土地活用とは？実際どんなのがあるの？

今回の記事は、このような方にオススメです。

「土地活用したい方」

「土地活用に興味がある方」

「土地活用に不安がある方」

「土地活用について知りたい方」

この記事では、土地活用について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

土地活用とは？

「土地活用」には様々な手法が存在し、「アパート・マンション経営」「駐車場経営」「等価交換」「借地」「土地売却」などが挙げられます。これらの手法にはそれぞれメリットやデメリットがあり、目的に応じて適切な活用方法を選定することが重要です。具体的な目的としては、「相続税対策」「収益性の追求」「安定性の確保」といった観点が挙げられます。

所有している土地をただ保有しているだけでは、プラスの価値を生み出すことが難しいばかりか、余分な税金がかかる可能性もあります。こうした課題に対処する手段として、「土地活用」が有効です。この概念は、「利用されていない土地を有効に活用し、それによって利益を得るための事業」を指します。賢明な地主は、「土地活用」によって収益を上げたり、地域の需要に適応したりすることで、資産の最適な運用を図ります。具体的な手法としては、「賃貸経営」や「駐車場経営」などがあり、これらを適切に選定することが不可欠です。ただし、「土地活用」は事業であるため、資金計画や税金対策なども検討する必要があります。

土地活用方法の選び方

収益性を重視する方法

土地活用において収益性を重視する方は多くいます。アパート・マンション経営や店舗経営（例: コンビニ）、広大な土地所有者には太陽光発電などが一考されるでしょう。

アパート・マンション経営は一般的な方法であり、一定の収益が期待できますが、空室リスクがついて回ります。太陽光発電は再生可能エネルギーとして注目を集めていますが、日照量の変動によるリスクが存在します。したがって、どの土地活用方法を選択するかについては、それぞれのリスクやメリットを事前に調査し、検討することが不可欠です。

安定性重視の方法

安定性を優先する土地活用の選択肢では、高い収益は期待できませんが、固定資産税の収益が確保できれば十分と考える方には、具体的な手法としてコインランドリーが挙げられます。この事業は人件費がかからず、ランニングコストを低く抑えられるため、安定した経営が可能です。コインランドリーの利用者はリピーターになる可能性も高く、確かな安定性をもたらすでしょう。

ただし、立地条件が悪ければ利用者の獲得が難しいため、事前に周辺環境を詳しく調査することが不可欠です。その他にも、公共性が高く、例えば保育園や医療施設、老人向け施設なども、長期一括借り上げを通じて安定性を追求する良い手段と言えます。

初期投資額重視の方法

土地活用を検討する際には、どの方法を選ぶかによって初期費用には違いが生じます。初期費用を抑えつつ土地を有効活用したい方には、初期投資が比較的少ない駐車場経営がおすすめです。特に、機械導入の必要がない月極駐車場などが選択肢として挙げられます。

ただし、建物が存在しない駐車場などは固定資産税の減税対象から外れるため、節税を期待する方には向いていないかもしれません。

また、トランクルーム経営やトレーラーハウスなども初期コストが低く、人気が上昇している土地活用の手法の一つです。

節税対策重視の方法

節税対策を優先する場合、土地活用の手段としては建物が不可欠となり、主な選択肢はアパート・マンションや戸建てなどの賃貸経営となります。これらの方法を選択すれば、稼働率が高ければ高いほど高い収益を期待できます。

ただし、これらの土地活用方法には高額な初期費用が必要となりますので、慎重に計画を立てることが肝要です。特に、補助金が期待できる保育園や高齢者向け住宅なども検討対象となります。資金計画を十分に検討し、節税効果とリターンのバランスを考えながら最適な土地活用方法を選定することが重要です。

土地活用の注意点

用途に違反はないか

土地の利用方法には法律や条例による厳格な規制が存在します。最初に、所有する土地が都市計画法に基づき「市街化区域」や「市街化調整区域」といった特定の区域に属しているかどうかを調査することが肝要です。

市街化区域は、既に人が住んでいたり事業を行っていたりする市街地が進展している地域と、優先的かつ計画的に市街地整備を進めるべき地域の二つに分かれます。これらの市街化区域では、13種類の「用途地域」が定められ、建物の規模や用途が制限されています。土地を活用する際には、用途地域の指定に留意して建物を建設する必要があります。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき地域として指定され、原則的には用途地域が設定されません。ここでは農地や緑地の保全が優先され、都市整備と農林漁業との調和が図られます。そのため、住宅や商業施設の建設が制限されます。土地活用を検討する場合は、建物を建てずに行える方法を検討する必要があります。

都市計画区域には、市街化区域や市街化調整区域に該当しない「非線引き区域」も存在し、規制が緩やかな地域ですが、用途地域が指定されている場合もあります。非線引き区域での土地活用においても、建物建設時には指定があるか確認が必要です。これらの詳細情報は自治体の担当窓口やウェブサイトで入手できるほか、「都市計画図」と呼ばれる地図で確認することも可能です。

活用方法がその土地に合っているか

土地を有効活用し成功させるためには、所有する土地の周辺でどのような需要が存在するかを把握することが非常に重要です。例えば、商業施設が集積し、人や車の往来が盛んな地域では、貸し農園よりもコインパーキング経営が適している可能性があります。土地の特性や地域の需要にマッチした形で土地を活用することで、収益を最大化しやすくなります。そのためには、地域の特性や住民の嗜好、交通インフラなどを詳細に分析し、土地活用の適切な方法を見つけ出すことが求められます。成功に向けては市場調査や専門家の助言を活用することも役立ちます。

土地の活用方法

トランクルーム経営
広い土地がある場合、トランクルーム経営が適しています。トランクルーム経営は、建物としてコンテナを使用し、その収納スペースを賃貸して利用者から賃料を得るビジネスです。この方法は手続きが簡単で初期費用が抑えられるため、管理が比較的容易でランニングコストも低く済みます。土地の広さが一定以上であれば、用途地域や土地の形状に左右されることなく展開できます。他にも医療施設や商業施設経営、ロードサイド店舗経営なども考えられます。

戸建て賃貸経営

逆に狭い土地では、戸建て賃貸経営がオススメです。アパートやマンションが難しい場合でも、30坪ほどの広さがあれば戸建てを建設することができます。この方法は狭い土地や形状の悪い土地にも適しており、一度借り手がつけば中長期的に安定した賃料収入が期待できます。戸建賃貸経営の他にも、宅配ロッカーや自動販売機の設置なども考えられます。

駐輪場経営

変形地での土地活用として、駐車場経営が挙げられます。駐輪場経営は、通常の駐輪場と異なり、土地の形状や広さに左右されずに展開できるメリットがあります。特に人の多い地域では需要が高まり、多くの利用者が見込めます。他にも移動式販売者の設置スペースやテラスハウスの経営も考えられます。

借地

土地の活用に初期費用をかけたくない場合は、土地を借地として貸し出す方法があります。この方法では、土地を借り手に貸し出し、その賃料収入を得ることができます。事業用定期借地権や建設協力金方式（リースバック）、等価交換、土地信託なども選択肢として考えられます。

アパート経営・マンション経営

高い収益を追求する場合は、アパート経営やマンション経営がおすすめです。これらの方法は、土地を第三者に賃貸して家賃収入を得るもので、不労所得を期待できる一方で初期費用やランニングコストがかかるリスクがあります。他にもコンビニなどの店舗経営も高い収益を狙う土地活用法として考えられます。

マンションのモデルルーム

短期的な土地活用方法としては、マンションのモデルルームとして提供することが挙げられます。モデルルームの設置は、マンションデベロッパーからのオファーで行われ、建設から販売までの数年の間だけの活用となります。他にも野立て看板の設置やイベントスペース、コワーキングスペースなども検討できます。

ガレージハウス経営

面白く独創的な土地活用のアイデアとして、ガレージハウス経営が挙げられます。ガレージハウス経営は、住宅とガレージが一体化した住宅形態であり、一般的には1階がガレージ、2階が居住スペースとなる構造が一般的です。

通常の駐車場付き物件とは異なり、このアプローチではガレージが車のための専用スペースとして整備され、車のメンテナンスや整備に必要な器具や工具を保管することも可能です。

この独自の土地活用方法はニッチながら、車に興味を持つ人々からの需要が見込めるため、一定数の借り手を引きつけやすい賃貸経営の手法と言えます。土地を特異な方法で活用するアイデアとしては、他にもスポーツ施設の経営やコレクティブハウスの建設、または保育園経営なども考えられます。

まとめ・終わりに

土地活用を検討する場合、多岐にわたるアイデアを把握し、土地に最適な方法を見つけることが肝要です。土地活用には一つの固定された方法が存在するわけではなく、特定の土地で効果的な収益を生み出す手段は多岐にわたります。従って、その土地で収益が見込まれる手法であれば、その方法が適しているといえます。

持っている土地の特性や周辺環境にどのような特長やニーズがあるのかを十分に理解し、それに基づいて土地にマッチした活用方法を検討することが重要です。土地に合わない手法で活用を始めると、経営が失敗し損失が発生する可能性もあるため、慎重な検討が求められます。土地の特性に応じて様々な方法を知り、適切な土地活用の方法を見つけ、収益化を成功させることが肝要です。