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2025/11/28築50年マンションは買うべき？価格と価値を見極めるポイントを紹介
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
築50年のマンションを購入するメリット
マンションの購入を検討していて、新築のマンションと築50年の中古マンションを比較してどちらにするべきか悩んでいる人もいるでしょう。新築マンションはたしかに築浅でおしゃれで魅力的ですが、築年数の古い中古マンションにも、古いなりのメリットがあります。
購入価格が安く抑えられる
1つ目のメリットは購入価格が安く抑えられることです。築50年の中古マンションの一番のメリットは、やはりなんと言ってもその価格の安さです。
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによれば、首都圏で成約したマンションの価格は、築年数が30年を超えると、新築物件の価格の約3分の1以下になることが多いです。地域による差もありますが、築年数が経過したマンションほど購入資金を抑えることができます。
しかし、その節約できたお金でライフスタイルに合わせて造り替えることができますので、より自分好みの住みやすいお部屋にすることが可能です。
立地条件が良い
2つ目の立地条件が良いことです。現在では、築50年のマンションはとても立地条件の良い場所に建っている物件が多くあります。
要因としては、建築された1970年代当時は住宅購入に対する融資制度の開始と建設ラッシュが相まって、競うようにマンションが建てられたことが挙げられます。そのため好立地に建てられたマンションが多くあります。
築50年のマンションの耐震性は？
メリットがあるとは言っても、築年数の古い中古マンションを購入するとなるとやはり気になるのはその耐震性でしょう。いざ地震が来た時にマンションが無事に済むのか、倒壊する恐れがないのかという不安がつきまといます。自分や家族の命にかかわることですから、しっかりと確認しておく必要があるでしょう。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
現在の耐震基準は1981年に強化のために改正されたものです。その点で言えば、築50年のマンションは耐震基準が強化される前の旧耐震基準で建てられています。
新耐震基準が「震度5強程度の揺れでほとんど損傷しないことに加え、震度6～7に達する程度の揺れで倒壊しないこと」を基準にしているのに対し、旧耐震基準では「震度5強程度の揺れでほとんど損傷しないこと」までしか基準としていません。
耐震診断や耐震改修の実施状況
しかし、旧耐震基準で建てられた築50年のマンションであっても、すべてが新耐震基準を満たしていないわけではありません。耐震診断をおこない、新耐震基準に適合するだけの強度で建てられていると判定されたマンションもあります。また耐震診断の結果、新耐震基準を満たしていないと判断されても、その後に耐震改修をして新基準を満たしているマンションも存在します。そのため1981年以前のマンションだからという理由だけで候補から外してしまうと、良い物件を逃してしまう可能性があります。
築50年のマンションを購入するかどうか耐震性の部分で迷っているならば、まず耐震診断を受けているか、耐震改修をおこなっているかを確認するようにしましょう。
築50年のマンションを購入するときのポイント
築50年の中古マンションの購入には価格が安かったり立地が良かったりとメリットがありますが、やはりリスクも存在します。せっかくメリットに惹かれて購入するなら、できるだけリスクも回避したいと思うのは当然です。購入する際には、リスクを回避するために必要なポイントを確認しておきましょう。
マンションの構造と配管
1つ目はマンションの構造に関してです。築50年のマンションは耐震基準だけでなく、部屋の構造設計も最近のものと違っている可能性があるため確認が必要です。
特に、1970年代付近に建てられた建物であれば、設備や電気の配管などがスラブ（床板のさらに下にある床の荷重を支える構造床のこと）に埋め込まれているものや、貫通して下の階の天井裏を通る構造になっているものも少なくありません。
配管が自分の部屋の天井裏や床下を通る構造であれば、リフォーム時に設備の配置を変更することが可能ですし、壊れたり詰まったりした場合でも比較的容易に交換や修理が行えます。
しかしスラブを貫通して下の階の天井裏を通っている場合、交換自体は可能であっても下階の住人の協力が必要であり自由が利きません。そしてスラブに埋設されている場合はもっと大変です。そもそも交換ができないケースや、交換のためにコンクリートの破壊が必要になって莫大な工事費がかかるケースが考えられます。
たとえ、壊れても配管交換自体ができないとなると、マンション自体が問題なく建っていても部屋としてはもう住める状態ではありません。できるだけ長く住もうと思うなら、事前に配管周りの構造がどうなっているのかは確認しておく必要があります。
マンションの修繕具合
2つ目はマンションの修繕具合です。築年数が古いマンションを購入するなら、いつまで住めるのか、というところがネックになるところです。せっかく購入して住みだした早々に建て替えなどとなったらたまりません。また大規模な修繕工事をすることになり修繕費用を負担しなければならなくなるという可能性も考えられます。
そういった事態を避けるために、購入前にマンションの修繕の履歴や修繕費用の積み立てなどの管理状況を確認しておくことが必要です。きちんと管理されているマンションであれば定期的に修繕がおこなわれているものです。修繕関係の管理がずさんなマンションであると、適切な修繕がされておらず建物に欠陥がある可能性も考えられます。逆にきちんと長期修繕計画を作成して実行しているマンションなら、建物自体の状態も安心でき、先々の修繕にかかる費用負担なども確認できます。
マンション購入とともに安心を買うという意味でも、長期修繕計画は購入前に管理組合や不動産会社に頼んで見せてもらうようにしましょう。
資産価値としての立地条件
3つ目は立地条件はいいかというところです。築50年のマンションを購入するメリットに立地条件の良さがありますが、必ずしもすべてのマンションの立地が良いというわけではありません。
購入を検討する際にはしっかりと立地条件を確認するべきです。この時に自分が生活する上での利便性の良さだけでなく、建物の資産価値としての立地条件も合わせて確認することをオススメします。
終のすみかにするつもりで購入したマンションでも、なんらかの事情でそこに住まなくなる可能性も無いとは言い切れません。そうなったときに資産価値の高いマンションであれば賃貸や売却という選択肢が生まれます。
たとえ中古マンションにメリットがあると言っても、新築マンションに比べて中古マンションが売りにくいのは事実です。そのため売却する可能性を考慮するなら、できるだけ立地条件のメリットが大きく資産価値の高いマンションの方が、同じ築年数で立地条件のメリットが少ないマンションよりも早く売り抜ける可能性が上がります。
たとえば同じ駅近くのマンションでも複数の路線にアクセスしやすい場所や特急や急行が停まる駅の近くの方が、その場所自体に人気があるため資産価値が落ちにくいものです。また再開発が行われる予定の街であれば、将来的に資産価値が上がる可能性を考慮することもできます。
自分が住まなくなった時に処分することもできずに固定資産税だけ払うような事態をできるだけ避けるためにも、購入する前にそのマンションの資産価値が将来的にどうなるのか見極めておくことも重要です。
築50年の中古マンションはいつまで住める？
しかしいくら築50年の中古マンションに購入するメリットがあっても、購入してすぐに住めなくなってしまったのでは意味がありません。築50年のマンションにあとどれだけ住めるのか、というのは購入を検討する上で非常に重要な情報でしょう。
一般的に鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年とされています。しかし、これは減価償却のために設定された基準であり、実際には築50年のマンションが直ちに住めなくなるわけではありません。耐用年数は減価償却の計算のために税法上設定された年数であり、建物が住めるかどうかを決める年数ではありません。
平均的なマンションの寿命は68年といわれますが、実際に何年住み続けられるのでしょうか。国土交通省の調査によれば、適切なリフォームとメンテナンスをおこなえばマンションは100年以上住宅として利用することが可能と言われています。きちんと手入れをされているマンションであれば、現在築50年であってもあと50年以上住めることになります。
しかし、逆を言えば、正しくメンテナンスやリフォームをされていないマンションにはそこまでの寿命はありません。購入時点ですでに寿命を迎えてしまっている可能性もあります。そういった面でも、購入前にマンションの管理状況と修繕やメンテナンスが適切に実施されているのか確認することが重要です。
まとめ
築50年の中古マンションを購入するメリットと、リスクを回避するために見ておきたいポイントを紹介しました。
築年数が古いこともあり価格が下がっているので安く購入することができますので、古さが気になる場合も浮いたお金でリフォームやリノベーションすることができます。
耐震性や耐久性に不安を感じる人もいるかもしれませんが、適切にメンテナンスやリフォームがされているマンションは100年以上もつことがわかっていますの、で購入前に事前にマンションの修繕履歴や先々の長期修繕計画を確認すれば安心です。
ただし将来的に売却や賃貸に出す可能性を考えたら、マンションの資産価値まで含めた立地条件にこだわって選ぶことをオススメします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
