分譲マンションのデメリットって何？

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「分譲マンションに住みたい方」
• 「分譲マンションに興味がある方」
• 「分譲マンションに不安がある方」
• 「分譲マンションについて知りたい方」

この記事では、分譲マンションのデメリットについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

分譲マンションとは？

「分譲」という言葉は、土地や建物を複数の区画に分けて個別に譲渡することを指します。分譲マンションは、一つの建物とその敷地を複数の住戸に区分して売り渡される住宅形態です。これは、建物とその敷地の所有権を複数の個人に分割し、各住戸ごとに所有権（区分所有権）と敷地利用権が売買契約で譲渡される方式です。つまり、一つの建物が複数の所有者によって共有され、それぞれの住戸が独自の所有権を持つことになります。このような分譲マンションには、さまざまなタイプがあります。

新築マンション

新築マンションとは、完成してから1年未満のマンションのことを指します。これは、住宅の品質確保の促進などに関する法律の定めるところによるものであり、竣工から1年が経過するまでは、誰も入居していなくても「新築」として位置づけられます。この規定により、入居者がいなくても、建物の完成後1年以内であれば、まだ新築物件として扱うことができます。この点は、購入を検討している人々に対してアピールする際に利用できるメリットの一つです。

新古マンション

新古マンションは、通常、竣工後に1年以上経過したマンションを指します。法的には、販売時には「新築」として宣伝することはできませんが、これは竣工から一定期間が経過したマンションであり、誰も入居していない状態です。そのため、新しいマンションでありながらも、法的には新築とはみなされません。ただし、このような新古マンションは、誰も住んだことがないという点で新築に近く、一般的には割引価格で購入できる可能性があります。

中古マンション

中古マンションは、一度でも誰かが入居した経験のあるマンションを指します。不動産業界では、建築後に1年以上が経過したり、あるいは居住に使用されたことがあるマンションは、中古マンションと見なされます。これは、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」の定めによるものであり、中古マンションの定義として広く受け入れられています。

分譲マンションデメリット

初期費用が高額

分譲マンションの欠点の1つは、高額な初期費用です。

住宅ローンを利用する場合でも、一般的には物件購入価格の15〜20%に相当する現金を頭金として用意することが望ましいとされています。

この頭金の他に、ローンの借り入れ費用や各種税金など、さまざまな諸費用への備えが必要です。

つまり、4000万円の分譲物件を購入する場合、最低でも800万円の現金を用意する必要があります。

賃貸マンションでも、敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用が発生しますが、その金額は通常、家賃の2〜3ヶ月分程度です。

転居がしにくい

分譲マンションのデメリットの1つに、一度購入すると引越しするのが難しい点があります。もしマンションを退去する場合、以下の方法が考えられます。まず、物件を売却することです。または、物件を所有したまま賃貸として貸し出すこともできます。しかしながら、どちらの方法も手続きには手間や時間がかかります。分譲マンションは、賃貸マンションのように簡単に引っ越すことができません。そのため、転勤などで引っ越す機会が多い方にとって、分譲マンションの購入はリスクが大きいと言えます。

ローンが払えなくなる可能性がある

分譲マンションを購入する際には、ライフステージの変化によるリスクを考慮する必要があります。一般的に、年齢が上がるにつれて生活費が増加する傾向にあります。医療費や子どもの教育費など、様々な支出が増える可能性があります。また、病気やケガなどで働けなくなったり、収入が減少したりすることも考えられます。しかし、このような状況下でも、住宅ローンの返済は続きます。賃貸マンションであれば、収支のバランスを見て適切な家賃の物件に引っ越すことができます。しかし、分譲マンションの引っ越しは容易ではありません。そのため、分譲マンションを購入する際には、将来のライフプランを考慮に入れて物件やローンプランを選択することが重要です。

修繕は自己負担

分譲マンションを検討する際に留意すべき点の一つは、住戸の修繕費用が全額自己負担であるということです。つまり、住戸内の設備や部位に生じる経年劣化や故障などの修繕に関する費用は、各住戸の所有者が負担する必要があります。一方で、共有部分（エントランス、エレベーター、外壁など）の修繕に関しては、居住者から徴収された修繕積立金が使用されます。これに対し、賃貸マンションの場合は修繕に関する費用の負担が異なります。賃貸マンションでは、経年劣化や故障による修繕費用はオーナーや管理会社が負担します。共有部分だけでなく、住戸内の設備や部位の修繕についても同様の取り扱いがされます。

分譲マンションメリット

住戸の設備や共用部分のグレードが高い

分譲マンションは、住む人が長期間滞在することを前提として設計されています。そのため、一般的な賃貸マンションに比べて、住戸の設備や共用部分のグレードが高い傾向があります。特に、分譲マンションでは、他の住居ではあまり見られないような高品質な設備やサービスが提供されることがあります。例えば、豪華なロビーやゲストルーム、コンシェルジュサービスなどが備えられることがあります。また、共用部分にはラウンジやジム、プール、コンビニなどが設置されることもあります。これらの施設やサービスは、住民の快適な生活をサポートし、より豊かな生活空間を提供することを目的としています。

セキュリティ対策がしっかりしている

分譲マンションは、住民の安全と安心を重視し、賃貸マンションに比べてセキュリティ対策に力を入れています。例えば、オートロックや防犯カメラ、管理人による日勤管理などが導入されています。また、一部のマンションでは、エレベーターを利用する際にはキーが必要であり、居住階以外の階には停止しないようになっています。これらの工夫により、住民は防犯面で安心して生活することができます。特に、セキュリティレベルの高いマンションでは、より高度なセキュリティ対策が施されており、住民のプライバシーや安全が確保されています。

住戸の設備や内装を自分好みに変更できる

分譲マンションを選ぶ利点の一つは、住戸の設備や内装を自分の好みやライフスタイルに合わせてカスタマイズできることです。マンション管理組合の管理規約で許可されている範囲内であれば、リフォームやリノベーションが可能です。将来子どもが生まれたり、高齢化した親と同居するなどのライフイベントの変化に合わせて、住宅設備や間取りを変更できるのは分譲マンションならではの魅力です。これにより、住まいがより快適で、自分らしい空間になることが期待できます。

資産として保有できる

分譲マンションは、個々の住戸が別々に販売されるため、自分の住戸を資産として所有することができます。このため、「賃貸マンションに毎月家賃を支払うのであれば、早いうちに分譲マンションを購入しよう」と考える方も少なくありません。住宅ローンを組む際には、賃貸マンションの家賃と同額の支払いを設定することで、無理なく返済することができます。さらに、団体信用生命保険に加入すれば、ローン契約者が病気や事故に遭っても、家族に住宅ローンの残債を負担させず、住まいを資産として残すことができます。団体信用生命保険は、住宅ローンの返済期間中にローン契約者が死亡または高度障害に陥った際に、残債を肩代わりする保険制度です。さらに、ローン返済後はマンションを売却したり、賃貸として貸し出したりすることで収益化も可能です。また、子どもに相続しても喜ばれるメリットもあります。

分譲マンションおすすめの人

老後まで安心感持って住みたい人

賃貸マンションでは、住み続ける限り家賃を支払う必要があります。そのため、退職後に年金生活になった場合、家賃の支出に悩まされる可能性があります。一方、分譲マンションでは、ローンを完済した後の支出は管理費や修繕積立金、固定資産税などに限定されるため、賃貸に比べて経済的な負担は軽減されます。また、所有権を持っているため、自由に室内をリフォームすることができます。バリアフリー化など、年齢を重ねることに伴う暮らしの課題を解消していくこともでき、これが分譲マンションの魅力の一つです。

設備、施設の充実感を求める人

快適な暮らしを求める際には、設備や施設にも重点を置きたいと考える方が多いでしょう。賃貸マンションでは、備わっている設備や施設が限られていることが一般的ですが、分譲マンションではそれらが豊富に整備されていることがあります。たとえば、ジムやプール、コンビニなどの施設がマンション内に備えられていることもあります。これにより、住人は外出せずとも必要なサービスを利用できるため、便利さが増します。また、セキュリティに関しても、分譲マンションでは高度な対策が施されていることがあります。特に、子供がいる家庭や外部からの訪問に不安を感じる人々にとっては、安心感が大きな魅力となります。

まとめ・終わりに

これまでに述べてきたように、分譲マンションにはいくつかのデメリットが存在します。その中には、隣人との騒音トラブルや、修繕積立金や管理費の支払い、そしてリフォームの制約が含まれます。しかし、これらのデメリットに加えて、分譲マンションには立地の利点やセキュリティ上のメリットもあります。それぞれの個々の生活様式や価値観に適した住まいを見つけることが肝要です。設備や利便性を優先し、手間をかけずに長期間快適に住みたいという方には、分譲マンションが最適かもしれません。自身や家族のニーズや希望を十分に考慮しながら、理想の住まいを見つける過程を楽しんでください。