土地の固定資産税の計算方法について詳しく解説

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 土地活用を検討している方
• 固定資産税について詳しく知りたい方

固定資産税について

土地を相続したり、今後相続する予定の方は、「土地にはどのくらい固定資産税がかかるのか」「そもそも固定資産税ってどんな税金なのか、なぜ課せられるのか」「固定資産税が高くなってしまったらどうしよう」などと悩んでいる方や不安を抱いている方は少なくないでしょう。

今回の記事は、土地を所有するにあたって課せられる固定資産税について詳しく解説していきます。

そもそも固定資産税って誰が決めるのでしょうか？

結論からお伝えしますと、額を決めるのは市町村です。(東京都23区内のみ、都が課税します。)

土地の評価額を市区町村が決定し、それをもとに税額も決まります。

地域によって条例により税率や軽減制度が設置されているので、市区町村ごとに制度も異なるので、金額も違ってきます。

地価が高い地域の場合だと当然、固定資産税も高くなるでしょう。

また、現在の利用状況も金額の水準に影響します。

一般的に固定資産税は、何も建っていない更地よりも一戸建てやアパート、マンションなど建物が何かしら立っている場合は税額が軽減される仕組みです。

農地や山林として利用する方が、住宅地と比較すると評価額の水準が安くなります。

固定資産税は、評価額(税額の基準)が3年ごとに見直しが入るので利用状況に変化がある場合は新たに価格を設定します。

例えば店舗やオフィスとして利用していた部分を住宅に変更したケースだと、ちゃんと自分で届出を提出しないと税金は安くならないこともあるので注意してください。

計算方法～土地の固定資産税～

固定資産税に関してどのくらい金額がかかってくるものなのか気になる方は非常に多いでしょう。

土地における固定資産税の計算法は、【課税標準額×1.4％】です。

課税標準額については、宅地なのか田や畑なのかによって計算式が変わります。

宅地の場合だと、公示価格の約y70%が課税標準額ということになります。

以下では、固定資産税を計算する場合のポイントを紹介していきます。

宅地かどうか確認する

最初にその土地が宅地かどうかを確認するようにしましょう。

そもそも宅地とは、住宅の敷地として利用されている土地を言います。

前述でも触れましたが、住宅用地として利用するのであれば固定資産税の特例措置が適用されるので安く抑えられます！

固定資産税評価額をちゃんと調べる

土地や家屋の資産価値によって、固定資産税が算出されます。

そのため、固定資産税評価額を調べることが大切なポイントです。

固定資産税評価額とは何なのでしょうか？

固定資産評価基準(総務大臣が定めたもの)に基づいて、市町村や東京都の長がひとつずつ固定資産を評価したものを固定資産税評価額と言います。

固定資産税評価額は、3年に1度は評価替えが行われます。

理由としては、家屋や土地の時価が変動することによって評価額も変わるからです。

固定資産税路線価から計算する

固定資産税路線価から固定資産税を計算することも可能です。

土地における固定資産税評価額は、【路線価方式】を採用している自治体が多いです。

路線価とは、街路ごとに定められている宅地1m²当たりの価格を指します。

路線価を元に画地計算法という計算方法を使って、評価額を算出する仕組みです。

そもそも道路は1㎡当たりの土地単価が設定されているので、そこに接している土地の価格を計算する方法のことを【路線価方式】と言います。

固定資産税路線価は、それぞれの土地の形に応じた補正(評点)と掛け合わせて適切な評価を定めます。

分かりやすく例を挙げるとすると、広さが200㎡で路線価が15万円で計算した場合、固定資産税評価額は3,000万円になります。

路線価とは何なのか？気になる方もいると思います。

ニュースでも報道されていることもあるので、耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

路線価は基本的に、国税庁が毎年定めているものです。

大体7月上旬に発表されることが多く、各地域の路線価は国税庁のホームページで確認できます。

路線価が大方分かってくると、固定資産税評価額も予測しやすくなります。

注意しておいていただきたいのは、課税のタイミングで路線価が設定されていない場合です。

その場合は固定資産税評価額に【一定の倍率】を乗せて土地の評価額を計算します。

評価額は基本的に3年に1回は見直しが入りますので、周辺環境の変化によって価格も変動する可能性もあります。

課税標準額を計算する

基本的に課税標準額とは、該当している年の固定資産税評価額のことを言います。

課税標準額は宅地のように特例措置が適用されて税金が軽減される場合や土地の税負担の調整措置の対象になる場合は適用される場合、当該年度の固定資産税評価額よりも低い金額で算出されます。

知っておいていただきたいのが、全ての土地が固定資産税の課税対象なわけではなく、【課税標準額が30万円未満の土地は固定資産税がかからない】という点です。

土地を所有しているとしても、課税標準額が30万円未満であれば固定資産税は課せられません！

つまり、課税標準額が30万円以上の土地にのみ税金がかかるということになります。

これは土地だけではなく建物にも適用されます。

建物であれば課税標準額が20万円未満の場合、非課税の対象となります。

注意しておかなくてはいけないのが、同じ市区町村の中で複数の土地や建物を持っている場合はこれらすべての標準額を合算して非課税対象になるかどうか判断される点です。

ですので、仮に所有しているうちの土地1つが課税標準額10万円だとしても、同じ市区町村に25万円の土地も持っている場合は、30万円をオーバーしてしまうので課税対象になります。

所有している土地が同じ市区町村内ではない場合であれば、評価額が10万円の土地と評価額25万円の土地だったとしても30万円未満なので固定資産税はかかりません。

以下では、固定資産税評価額の調べ方についてもお教えします。

まずは時価から計算します。

時価や公示価格を基準に固定資産税評価額を概算することが可能です。

計算法としては、【公示価格×70％】となります。

固定資産税評価額は公示価格の約70％ですので、公示価格が3,000万円の土地だとすれば、その土地における固定資産税評価額の目安は約2,100万円になるでしょう。

次に、納税通知書に付く課税明細書の金額をちゃんと確認してください。

市町村から届く固定資産税の納税通知書に付いているものが書類課税明細書です。

この明細書の価格という欄に固定資産税評価額が記されています。

固定資産税評価証明書を取得すれば、実際の固定資産税評価額がいくらなのかを調べられます。

この書類は、固定資産の所有者や所在、地目などを確認できます。

注意点～固定資産税が高くなるケース～

以下では、固定資産税が高くなってしまうケースを詳しく教えます。

住宅を取り壊す場合と、空き家の放置には要注意です！

住宅の取り壊し

固定資産税が軽減されるかどうかは、1月1日時点でその土地が宅地なのかどうかによって変わります。

仮に年末に取り壊した場合、住宅地と認定されないので注意してください。

年末に取り壊すのであれば少し待って、1月2日以降に取り壊すことをオススメします。

その方がお得です。

買主が決まってから取り壊すことも可能ですので、売る予定があり住宅を取り壊す場合はまずその他民具について不動産会社に相談するようにしましょう。

住宅を建て替え中であっても、1月1日時点で取り壊されていれば住宅地の軽減は受けられません。これも要注意です。

一概に無理というわけではなく、市区町村に申告さえすれば住宅用地の軽減を継続して受けられる可能性もあります。

ただし、ある一定の要件を満たしているかどうかにもよります。

あらかじめ確認しておきましょう。

空き家を放置する

近年では空き家を放置している人が増えており、自治体がその対応に追われている問題が急増しています。

家を取り壊すと固定資産税が上がってしまうからといって空き家を取り壊さずに放置しているのです。

空き家の放置は様々なトラブルを数多く生みます。

全国的にトラブルは増え続け、今や社会問題にまでなってきています。

問題解決のために、【空き家対策特別措置法】という法律が2015年に新しく施行されました。

この法により、市町村から特定空き家に指定され改善措置の勧告の対象となってしまった場合、住宅用地の特例は適応されません。

当然固定資産税は、高くなるでしょう。

空き家を放置していると、トラブルやリスクだらけで良いことはほぼありません。

税金は高くなりますし、放火や不法投棄の心配も増えます。

住む予定がないのであれば、売ってしまうか、建て替えて土地を有効活用するか、速めに検討することをオススメします。

まとめ

土地を所有している限り、毎年必ず【固定資産税】を支払わなくてはいけません。

税金がいくらになるかは、土地の価値によって決まります。

当然地価が高ければ高いほど、税金が高額になることもあるでしょう。

逆に地価が安いとは言っても、毎年支払う税金を合計すれば無視できない金額になると思います。

何かしら対策を考えなくてはいけません。

実際、固定資産税がいくらになるか計算したうえで、「払っていけるか不安」「今のままでは支払いが厳しい」という悩みや不安も出てくる人もいると思います。

そういった際は【土地活用】を検討してみてください。

土地活用は、固定資産税を節税できるだけでなく、相続税対策にもオススメです！

大切なことは、固定資産税の負担を減らすことと、家賃収入による収益がどのくらい見込めるのかを詳しく算出することです。

これらを加味して有利になる土地活用を考えるようにしてください。

とは言っても土地活用は初心者にはハードルがかなり高いです。

ましてや節税と収益性を両立できる土地活用のプランとなると尚更難しいでしょう。

固定資産税の仕組みをしっかり理解して、賢く土地活用に活かしてください！