市街化調整区域とは?注意点や活用例をわかりやすく解説

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「市街地調整区域に興味がある方」
• 「市街地調整区域の購入に不安がある方」
• 「市街地調整区域の活用方法について知りたい方」

この記事では、市街地調整区域について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法によって指定される特定の地域で、土地利用を制御し市街化を抑制することを目的としています。これは、街の発展を促進する市街化区域とは逆に、無秩序な開発を防ぐために設けられています。

市街化区域と市街化調整区域は、都市計画法に基づいてそれぞれ異なる性質を持っています。市街化区域は街の発展を進める地域で、住宅や商業施設の建設が積極的に行われます。対照的に、市街化調整区域は市街化を制限し、住宅や商業施設の建設が原則として認められていません。ただし、特定の条件下で許可が得られる場合もあります。

このような区域の設定は、都市計画法により定められており、地方自治体によって適用されます。市街化調整区域は、無秩序な開発を防ぎつつ、農地や自然環境を守るために重要な役割を果たしています。都市計画法には市街化区域や市街化調整区域以外にも、非線引き区域などの区域区分が定められており、これらの区分により都市の健全な発展や秩序ある整備が図られています。

市街化調整区域の設定には、人口を特定の地域に集中させたり、農地や自然環境を保護するといった理由があります。これにより、都市の発展を促進し、同時に持続可能なまちづくりを進めることが目指されています。市街化区域と市街化調整区域は、都市計画の中でバランスを取りながら、健全な都市の形成に寄与しています。

市街化調整区域の特徴を知ろう

市街化調整区域の特徴は以下の通りです。

建物の制限

原則として、市街化調整区域では新築や増築の建物が許可されていません。これは、人口の増加を抑えるためであり、ただし例外的に条件を満たす場合は住宅や商業施設の建築が認められることがあります。例えば、国道沿いに建てられるコンビニエンスストアなどが該当します。

土地の扱いの差異

土地の地目によっても取り扱いが異なり、特に農地の場合は都市計画法と同様に農地法の許可が必要です。農地法の許可は難しく、建物の建築が難しい場合が多いですが、第2種農地や第3種農地の場合は条件を満たせば宅地に変更が可能です。

価格の低さ

一般に市街化調整区域内の土地は、制約があるため需要が少なく、価格が低い傾向があります。建物の建築に制限があることが土地の活用を難しくし、これが価格に影響を与えています。

インフラ整備の不足

市街化調整区域は下水道やその他のインフラ整備が不十分な場合があり、特に下水道の整備が遅れがちです。浄化槽の設置が必要なケースもあり、上水道や他のインフラの整備も遅れがちであることが考えられます。

生活利便施設と交通機関の不足

生活利便施設や交通機関が少なく、遠くにあることが一般的です。人口抑制が目的なため、商業施設や交通機関が限られており、これが生活の不便さや土地の需要低下につながっています。

市街化調整区域に家は建てられる？

原則として、市街化調整区域内に新しく家を建てることは認められていません。ただし、以下の条件を満たす場合には、例外的に家の建築が認められることがあります。

まず、既存宅地と呼ばれる、市街化調整区域にされる前から宅地として利用されていた土地において、以前に存在した建物と同じ用途の建物を建築する場合があります。また、市街化調整区域が設定される前から区域内に存在した家族が分家をする際にも、条件次第で建物の建築が可能です。他にも、近隣住民の利便性向上のためになる店舗を営むときに、店舗併用住宅を建築する場合なども、一定の条件を満たすことで建設が認められることがあります。

ただし、これらの条件を満たしても、各自治体が最終的な許可を出すかどうかは異なります。都市計画法34条に基づく基準をクリアする必要があり、各自治体の判断が最終的な決定となります。このため、条件を満たしていても自治体によっては許可が下りない可能性があるため、注意が必要です。

さらに、市街化調整区域内では建て替えやリノベーションも許可が必要です。大規模な増改築の場合は、元々の建物の面積の1.5倍以内になる増改築であれば許可が不要な場合もありますが、これも自治体により異なります。一般的には大規模な工事については許可が必要であり、細かい規定や条件を確認する必要があります。

最後に、市街化調整区域では建物の建築に関する制限が多く、建て替えや増築なども制約があります。一般的に、建物の建築に関しては自治体に開発許可を取得する必要があり、容積率や建蔽率の制限、既存建物との比較など様々な条件が規定されています。ただし、一部の自治体では市街化調整区域でも開発を認めている場合があります。特に指定された地域では、許可が得られれば誰でも住宅を建てられることがあります。指定地域や具体的な条件については、各自治体に問い合わせることが必要です。

市街化調整区域を購入する際の注意点とは？

市街化調整区域における土地の売買に際しては、様々なポイントに留意する必要があります。以下に、重要な注意事項とそれに伴う解説をまとめました。

まず、土地の地目を確認することが不可欠です。宅地・田・畑・山林など、様々な地目が存在し、それによって建物の建設許可が左右されます。市街化区域・市街化調整区域に指定される前から宅地であることが望ましく、農地の場合は農地転用の申請が必要です。

続いて、「線引き」の概念を理解しましょう。これは市街化調整区域が指定された日を指し、建物がその前に建てられたか、後に建てられたかによって建築許可の要件が異なります。この時期は固定資産税課税台帳や自治体に問い合わせて確認できます。

さらに、土地が所在する市街化調整区域内において、自治体があらかじめ開発・建築が可能な区域を指定しているか確認が必要です。この指定があると、土地の利用価値が向上し、後の売却時にも有利になることがあります。

住宅ローンについても留意が必要です。市街化調整区域は通常、住宅建設が認められていないため、住宅ローンの利用が難しいことがあります。ただし、条件によっては融資を行っている銀行もあるため、専門家のアドバイスをきちんと受け、よく検討することが重要です。

市街化調整区域の土地を売買する際には、売主と買主双方が留意すべき点があります。土地の地目や建物の状況を確認し、将来の法改正や住宅ローンの利用可能性についても考慮する必要があります。

売主が市街化調整区域の不動産を売却する場合には、市街化調整区域に特化した不動産仲介会社を選ぶことが重要です。彼らは地域の条件や法規制に詳しく、適切なアドバイスを提供できます。

一方で、購入希望者は土地の建築が可能であっても、売買契約に特約を盛り込むことが推奨されます。具体的な期限や条件を明記することで、不測の事態に備えられます。

市街化調整区域には制約がありますが、その土地の地目や状態によっては新しい家を建てる可能性もあります。特にコスト面でのメリットが存在し、静かな環境や低い税金などが魅力です。ただし、信頼できる不動産会社の協力を得ながら検討することが重要です。

市街地調整区域の土地の活用例

市街化調整区域で土地を有効に活用する方法には、建物を建てない場合と建てる場合があります。まず、建物を建てない場合の活用法について考えてみましょう。

建物を建てずに土地を有効活用する方法は、以下の5つが挙げられます。

駐車場の設置

市街化調整区域では建物を建てられないため、駐車場として土地を利用することができます。月極駐車場やコインパーキングなどの形態を検討し、需要や立地条件を考慮しながら活用できます。

太陽光発電の導入

太陽光発電は建物を建てずに土地を活用する優れた方法です。特に10kw以上のシステムを設置すれば、20年間の固定価格で買取してもらえる仕組みがあります。ただし、設備の保守には注意が必要です。

資材置き場の提供

資材置き場は、建物を建てずに土地を利用できる手軽な方法です。一部の会社は、土地提供に対する簡易的な整備と引き換えに貸し出しのお礼として協力してくれることもあります。

墓地や霊園の設置

土地を墓地や霊園として貸し出すことも一つの選択肢です。市街化調整区域の土地は比較的安価であるため、需要があり、一定期間にわたって安定した賃料を得ることができます。

農園の開設

農園は市街化調整区域で建物を建てずに土地を有効活用する手段として考えられます。ただし、地目が農地の場合は農地法の許可が必要です。

これらの方法を活用することで、市街化調整区域の土地を有効に活かすことができます。次に、市街化調整区域で建物を建てて活用する場合についても考えてみましょう。

市街化調整区域で建物を建てて土地を有効活用する方法には、以下の3つがあります。

高齢者施設の建設

特別に許可を得て建物を建てることができる場合、高齢者向けの施設や老人ホームを建設して活用することができます。需要が高まっている高齢者施設は、市街化調整区域でも需要が見込まれます。

社会福祉施設の建設

市街化調整区域でも公的な社会福祉施設の建設が可能です。特別養護老人ホームや医療施設などがその例です。事前協議や届出を通じて建築の許可を得ることが求められます。

医療施設の建設

同様に、特定の要件を満たせば医療施設を建設して土地を有効活用できます。地域の医療ニーズに応じて、クリニックや小規模な病院を建てることが考えられます。

これらの方法は、建築許可を取得するプロセスが必要であり、慎重な計画や調整が必要です。

まとめ・終わりに

今回は、市街地調整区域について解説しました。

市街化調整区域の土地を有効に活用するためには、地域の需要や法的制約を考慮しながら最適な方法を選択することが肝要です。