不動産の価格推移ってどうなってるの？

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「不動産の動向を知りたい方」
• 「不動産に興味がある方」
• 「不動産に不安がある方」
• 「不動産について知りたい方」

この記事では、不動産の価格推移について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

不動産の価格の推移を把握するには？

把握するためには？

不動産の取引に際して注目されるのは、物件価格の動向や最適な取引タイミングです。

コロナ禍や東京五輪後、大阪万博などの影響により、国内の不動産市場が今後どのような推移を示すかが大切になってきます。不動産価格がどのように変化するかを予測するには、国土交通省が公にしている不動産価格指数を確認することが役立ちます。

不動産価格指数は、Eurostatなどの国際機関が協力して作成された、不動産価格の動向を把握するための国際的に通用する指標です。

この指数は、実際の不動産取引価格を元に計算され、物件の立地や特性などの影響を除いて示されます。

また、不動産価格指数を確認する際には、公示地価も合わせてチェックすることが重要です。

公示地価とは、国土交通省が毎年1回、1月1日時点の標準地における1平方メートルあたりの地価を調査し、公表する指標です。この公示地価は、土地の評価や取引の基準となる重要な情報であり、日本における代表的な地価指標の1つです。公示地価を把握することで、近年の土地価格の動向や地域ごとの価格水準を知ることができます。このため、不動産価格の大まかな傾向や将来の動向を予測する際の参考情報として活用されています。

不動産価格指数は、不動産取引の時勢や市場全体の動向を示すデータであるのに対して、公示地価は個別の地点ごとの土地価格水準を把握するためのデータと位置付けられます。

住宅用不動産・価格の推移

住宅用不動産・価格の推移

直近の4年間において、日本の三大都市圏全体でマンションの価格が著しく上昇しています。特に名古屋圏では、安定した上昇傾向が見られ、この地域のマンション価格上昇が全国の平均が上がっています。

南関東圏や名古屋圏の価格指数は、直近1年間で著しく上昇しており、一方で京阪神圏は比較的緩やかな上昇傾向が見られます。しかしながら、どの都市圏も2020年から2021年にかけての低迷期を経て、その後は上昇傾向に転じているという共通の特徴があります。

このように、住宅用建物の価格は順調な上昇トレンドを保っています。また、マンション市場に比べると影響は薄れますが、一戸建て住宅の価格も上昇傾向を示しており、特に最近ではその上昇が顕著であることがわかります。

住宅地と商業地・価格の推移

住宅地の価格変動率は、都市圏と比較して地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）では非常に大きな幅で変動しています。

直近5年間の住宅地価格の推移を分析すると、2021年には新型コロナウイルスの影響により価格変動率がマイナスとなっていることが明らかです。

一方で、2023年の集計では新型コロナウイルスの感染拡大前の水準を回復し、順調な推移が続いています。商業地のデータを分析すると、新型コロナウイルスの感染拡大前は住宅地よりも大幅な上昇傾向を示していました。

しかし、新型コロナウイルスの影響により変動率がマイナスとなり、商業地も2023年の集計時点では回復の兆しを見せています。

これらの観察から、新型コロナウイルスの感染が拡大する前は商業地の価格が住宅地よりも急速に上昇していましたが、緊急事態宣言や自粛期間による影響で商業地はより大きな打撃を受け、現在は回復の兆しを示していると言えます。

今後の不動産動向

テレワークの普及により、今後しばらくは戸建てや郊外に位置する不動産の需要が高まると予想されます。

テレワークによって、自宅で作業スペースを確保したいというニーズが増加しています。

その結果、2021年と2022年にはマンションよりも広い空間や部屋数を持つ戸建て住宅の需要が増えます。

特に、首都圏の郊外エリアである埼玉県や千葉県などでは、中古の戸建て住宅の価格が著しく上昇しています。

人口移動の動向を見ると、最も顕著な変化が東京都で生じています。2022年において、東京都の社会増は前年比で32,590人増加していて、2021年の5,433人の社会増に比べて大幅に増加しています。

一方で、埼玉県、神奈川県、千葉県などの首都圏郊外では、2021年からの社会増が減少している傾向が見られます。2022年度の人口増減数に関しては、複雑な動きが見られます。

具体的には、2020年度から2021年度にかけては東京都の人口が減少し、一方で首都圏郊外の人口は増加していました。

この過程を踏まえると、2021年度から2022年度の人口増減数を正しく理解するためには、東京都への移住者の帰還と同時に、首都圏郊外への居住者も増加していることが考えられます。

その結果、中古戸建ての価格上昇率が特に埼玉県や千葉県で顕著に高まっているという状況が生じたのです。

市場の現状から見ると、今後しばらくこのような動向が続くと予想され、埼玉県や神奈川県、千葉県などで戸建て物件を所有している人々にとっては売却が容易になる傾向があります。

さらに、マンションに関しても、特に千葉県や埼玉県などでは部屋数が多く、価格が比較的安い物件は売却しやすいと予測されます。特に埼玉県では、中古マンションの価格が2022年に12.2％も上昇しています。

このような郊外エリアでもマンションを売却する機会が豊富に存在するでしょう。

2022年以降、東京の新築マンションの供給が抑えられる見込みです。

中古マンションの価格が上昇する背景には、新築マンションの価格が高騰し、購入が難しくなった人々が中古マンション市場に流れ込むという傾向があります。

この現象は、中古マンションが手頃な選択肢として見られ、需要が増加するためです。

東京都区部の新築マンション価格の動向は、市場に供給される新築マンションの量から推測されます。

2022年における東京都区部の新築マンションの供給量は前年比18.8％減少し、価格の高止まりが見込まれます。

このような状況下では、新築マンション市場では供給量の減少が価格上昇に寄与する傾向があります。

2022年以降の住宅ローン控除制度の変更により、築20年超の木造戸建てや25年超のマンションは売りやすくなります。

これまでは、築20年超の木造戸建てや25年超のマンションは買主が住宅ローン控除を利用できないケースが一般的でした。しかし、2022年以降は登記簿上の建築日付に基づいて築20年超や25年超の物件でも買主が税制優遇を受けられるようになります。

これにより、築古物件の売却が容易になり、市場に流通する築20年超の木造戸建てや25年超のマンションが増加することが期待されます。

下落のタイミングとは？

日銀が利上げを行った時

近年の不動産価格の急激な上昇は、日本銀行の低金利政策が主な原因です。

低金利政策の影響で、住宅ローンの利子負担が軽減され、多くの人々が不動産投資に興味を持ちました。このため、需要が高まり、不動産価格が上昇しました。

ただし、金利が上昇すれば、住宅ローンの返済負担が増加し、不動産の需要が減少する可能性があります。

しかし、現在の日本では金利を簡単に上げることができません。金利を引き上げると、国の歳出削減や増税などの痛みを伴う措置が必要になるためです。このため、政府や日本銀行は慎重に金利政策を検討しています。

一方で、低金利政策が続けば、インフレが増加する可能性があります。

インフレは消費者の負担を増やす要因ですが、現在の段階ではまだ選挙の争点にまで発展していません。

したがって、現在のインフレは深刻な社会問題とは言い切れません。そのため、政府や日本銀行は、金利を上げるかどうかの判断を下す際に、インフレと増税などの痛みを天秤にかける必要があります。

現時点では、インフレが深刻な社会問題になっていないため、低金利政策がしばらく継続される可能性が高いと考えられます。

株価がピークを経過して暴落した際

幸運なことに、不動産価格の動向を予測するための先行指標として株価が存在します。通常、不動産価格は株価の動きに約1年の遅れをとって反応します。

そのため、株価が大幅に下落すれば、おおよそ1年後には不動産価格も下落すると予想されます。現在の2023年7月時点では、株価が全体的に上昇傾向にあるため、少なくとも2024年までは不動産価格が下がることはないと考えられます。

次に、株価の下落タイミングについて考えてみましょう。

株価も金利の動向に大きく影響されます。金利が上昇すれば、企業や個人が借り入れを行う際の費用が増加し、経済活動が鈍化する可能性があります。

経済活動の停滞は企業の業績に影響を与え、その結果、株価も下落する傾向があります。したがって、金利の動向は株価の動きに大きな影響を与えるため、金利の変化には常に注視する必要があります。

不動産取引に何かの規制をかけた際

不動産価格の高騰が継続すれば、社会問題化する可能性が高まります。このような場合、日銀が金利を上げることはできなくても、政府が不動産取引に対する規制を導入することは十分に考えられます。これには、バブル経済時代のような社会的混乱を回避するための措置として、不動産市場への規制が含まれるでしょう。

例えば、バブル経済末期には地価税という税制が導入され、不動産取引への規制が行われました。現在は地価税が停止されていますが、再導入の可能性もあります。また、国土利用計画法に基づく規制区域の指定により、土地取引が許可制になることも考えられます。これらの規制は、投機的な不動産取引を抑制するために設けられており、今も有効な手段として機能しています。

さらに、増税も不動産市場を抑制する手段として考えられます。

増税によって国が財政を健全化し、金融政策の余地を広げることで、日銀が金利を引き上げて不動産市場を制御する可能性があります。

ただし、政府による不動産取引の規制は予告なしに行われることはまれであり、事前にアナウンスが行われることが一般的です。したがって、取引規制のアナウンスが行われれば、それが不動産価格の下落の最初の兆候となる可能性があります。

まとめ・終わりに

今回は、不動産の価格推移について解説しました。不動産の価格推移を把握するには情報が大切です。普段からテレビのニュースや経済ニュースを確認して、今後の不動産の価格がどうなっていくのかを予想し対応していかなければなりません。

この記事では今の状況に対して実際不動産の価格がどう推移しているのかがわかります。不動産の価格の推移の情報を確認する際には本記事を参考にしてみてください。