家の建て替え予定のある方、是非読んでください。
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
- 建て替え予定のある方
- 建て替えで失敗したくない方
流れ
家の建て替えは、家の基礎となる部分から全部を解体して、新しく家を建てることです。
一般的にリフォームよりも建て替えの方が費用も高くなりますし、工事期間も長くなると言われています。
建て替えを検討する方には、様々なケースがあります。
実家を立て替えたい、子供が家を出たので夫婦だけになり小ぢんまりとした家に建て替えたい、親のために二世帯住宅にしたいなどです。
以下では建て替えの流れや費用、成功させるために大切なことを分かりやすく解説していきます。
まず、建て替えの大まかな流れは以下となります。
計画を立てる→ハウスメーカーを選定する→設計プランの打ち合わせ→建築請負契約を締結→設計プランの確定→建築確認申請書を提出→ローンの審査を申し込む→引っ越す(仮住まい)→解体工事スタート→地盤改良工事スタートといった流れになります。
家の建て替えで重要なことは、建て替えの計画をしっかりと立てることです。
これは最初に行うとても大事なことのひとつです。
何のために、どのような家に建て替えたいのか、どのくらいの費用なら出せるのか、期限はどのくらいなのか、これらを明確にしておきましょう。
建て替えには当然、家の解体作業も含まれます。家を建てるだけではありません。
解体工事の計画や仮住まいをどうするのかも、最初にきちんと決めておく必要があります。
住宅ローンを利用するのか、出せる費用の上限も確認し、どうやって支払うのかも考えておいてください。
建て替えに適用している補助金や給付金もあるので、使えるものは使った方が絶対にお得なので調べて知識をつけておくことがお勧めです。
計画がしっかり固まったら次は、ハウスメーカー選びです。
ハウスメーカーと言ってもその数ははかり知れません。各々の特徴や費用を比較して自身にとって最適なメーカーを選んでください。
依頼するハウスメーカーが決定したら、次にやるべきことは担当者との打ち合わせです。
ここから建て替えに向けて本格的に動き出します。
設計プランや間取りはもちろん、費用面についても詳細を詰めていきます。
希望に添うよう、しっかり自分の意見も伝えられるようにしておくべきです。
お互いにとって理想的な契約になるよう話し合いを進めていきましょう。
ここで一番注意していただきたいのが、【オプション】です。
ハウスメーカーは、オプションを沢山勧めてきます。
すすめられるままにオプションを増やしていくと、予算は高くなるばかりです。
予算が膨れ上がってしまうと払えなくなってしまう可能性も出てきます。
払えたとしても今後の支払いが苦しくなってしまいます。
予算と自分の希望(間取りなど)、どちらを優先させるのか最初にある程度決めておきましょう。
打ち合わせが進み、具体的にどのような家に建て替えるか、間取りや仕様が決定すれば、建築請負契約を結びます。
契約を結び時は、着工日や完成日、引き渡し日のスケジュール、代金の詳細と今後どのように支払っていくのか、住宅ローンを利用する場合はローン特約について、違約金や工事の保証、アフターサービス、遅延損害金についての取り決め、建て替えにかかる総額をきっちり確認することがとても重要です。
確認項目は非常に多いですが、漏れのないようにしっかり一つずつ見ていきましょう。
追加費用が発生するリスクがあるので、建て替えの細かい内容までしっかり決めてから、契約を結ぶことが大切です。
建築請負契約を結んだあとは、図面や仕様を最終確定していきます。
建具はもちろんのこと、フローリングをどういった種類のものを使用するのか、壁紙の色や素材、内装の仕様も決めなければいけません。
暮らしていく中で建築照明の取り付け位置やコンセントの位置は、意外にも重要になってきます。
こういった建て替えの費用に大きい影響を与えないような細かい部分まで決めていきましょう。
家具や家電の配置も、実際に生活した時のことを想像しながら考えていくことをお勧めします。そうすれば、使いやすくて暮らしやすい理想の家に近づきます。
細かい設計プランが確定したら、次は建築確認申請書を役所に提出します。
(建築確認とは、新しく建てる家が建築基準法から外れていないかを工事に入る前に確認するものです。)
建て替えで住宅ローンを利用したい方もいると思います。
住宅ローンを利用する場合は、契約を結んでしまう前に仮審査を金融機関に申し込んで、借り入れができるかどうかの事前確認が必要です。
確認が取れ次第、承諾が下りればローンの審査が通ります。
住宅ローンを利用する場合は、契約の際にローン特約を付けておくべきです。
ローン特約を付けておかなければ、本審査が通らず実際はローンがおりていなくても、契約の履行が求められてしまうので要注意です。
これらの過程をすべて終えたら、解体工事がスタートする前に、【仮住まい】へ引っ越さなくてはいけません。
(仮住まいとは、一時的に住む仮の家のことを指します。建て替えやリフォームの際に、まだ新居が決定していない場合に利用されることが多いです。)
注意点として覚えておいていただきたいのが、仮住まいで住む物件が中々見つからないケースがあるということです。
仮住まいで賃貸住宅を借りる場合、賃貸期間が短くなってしまうことが原因です。
あらかじめ依頼しておけば、仮住まい先を準備してくれるハウスメーカーもあります。
ハウスメーカーを選定する際に、【仮住まい先を紹介してくれるか】を確認しておけば、上記のように仮住まい先が見つからず困ることもありません。
リスク回避ができる重要なポイントです！
仮住まいが見つかれば、いよいよ解体工事がスタートします。
解体工事にかかる平均的な期間
木造住宅2階建て【約30坪】の場合→約1～2週間
鉄筋コンクリート造2階建て【約30坪】の場合→約3週間～1ヵ月
解体工事が始まれば、騒音や振動が原因で近隣や近所の方に迷惑となる場合があります。
工事の日程が決定したら、近所の方には事前に工事の日程をしっかり伝えるようにしましょう。
クレームや文句を言われたり、近所の方と揉めてしまうトラブルを防ぐことができます。
建て替え工事が完了した後もそこに住み続けるので、近所の方と関係が悪くなったりしないように配慮することが大切です。
一般的に解体工事の際は、地盤調査が必ず行われます。
地盤調査とは、新しい家を建てられるだけの強固な地盤かどうか工事を始める前に確認することを言います。
もし、地盤が工事に耐えられそうにないと判断された場合、地盤改良工事が必要となります。
地盤の状況によって当然工事の内容も変わってきます。
地盤が弱ければ弱いほど、工事費用も高くなってしまいますし、工事期間も長引きがちです。
解体工事前にも地盤調査は行われますが、一度建物を取り壊してからでないと見つからない問題もあるので、要注意です。
費用
以下では、建て替えにはどのような費用がかかるのかを詳しく説明していきます。
建て替えには、工事関連費用、登録免許税などの税金、登記費用、仮住まいの費用、引っ越し費用が必要となります。
工事関連費用の中身としては、まず解体費用です。
古い家を取り壊してから新しい家を建てるので当然解体費用がかかります。
金額としては大体60〜100万円ほどかかると言われています。
新居を建てる前に地盤の状態を確認するための地盤調査費用もかかります。
相場は5〜25万円ほどと言われています。
その他にも、地盤改良が必要な場合は追加で地盤改良工事費用が発生する場合もあります。
建て替えの際は、【新しく住居を取得した】扱いになるので、不動産取得税が発生します。
不動産取得税は特例措置があるので、建て替え費用の総額が1200万円以下の場合は税を課されることはありません。
また、登記費用が20万円ほど必要となります。
古い家を解体した時に必要となる建物滅失登記、新しく建物を建てた際に必要となる建物表題登記など、所有権保存登記も提出しなくてはいけません。
住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定の登記も必須です。
工事は長ければ半年くらいかかってしまうこともあるので、工事期間中は仮住まいを用意する必要があります。
大抵は工事期間に合わせてウィークリーマンションやマンスリーマンションと契約するパターンが多いです。
いずれにせよ、仮住まい対策も検討しなくてはいけません。
仮住まいの費用や引っ越し費用を用意しておきましょう。
仮住まい費用を抑えるために工事の期間中は、知人や親族の家に住むのも有効な手段でしょう。
引っ越しに関しても、自分で運べる荷物は運んで、知人や友人に手伝ってもらえば引っ越し費用を少しは浮かせることもできると思います。
大事なこと
今回の記事では、建て替えの流れや費用について説明してきました。
建て替えを成功させるために大切なことは、目的や建て替え後の家のイメージを具体的に持っておくことです。
なぜ建て替えが必要なのか、なんのために建て替えるのかを明確にしておけば、その後の進行もスムーズです。
イメージや目的が自分の中でちゃんとあれば、不必要な工事を契約してしまって費用が予定より高くなってしまったりといったリスクを回避できます。
あらかじめ準備しておいて後悔しないようにしましょう！
次に大事なことは費用と品質のバランスです。
間取りや設備などにこだわりすぎてしまうと費用も膨れ上がってしまいます。
今後の支払いが苦しくなってしまうのは家計的にも思わしくないでしょう。
まずは新しい家の希望条件をいくつか挙げてみてください。
優先順位を付けておけば、費用と希望のバランスを見ながら的確な判断ができると思います。
最後になりますが、最も重要なことは信頼できる専門業者を探して契約することです。
希望通りの家を手に入れるには、業者と信頼関係を結んでいくことも大切です。
安心して任せられる業者を見つけることができるかどうかは、建て替え成功の大きなカギとなるでしょう。
