不動産の仲介手数料を損しないためにも知っておくべきポイントについて

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 不動産取引の予定がある方
• 仲介手数料について詳しく知りたい方

仲介手数料について

不動産を購入する際や売却する際、基本的に不動産会社に手続きを依頼する方が多いと思います。

一般的に、不動産会社を間に挟んで手続きすると、仲介手数料が発生します。

この手数料は思っている以上に高く、予想以上の知らない額になるケースもあるでしょう。

今回の記事では、仲介手数料が一体どういったものなのか、いくらかかるのか、値引き交渉の可否について分かりやすく説明していきます。

購入も売却も含めて、不動産取引を検討している方は是非読んでください。

仲介手数料って何？

仲介手数料とは、物件を売ったり買ったりする場合や賃貸住宅の賃貸借など、売り手と買い手の間に入って契約事務を行ってくれる不動産会社に対して報酬として払う手数料のことを言います。

取引が成立したことに対する成功報酬が仲介手数料です。

また、家の売却や購入、賃貸借の仲介を不動産会社に依頼して契約が成立しなかった場合は当然、仲介手数料を支払う必要はありません。

いくつかの不動産会社に不動産取引を依頼しているのであれば、契約が成立した不動産会社だけに仲介手数料を支払う形となります。

どのタイミングで支払うのか？

仲介手数料の金額は、売買価格が決まったタイミングで大体の金額が算出されます。

基本的に仲介手数料は、契約する際と引渡す際の2回に分けて支払います。

仲介手数料は一括で全額を支払うことも出来ますが、完全に引き渡すまでは他にもまだ手続きが残っているので、契約の時に半分、引き渡しの時に残りの半分と分けて支払うパターンが多いです。

前述でも触れましたが仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、不動産取引が成立しなければそもそも支払わなくて済みます。

支払い方法

仲介手数料の支払い方法について説明します。

最近では振り込み対応可能な会社も一部ありますが、基本的に現金での支払いを求められることが多いでしょう。

全てが該当するわけではありませんが、銀行ローンを組んで支払うことはできません。

契約する際と引渡しの際に現金で支払わなくてはいけないので、契約日が正式に決まったら必要な金額を前もって準備しておきましょう。

2.相場と値引きについて

不動産取引での仲介手数料はいくらくらいなのか、交渉次第で安くなったりするのか、金額に関して気になっている方も非常に多いと思います。

以下では、仲介手数料の相場や値引きについてお教えします。

相場はどのくらいか

そもそも仲介手数料の上限額は、【宅地建物取引業法】という法律により決められています。

法令によって決められた上限額以上の高い金額を請求することは、禁止されています。

ですが、これはあくまで上限額に対する法律なので、上限額に収まっていれば不動産会社がある程度自由に金額を設定することが可能です。

計算方法

以下では、仲介手数料の計算方法について解説します。

例を挙げて説明すると、3,000万円の物件の売却が成立したとします。

上限額は105.6万円となるので、仲介手数料だけで100万円以上かかってしまいます。

計算方法は以下です。

• 3,000万円×3%+6万円＝96万円
• 消費税が9.6万円
• 96万円+9.6万円＝105.6万円

値引きは可能なのか？

支払わなくてはいけない手数料ではありますが、冒頭でもお伝えしましたが仲介手数料は思っているよりも高く、大きな出費になります。

そこで、交渉すれば少しは値引きできたりしないのか？と誰しもが一度は頭によぎるのではないでしょうか。

値引きについても詳しく解説していきます。

基本的に決められている上限内であれば交渉可能です。

基本的に仲介手数料は上限額のみ設定されていますが、下限額は決まっていません。

ですので、不動産会社との交渉次第で上限内の場合は交渉できるというわけです。

これまでは、値引きをすることはあまりなく上限額の限界まで高く設定する不動産会社が多かったのですが、最近は価格競争が激化していることもあり値引きを謳っている会社も増えています。

不動産会社が必ずしも値引き交渉に応じてくれるとは限りませんので、注意してください。

値引き交渉を持ちかけるタイミングや方法をしっかり把握しておきましょう。

最初から値引き交渉を念頭に入れている場合は、媒介契約を結ぶ前に値引き交渉するのがベストなタイミングと言えるでしょう。

あらかじめいくつかの不動産会社に査定を依頼しているのであれば、他社がどのような査定金額なのかを見せることで、値下げに繋がります。

一番チャレンジしやすい値引き交渉方法です。

また、片手仲介の場合は要注意です。

値引き交渉の難易度が非常に高くなります。

不動産会社の仲介には、両手仲介と片手仲介の2つがあります。

値引き交渉の難易度が高くなるのは片手仲介です。

理由としては、仲介会社にとって売り手か買い手のどちらかにしか仲介手数料を受け取れないからです。

リスクが生じる可能性もあるので、値引き交渉は注意が必要です。

交渉次第では希望通りの金額にしてもらえる可能性はありますが、リスクが生じる可能性も当然あります。

利益が見込めなさそうと判断された場合、他の物件を優先されてしまったり、広告費を削られたり、手厚くサポートしてもらえなくなってしまう恐れがあるでしょう。

両者がちゃんと納得できる契約を進めるために、上手く値引き交渉することが大切です。

値引きが厳しいこともある

基本的に日本は、賃貸仲介手数料の上限が賃料の1ヶ月分と法律で決まっていますが、実際のところ不動産会社や物件によって、値引きが難しいケースも非常に多いです。

不動産会社によっては、サービス向上のため、クオリティを維持するため、値引き活動を全く行わない場合もあります。

人気な物件だったり、そもそも良い物件で需要が高そうな場合、手数料の値引きが不要だと判断されます。

・そもそも値引き交渉しても良いのか？

結論からお伝えすると、できる限り仲介手数料の値引き交渉はしない方がいいでしょう。

理由としては、物件の売買活動に悪い影響を及ぼしかねないからです。

仲介手数料はあくまでも不動産会社の報酬なので、報酬(利益)が少ない案件だと不動産会社も積極的にサポートしてくれない可能性が出てきます。

リスクを回避するためにも仲介手数料を安くすることだけを考えるのではなく、物件をできるだけ高く売ろうとすることに注力する方がよいでしょう。

高値で売却出来たら両者にとって良いことばかりです。

高く売るためには、不動産会社のサポートは必要不可欠ですので協力が不可欠ですので、信頼できる不動産会社を選びましょう。

値引きばかりに囚われずに、高く売る努力をしてください！

仲介手数料の【例外】について

不動産取引において、依頼者が特別に依頼した際に発生した費用の実費は請求されるケースがあるので知っておいてください。

一般的に仲介手数料に含まれるものとしましては、ポスティングやチラシなどの広告費用であったり、内覧の際の交通費などです。

上記以外にも例外で費用が発生してしまう場合が以下となります。

• 売り手が望んで遠方の購入希望者と物件の交渉をした際の交通費
• 売り手に依頼されて広告を掲載した場合の広告費

これらの場合は別途お金を請求されてしまいますので要注意です。

仲介手数料は、あくまでも通常の範囲内で行う業務に対する報酬ですので、売り手側の強い希望により増えた業務分は全額支払うよう請求される可能性が出てくるので注意しましょう。

知っておいてほしいことは、手数料以外に特別な費用を請求できるのは、あらかじめ依頼者の承認を得ている場合のみと決まっています。

安い空家などの売買取引における媒介報酬額の特例が2018年1月1日に施行されました。

400万円以下の不動産売買は、売り手から受け取る仲介手数料に調査費用を追加で載せることが可能です。

この法改正は、最近では社会問題にも発展している空き家の流通を促進させるために出されたものです。

空き家を売る際は、売却価格が低くなるにもかかわらず通常の売却よりも地盤調査や交通費など費用が高くなり不動産会社にとっては薄利で仲介するにも厳しい取引でした。

しかし特例が改正されたことにより、必要経費を最大でプラス18万円+消費税まで売り手に請求可能になりました。

改正される以前より、取引回数が全体的にも増えてきました。

媒介契約を結ぶ際に不動産会社から説明をしっかり受けたうえで、追加される費用については、ちゃんと双方で納得しておかなくてはいけません。

追加費用の具体的な根拠となる明細も提示してもらうことをオススメします。

4.まとめ

仲介手数料は、不動産取引における売買や賃貸の契約が成立した際の成功報酬として不動産会社に支払われるものです。

売買であっても賃貸であっても、仲介手数の上限は法律により決まっています。

上限額は一律で定められているわけではないので、取り扱う物件価格によって変化します。

仲介手数料は上限額が設定されていても、下限額は決められているわけではありません。

状況によって値下げ交渉の余地はありますが、あまりオススメできません。

値引き交渉するのであれば、無理のない範囲でお互いが快く取引できるようにしましょう。

無茶を言いすぎると、損してしまうリスクが増えますので要注意です。

一般的に仲介手数料は不動産会社が計算してくれますが、あまりにも高く不当な金額を提示されたりしないよう、ある程度自分でどのくらいの金額になるか把握しておくことが大切です。

そうなれば、高く請求された金額にただ応じて不動産会社の言いなりになってしまったり、損してしまうリスクを回避できます。

あらかじめ資金計画をしっかり立ておき、必要なタイミングで現金を準備出来るようにしておきましょう！

仲介手数料が安いという理由だけで不動産会社を選んでしまうと、結果的に損することになり、予想外のトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

仲介手数料の仕組みをしっかり理解して納得のいく不動産取引を成立させられるようにしてください。