る必要があります。
これは区分所有法17条にて定められています。

『第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。
）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
』

注：e-Gov法令検索｜建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069_20150801_000000000000000）

例えば換気のために壁に穴を開けたい場合や、光回線を繋ぐために共用部分の工事を行いたい場合などは、マンションの総会で3/4以上の賛成を得る必要があります。
無断でこのような工事を進めてしまいますと、後にマンション内でトラブルに発展することも珍しくありませんので、共用部分に少しでも触れる可能性がある際は、事前に管理組合総会に相談することをオススメします。

さらに、専用使用部分（バルコニーなど）において、物を置きすぎているなどで万が一の際に隣人の命を脅かす原因となるような事柄は、消防法で禁止されています。
バルコニーに避難はしごや避難壁が備え付けられていると思いますが、その付近に荷物を置きすぎたり、いざという時に壁を倒せないような置き方になっていないかもう一度確認してみましょう。

専用使用部分ではあるものの、バルコニーはあくまで共用部分ですので、適切な使い方をしていなかった際に生じた問題の責任は、住居者になります。
ここは現在マンションに住んでいる方はもちろん、これからマンション購入を考えている方もよく理解しておく必要がありますね。

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管理費と修繕積立金の具体的な用途

管理費は毎月家賃と一緒に納めるものですが、具体的に何に使用されているのでしょうか。

一般的にマンションの管理費は、

• 共用施設の公共料金（電気代水道代など）
• 共用部分損害保険料（火災保険賠償責任保険など）
• 植栽管理費
• 管理用務委託費（管理人の人件費など）

以上の用途に使われています。
もちろんマンションによって細かな用途は変わってきます。
管理費は、マンションの専有部分の床面積の割合に応じて算出されます。
管理費を変更する際には、マンションの総会で決議を行う必要がありますので、気付かないうちに値段が変動するようなことはありません。

修繕積立金に関しては、その名の通りマンションの修繕に備えたお金ですが

• 外壁補修、屋上補修、ポンプ交換
• エレベーターの更新
• 鉄部塗装
• 集合排水管の更新

などが挙げられます。

管理費と同じく修繕積立金の用途もマンションによって異なるので、詳しくは管理規約を読むことをオススメします。

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まとめ：マンション生活を快適にするために

今回は、マンションの共用部分についてご説明しました。
マンションは戸建てとは異なり多くの人と一緒に暮らすことになります。
そのため共用部分はマンション住人全員の財産として丁寧に扱う必要があります。
さらに部屋内でも、共用部分とされる箇所（壁やバルコニーなど）があるので、むやみに部屋の作りを変更しないことをオススメします。

また最近のマンションでは、クリーニング機能や荷物集荷機能が付随していたり、ジムやラウンジが併設されていたりと、共用部分の充実が図られています。
共用部分において必要な経費は管理費によって賄われているので、そのようなオプション付きのマンションにお住まいの方やこれからマンション居住をする方は、共用部分を大いに活用していただきたいと思います。
管理費は、見落としがちな固定費ですが、実際にマンション内でどの共用部分に使用されているのか観察してみると良いでしょう。
マンションによって使われ方は異なるので、見直しのきっかけにもなるかもしれません。

共用部分と専有部分の違いをしっかりと認識した上で、マンションライフを行うと、事前にトラブルを避けることに繋がったり、共用部分をより丁寧に利用したりすることに繋がります。
この記事を通じて、共用部分と専有部分の違いをしっかり理解できたと思います。
それでは最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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