土地の相続税について解説してみた

今回の記事は、このような方にオススメです。

「土地の相続に悩んでる方」

「土地の相続に興味がある方」

「土地の相続に不安がある方」

「土地の相続について知りたい方」

この記事では、土地の相続について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

相続税について

土地にかかる相続税について紹介する前に、まずは相続税について確認していきましょう。

『相続税』とは亡くなった方からお金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合に、その受け取った財産に対してかかる税金のことです。

ここでいう『財産』とは、現金や預貯金、株式、土地や家などの不動産、生命保険、投資信託などの相続した財産全てのことを指します。

注意として、相続税は必ずしも全員にかかるわけではありません。かかるかどうかは、相続した財産の額から非課税財産、葬式費用、借入金などの債務の差し引きとさまざまな控除によって決まります。

相続税の計算と申告は原則として相続人が行いますが、いくつか選択肢があります。

⑴相続人自身で計算・申告する

⑵税理士に依頼する

⑶税務署に相談する

これら３つの選択肢にはそれぞれ特徴があります。

⑴相続人自身で計算・申告する

              ・相続税の計算・申告にかかる費用を抑えられる

              ・時間と労力がかかる

              ・専門知識が必要である。

              ・誤りがあると追加で課税される場合がある。

⑵税理士に依頼する

              ・確実で正確な申告ができる

              ・時間と労力を省ける

              ・費用がかかる

⑶税務署に相談する

              ・無料でアドバイスを受けられる

              ・具体的な計算や申告は相続人自身で行わなければいけない

相続税の申告期限は相続開始から１０ヶ月以内となっています。

誰が相続税を計算・申告すべきか判断に迷った時には、税務署に相談してアドバイスを受けましょう。

土地の相続税について

相続する財産の中には、現金や普通預金、定期預金等の預貯金だけでなく、有識証券、生命保険、土地や建物も相続税の対象となります。

その中でも、最も大きな金額になる場合が多いのが『土地』です。ですので土地の相続税を計算することは、とても重要なことになります。

土地の相続税は、時価によって決まるのではなく土地の評価額によって決まります。この『相続税評価額』を求める際には、２つの評価方法があり、評価方法を間違えてしまうと評価額に大きな差が出てしまうので注意しましょう。

相続税の計算方法

相続税評価額を決める２つの方法は、『路線価方式』と『倍率方式』の２種類です。

これらのどちらを使って計算するかは全て国税庁によって決められています。

路線価方式

路線価方式とは、道路に面した土地の評価額を基準に計算する方法です。都心部などの、路線価が定められている地域に適用され、路線価に応じて土地の1平方メートルあたりの評価額を計算します。路線価方式は倍率方式に比べて複雑ではあるものの、評価額の精度が高精度で過小評価になりにくいため相続税の過少申告になりにくいと言われています。ですが、ここの土地の状況によって路線価と実際の価値が異なる場合もある。

路線価方式の相続税評価額の計算方法

相続税評価額＝路線価×補正率×土地面積（平方メートル）

補正率とは、土地の形状や用途、周辺環境など個々の土地の状況を反映するために補正利率を適用します。これらは全て国税庁のサイトに載っている路線価図に全て記載されています。補正率は毎年見直されるため最新の情報であることを確認してから計算してください。

倍率方式

倍率方式は、地方都市などの路線価が定められていない地域の土地の評価方法のことです。

倍率方式は、『固定資産税評価額』に一定の評価倍率を乗じて評価額を計算していきます。固定資産税評価額は毎年４月ごろに市町村役場から届く固定資産税納税通知書に添付されているものを見るか、多くの市町村は、ホームページで固定資産税評価額を公開しているのでそちらを確認しましょう。固定資産税評価額は３年に1度見直されるため、路線価に比べて精度の低い評価額と言われています。

倍率方式の相続税評価額の計算方法

相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

評価倍率は、国税庁のホームページに記載されている『この市町村の評価倍率表を見る』というページで調べることが可能です。評価倍率は倍率は都道府県や地域ごとに定められているため、個々の土地の状況を反映できていない場合があります。

倍率方式は、路線価方式に対して個々の土地の状況を反映できていないことや公示価格や売買特例などを参考にしていないので倍率方式の方が評価額が低くなる可能性があり、精度が低いと言われています。

評価額の精度が低いと相続税の過少申告となり、追徴課税される可能性があるので注意してください。

土地の相続は複雑になる場合が多いので、早めに専門家に相談することをおすすめします。

特例や控除について

土地の相続には、様々な控除や特例があり、それらによって評価額が減少することがあります。主なものを紹介します。

小規模宅地等の特例（小規模宅地減税）

小規模宅地等の特例は亡くなった方と被相続人が生計を共にし居住していた親族で、これからも住宅として引き続き使用する場合。また、土地を貸していたり、アパートを建てて不動産貸付業として使用していた宅地は要件を満たせば小規模宅等の特例を受けることができる特例のことある。

適用条件

・一定面積以下の土地であること

・相続人が一定期間その土地に住み続けること

減額割合

・居住用財産：最大80%

・事業用財産：最大50%

（注意）

小規模宅地等の特例を受ける際には、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載する必要があります。また、一定期間内に土地を売却したり、貸したりすると特例の適用が取り消される場合があります。

配偶者の税額軽減

配偶者の税額軽減は、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により取得した財産に対して適用されます。簡単にいうと、配偶者が相続した財産に対して、相続税を減らせる特例です。

適用条件

・被相続人の死亡１０年以内において、婚姻期間が２０年以上継続していること

・被相続人の粗暴前２年以内において、通算して１年以上故人関係にない期間がないこと

軽減額

・16,000万円

・配偶者の法定相続分

配偶者の税額軽減の軽減額は上記のいずれか多い金額です。つまり、配偶者が相続する場合には、１億６千万円まで税金がかからないということです。

居住用財産の取得価額の特例

相続した土地や建物の取得価額を一定まで引き上げることができる特例です。この特例を活用することによって相続税を減らすことができます。

適用条件

・相続人が被相続人から居住用財産を相続または遺贈により取得すること

・相続人がその居住用財産を一定期間所有すること

未成年者控除

相続税には未成年者控除という制度があり、相続税が未成年者である場合に、相続税を軽減するための特例です。

適用条件

・相続人が未成年であること

・相続人が被相続人の直系等属または兄弟姉妹であること

・相続人が被相続人の財産を相続または遺贈により取得すること

控除額

未成年者の控除額は18歳から相続開始時点の年齢に10万円を乗算した額です。

ここで紹介した特例や控除以外にも土地の相続に関する特例や控除は多くあります。それぞれ併用して使えるものや使えないもの、適応条件がことなってき、複雑になる場合が多いので早めに専門家に相談することをおすすめします。

相続税の申告期限

相続税の申告には期限が定められています。相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日（通常の場合は亡くなった日）の翌日から10ヶ月以内です。この申告期限を過ぎると利息を課される延滞税や、本来納付すべき税額に加えて無申告加算税というペナルティがかかるので注意してください。

また、やむを得ない事情がある時には、申告期限の延長を申請することができます。延長申請は、申告期限までに税務署に提出しなければなりませんが、認められるかどうかは税務署の判断によります。

相続税申告書は、税務署のホームページからダウンロードすることができ、相続税申告書は税務署に提出しなければなりません。

相続税の申告は、相続人全員で行う必要があり、申告には様々な書類が必要となります。ですので、申告の際には早めに準備をし、早めに税務署や税理士に相談することをおすすめします。

土地を相続するまでの流れ

①相続人の確定

まずは、誰が相続人になるのかを戸籍謄本から調査します。遺言書がある場合は、遺言書の内容によって相続人が決定されます。法定相続人と遺言書の内容に基づき最終的な相続人を決定していきます。

②土地の評価

路線価式方法、倍率方法などの各評価方法に基づいて土地の評価額を計算していきます。

③相続税の申告

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税申告書を作成し、相続税がかかる場合には納税します。

④遺産分割協議

土地を含む遺産をどのように分割するのかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には相続人全員の署名と押印が必要になります。遺産分割協議書には、相続人、遺産分割の内容、分割割合などを記載します。

⑤相続登記

土地の名義を変更するために、法務局に相続登記を申請します。相続登記には相続人全員の戸籍謄本、除籍謄本、相続税申請書などが必要となります。これらの必要書類を用意し、法務局の審査を経ることで登記を完了させます。

6.まとめ

今回は、土地の相続税について解説しました。

土地などの資産を相続する際には、複雑な手続きやそもそも相続に関する知識がないとわからないことが多くあります。知識がないまま個人で進めてしまうと何をしていいのかわからなくなる状況が出てきます。その結果、税金を必要より多く払ってしまったり、逆に少なすぎて追加で税金を納めなくてはならなかったり、納期の期限が過ぎてしまったりする場合があります。そうならないためにも、早いうちから専門家に相談することが大切です。